超30城支持住房“以舊換新”，東部佔七成，成效幾何？

本文來源：時代財經 作者：阿力米熱

購買家電支付立減10%，至高補貼5000元；汽車以舊換新至高抵3萬元；新機最高可補貼1000元，舊機可根據殘值額外結算金額……

近段時間以來，從冰箱、洗衣機、空調等家電，再到手機、電腦、汽車等耐用消費品，掀起了一波換新浪潮。住房也跟上了這股浪潮，多個城市開始推動房產“以舊換新”。

簡單來說，住房“以舊換新”是指房地產開發商或政府機構通過收購、置換、補貼等方式，鼓勵和幫助已有住房的居民賣舊換新。縮短舊房出售週期，從而激活市場的改善需求。

具體都有哪些城市在推行？

據中指院統計，2023年以來已有淄博、南京、泰安、濟寧、寧波、蘇州等超過30個城市鼓勵和推進住房市場的“以舊換新”。從區域角度來看，這些“以舊換新”的城區以二三線城市爲主，且有近70%的城市來自東部地區。

各地方式不同

作爲支柱行業，房地產行業是經濟增長的火車頭之一，對上下游產業鏈、就業、居民財富等有着不小的影響。

但近些年來，由於市場供求關係的變化，房企面臨較大的庫存壓力和資金鍊緊張，購房者意願也有待修復。

統計數據顯示，2023年全國新建商品房銷售金額爲116622億元，同比下降6.5%。若拉長時間線來看，該銷售額相當於退回到2016年的水準（117627億元）。而庫存量方面，全國商品房庫存量已連續四年上升，其中去年的升幅最大，上升19.0%，庫存量達67295萬平方米。

樓市政策順勢而變，這也是多城推出住房 “以舊換新”的背景之一。

中指研究院市場研究總監陳文靜在接受時代財經採訪時表示，當前改善型住房需求是政策支持的重點之一，以舊換新、以小換大等需求獲得更多的政策支持。

住房“以舊換新”具體如何操作？不同城市、不同樓盤的情況並不相同。

房地產售樓處 圖源：圖蟲創意

整體來看，當前各地推出的購房“以舊換新”主要有兩種情況：一種是“代賣”，一種是“收購”。

所謂“代賣”，是購房者繳納定金鎖定新房後，中介掛牌舊房並在一定期限出售，賣出則合同生效，反之則退還定金。

而“收購”，則是購房者通過補差價購得新房，房企或其他第三方出手收購舊房。

例如在江蘇南通主城區，居民可以和房地產企業簽訂認購意向書，並在一定期限內鎖定新房房源，待中介公司售出舊房後，房款抵作新房首付；如在期限內舊房未能售出，居民可解除認購意向書並無需承擔違約責任。

除了上述方式，鹽城、蘇州、瀋陽等地區還以購房補貼的形式鼓勵“以舊換新”。

上述“以舊換新”的模式多由企業主導推進，在近期鄭州推出的試行政策中，國資入場成爲亮點。

具體來看，鄭州“以舊換新”的方式有兩種：一是鄭州城市發展集團有限公司收購二手住房，促成市民通過購買改善型新建商品住房，先行在金水區、鄭東新區等區域進行試點；二是政府政策鼓勵，市民通過市場進行交易。

鄭州還提出，凡是在2024年通過“以舊換新”換購新建商品住房的市民，均可享受契稅補貼30%的優惠。

鄭州城市建築風光 圖源：圖蟲創意

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時代財經，目前熱點城市新房和二手房都出現了疲弱甚至相互競爭、循環降價的現象，導致房地產循環鏈條中斷。同時市場上存在賣一買一、賣舊買新、賣小買大的改善性和消費升級需求。“當市場失靈時，迫切需要政府的及時關注。”

在他看來，在存量房源足夠大，供求關係發生重大變化的形勢下，依附低價收購一部分區位優、配套好、價格低的中小戶型普通商品住房，作爲保障性租賃住房人才房，這是合理的。

“但國企被授意大規模收購，一方面受限於財力和債務約束，另一方面，也沒有大於市場的優勢來匹配供需，因此可能會導致手上的房源消化不出去，這項工作或難以爲繼。”李宇嘉說道。

成效如何？

對於有改善型住房需求的人來說，“以舊換新”政策的推進，無疑給他們帶來了很大的利好。但比起家電、手機、汽車等，住房“以舊換新”的操作難度要大很多，因此還有不少人持有疑惑。

以江蘇海寧市爲例，在時代財經以購房者的身份諮詢“以舊換新”政策時，當地房產中介華先生透露，在自己接待的顧客中，選擇“以舊換新”的人並不多。並且當地二手房市場競爭激烈，房源多、買房人少的情況下，以市場價格出售二手房是比較困難。

“聰明的就提前降價自己賣出去，如果你的房子確實不行就換掉。”他說。

李宇嘉告訴時代財經，“以舊換新”並沒有想象中那麼容易。因爲在現實中，既然業主想換房，房產本身可能就存在樓齡較長、區位不好等問題，不然購房者也不會有換房的需求。

“另外，對於置換的購房者來說，換房是建立在有房的基礎上的，若換房意願不強，大幅降價的意願也會比較小。而通常情況下，房企和房產中介肯定是希望大幅度降價賣房的，以上因素均會導致舊房難賣。”李宇嘉說道。

不可否認的是，房地產市場的發展是複雜而多變的，需要政府、開發商、金融機構、消費者等多方面協作，短期內“以舊換新”政策可能難以發揮顯著效果。而從區域的角度來看，“以舊換新”也並非適用於所有地區和城市，在一些住房已經相對飽和的地區，其需求也會有所不同。

時代財經梳理髮現，從去年4月到今年4月的這一年內，鼓勵和推進住房“以舊換新”的城區以二三線城市爲主，與此同時，有約70%的城市來自東部地區。

中國國際經濟交流中心宏觀經濟研究部副部長、研究員劉向東告訴時代財經，中國人口的分佈主要集中在胡煥庸線以東，尤其是以東部沿海城市爲主的人口承載地，歷來經濟活躍、物產富饒，人口流入較多也較早，因此更適宜推進住房的“以舊換新”。

那麼，從城市能級來看，當前推行“以舊換新”的城市中並沒有一線城市的身影，未來政策涉及範圍是否會進一步擴大？

時代財經以購房者的身份向廣州的房地產中介張先生詢問時，他表示，當前廣州的“以舊換新”主要是房地產開發商在操作。“開發商專門有置換小組在幫賣舊房子，和放在中介一樣也要收中介費。沒有具體優惠，就是幫你加速賣房。”

易居研究院研究總監嚴躍進表示，一線城市雖然沒有直接的政策，但也有相似的做法。例如上海實施的躉租，即把市區內的一些住房進行收儲，原來的房東換租到郊區的新房居住。這些收儲的市區住房，後續作爲保障房向在中心城區就業的年青人出租，其產權保持不變。“這種做法雖然不是‘以舊換新’，但其實也是在盤活二手房，同時導入新的租賃需求。”

嚴躍進認爲，後續可以建議一線城市推進此類“以舊換新”的工作，因爲一線城市的舊房子或二手房盤活的價值很大，在一線城市操作其實更加容易。“可以鼓勵基金公司、實體企業、開發商來收購此類二手房，這也是一線城市政策方面可以優化的發力點。”