曾喜提”降價”熱搜的朱村 現在還能不能買？
本站房產原創報道 最近廣州樓市的C位自然是南沙黃埔，相比之下，增城倒顯得小透明瞭，幾乎不見熱點話題。
但老大依然是老大。廣州中原研究發展部數據顯示，10月增城網籤2770套，環比上漲28%，穩居第一。2020年上半年，增城網籤10564套，毫無懸念成爲廣州第一。但具體到板塊，冷熱不均。數據顯示，新塘依然是成交主力，截至8月底成交7086套，朱村板塊成交2914套，石灘板塊成交2486套。
今年因深圳東莞相繼升級調控，與之接壤的石灘板塊，承接了深莞的投資需求外溢，成交量劇增。相比之下，前有新塘老大哥牢牢坐鎮，後有石灘小弟緊追不休，夾在中間的朱村，未免顯得有些尷尬。
畢竟，曾經的朱村，也是有過明星般的高光時刻。
2014年增城“撤市設區”，房價開始緩慢上漲。直至2017年“330”政策出臺，因不限購、門檻低，增城樓市迎來一波飛速發展。有中介數據顯示，增城的房價自2014年均價9000元/㎡漲到了2019年上半年的21000元/㎡。
而擁有廣州科教城規劃、地鐵21號線、富士康科技小鎮產業等利好加持的朱村，也隨市場大勢享受了這波紅利，房價地價齊創新高。2018年4月，鳳崗村地塊拍出了1.5萬/㎡的樓面價，同年5月，保利中航城開盤價突破3萬/㎡，最高達3.6萬/㎡，朱村一時風頭無兩。
可惜好景不長。2019年小陽春後，樓市迎來調控升級，寒冬期來臨，再加上中美貿易戰加劇和突如其來的疫情黑天鵝，購房者觀望情緒濃厚，此前漲幅巨大的增城樓市，不可避免地陷入價格戰，一時間，“增城降價”成爲熱搜。
有數據統計，增城一年內均價下降超過2000元的項目就有近30個。2019年中開盤的科慧花園，地價低、體量大，首開價格低至1.8萬/㎡，比起旁邊一年前中航城3萬/㎡的開盤價，足足降了1.2萬/㎡。
一時間，周邊樓盤應聲而降，無一倖免，2019年朱村板塊的整體降幅在2000-5000元/㎡之間。
進入2020年下半年，廣州樓市開始回暖，部分區域成交火爆，帶動增城房價止跌回升。目前朱村板塊整體均價在1.7-2.2萬/㎡之間，地價也在回升，10月26日，朱村街鳳崗地塊掛牌出讓，起拍總價11.24億元，摺合樓面價11995元/㎡。
朱村，還能入手嗎？
判斷一個板塊的價值，主要看該板塊的規劃及落地情況，科學城、南沙之所以這麼受追捧，也是因爲有清晰的規劃及強而有力的執行能力。具體到朱村，規劃的落地速度卻不盡人意。
廣州科教城的名頭雖響，但自2012年就開始規劃，卻等到2019年底才正式開工。最新消息是今年8月份，一期道路交通及市政配套設施承包開始招標，總投資44.8億元，總算有些實質性進展。
廣州科教城規劃示意圖
規劃顯示，廣州科教城一期控規10.79平方公里，包括13所市屬職業院校（含技校）、交通及市政配套設施、三大組團共享帶、安置區、四大公園等，可容納學生約12.9萬人。按照官方時間，項目預計2022年6月底前完成所有校區施工並交付學校。
據統計，科教城和周邊產業項目，再加上週邊樓盤的居民，朱村板塊未來預計有30萬人口涌入。如此大體量的人口，卻缺少匹配的商業生活配套，這也是朱村最讓人詬病的地方。
目前該片區面貌比較荒涼，以小區底商爲主，前往增城萬達廣場都需要車程接駁。最近有消息稱，朱村萬達廣場或有望進駐，如果屬實，能在一定程度上補齊該板塊短板。
有專家指出，以高職、職業院校爲主的科技教育城、主打高新產業的科技小鎮，毫無疑問保證了板塊人口的主體，但學生羣體消費簡單，一定程度上反而影響板塊內配套的完善，對板塊價值提升有限。
地鐵21號線已經開通
相比之下，朱村的地鐵及教育配套，起碼已經兌現了一部分。2019年12月廣州地鐵21號線正式開通，從增城廣場出發，約1個多小時可到達員村。這個通勤時間，對於天河的上班一族來說，還可以接受。
遠期規劃還有地鐵27號線，起自14號線新和站，經知識城、科教城、富士康產業園、增城西站、增城開發區等地，最終接入新塘站，還可能延伸至東莞。此外，增佛高速已通過審評，建成後可30分鐘可直達天河。
學校方面，省一級名校執信學校今年3月落戶增城，預計2021年9月開學。
除了規劃，影響房價的還有供求。21號線在朱村設有3個站，分別爲朱村、鳳崗、山田站，周邊就有10多個樓盤，其中不乏大體量項目，供應充足。而科教城的建設進程緩慢，地鐵已開通，開發商此前熱炒的板塊利好已被提前透支。
去年年底，廣州其他外圍區域如南沙、黃埔、花都、白雲等區陸續通過人才政策放開購房資格，這使得增城不限購的優勢，也不再突出。
總而言之，朱村的現狀是：科教城還不成氣候，配套還不完善，地鐵、學校還不夠，板塊利好兌現時間成本高，對於投資者來說，還是要慎重。畢竟時間成本也是成本，南沙、科學城香有香的道理。
而對於剛需來說，能不能買，要挑。一般來說，郊區盤的保值硬通貨是地鐵+名校，要考慮有沒有接盤俠。儘量挑離地鐵站近的、有名校傍身的，這樣的樓盤，即使在市場不景氣時，也不會跌得很慘。