成都二手房存量仍處高位 掛牌價下調

“最近沒什麼客戶，我們也快要放春節假了。”近日，成都一位房產經紀人告訴《中國經營報》記者，2023年後半年的市場不太好，過年前會早點兒回老家。記者近期走訪成都市場發現，多數新盤售樓處並沒有大張旗鼓地做春節優惠，“坐等過年”也是很多地產人的常態。

據研究機構的數據，2023年成都二手房成交量超過上海，達到22萬套，位居全國第一。但二手房存量依然持續增加，同樣達到了22萬套的歷史峰值。

業內人士指出，春節假期購房需求不如其他假期，但春節後市場或許會有升溫。此外，成都新房、二手房的分化會更加明顯，市場對改善型產品的要求也會更高。

“春節檔”備戰如何？

2023年曾是成都房產界寄予厚望的一年，開年的樓市表現也確實給了很多人驚喜。不過，也如全國其他城市的走勢那般，在開年成交火熱後成交量不及預期，全年高開低走。“2023年後面的市場不好，只希望2024年能好一點兒了。”一位置業顧問向記者表示。

但在一些熱門的購房區域，也有房產經紀人十分忙碌。“週末我們店裡十多個人都在外面忙着帶買房客戶，只留一個人在店裡做租房業務。”成華區二八板塊的房產經紀人勞小輝（化名）介紹，臨近春節，一些從外省回到四川的人也會來成都看房子，甚至不乏來自“新西蘭”——新疆、西藏、蘭州的客戶。一些客戶準備年後結婚，也會在這段時間買房。

爲了迎接春節購房客，一些樓盤放出了春節特惠房。龍泉驛區十陵片區的璽宸和著售樓處，掛出十餘套春節“一口價”特價房，其中有一半被“已售”的紅膠帶覆蓋。但更多的售樓處春節促銷氛圍並不濃厚，除了掛春聯外，看不到多餘的春節相關促銷。在成都東三環外的一項目上，除了“老帶新2萬元”“按時付款1.5萬元”的優惠外，沒有其他的優惠活動。

據克而瑞線下監測，近期雖部分項目提前釋放新春優惠，但多爲噱頭福利或前期優惠重新包裝，刺激力度有限，疊加臨近春節，近期市場仍將維持中低位震盪。

中指研究院四川分院相關負責人在接受記者採訪時表示，一般來說，春節是成都的銷售淡季，成都本地人有春節外出的習慣，產業人羣也有春節逆向返鄉的特點，因此春節期間一般不會出現大規模新盤推售，市場整體會相對平淡。從目前數據來看，2024年1月供應面積環比12月下降近三成，“5+2區域”供應下降尤其明顯。但春節假期後一般會有一波集中放量，比如在2023年3—5月，成都單月成交量連續上升3個月。

居住梯級消費體系漸顯

在勞小輝看來，相比於2022年，2023年不再受制於疫情，也就能做更多的單子。他回憶起有位同事在2023年成交了一套1400萬元的房子，個人佣金就拿了不少。在他看來，2023年的客戶分佈在兩頭：要麼買200萬元、300萬元以上的大房子，要麼買幾十萬元的老破小二手房，100萬—200萬元的房子反而很少有人看。

勞小輝自己也選擇在2023年爲自己買下了第一套房。“現在房貸利率低，價格也沒那麼高，適合買房，但不太適合賣房。”他這樣總結了成都最近一年的樓市。

中指研究院四川分院方面表示，從成交結構來看，成都的新房、二手房分化明顯。2023年新房套均面積133平方米，中心城區接近140平方米，二手房95平方米。2023年新房成交約14.6萬套，二手房成交約22.0萬套，是新房的1.51倍。2022年新房成交約14.3萬套，二手房成交約15.1萬套，是新房的1.06倍。這些數據也驗證了居住梯級消費體系正在加速形成。

從新房市場來看，剛需產品佔比下降，100平方米以下佔比同比下降近6個百分點；120—150平方米、200平方米以上佔比同比提升。低總價產品佔比繼續下降；300萬—500萬元產品同比提升近7個百分點，中高端產品在成都市場持續發力。

近期購房者心態更加理性，在2023年“9·26”新政後，10月、11月出現了一波高總價項目的熱賣，進入12月，總價高於500萬元的項目銷售開始出現明顯分化，高品質產品持續熱銷，但部分項目的成交節奏開始變慢。與此同時，更多的客戶開始考慮什麼樣的產品纔是真正的改善型產品。不過業內人士表示，但市面上依然缺乏相應的改善型產品匹配。

記者注意到，成都新樓盤在產品品質方面更加用力。“電梯入戶”“水鄉園林”“小區健身房”在現在成都多數小區的介紹中都能看到，開發商2800元/平方米的精裝標準也已經可以把地暖、空調、新風系統“三大件”包含在內。

網紅盤褪色

中原地產數據顯示，2023年成都二手住宅成交22萬套，套數佔整體住宅成交套數的60%，較2022年高出8個百分點。不過，成都的二手房庫存量不降反增，已經漲至22萬套。

1月29日下午，武侯區的房產經紀人祁樺（化名）告訴記者，最近二手房市場遠不及2023年年初，價格也降了不少。以伊甸陽光小區的一套18年房齡的同戶型房子爲例，在2022年還能賣到180萬元，但如今掛牌價只有164萬元了。即便如此，來看房子的人也不多。

近日，貝殼找房App上恢復顯示了成都二手住宅小區的成交價格。一些近幾年的“剪刀差”網紅盤的成交價格也讓外界頗爲關注，但這些曾經的網紅盤最新的二手房價格已經不如當初那麼耀眼。

比如南城都匯（山河玖璋）項目曾數次引發萬人瘋搶，2021年其新房價格爲1.7萬元/平方米，二手房價格就達到了3.4萬元/平方米，妥妥的“大剪刀差”網紅盤。但近期這個小區的實際成交價格已經回落到了2.4萬—2.6萬元/平方米，與新房的價差大大縮小。

再如，萬達華府也曾以網紅盤的身份在成都傲立多年，每期開盤都有數倍於套數的購房者報名。但如今二手房上市後，在貝殼找房App上可以看到有113套在售房源，但成交歷史只有3套。成交單價也從2021年3月的2.7萬元/平方米左右降到了2023年11月底2.3萬元/平方米，降幅明顯。

成都的二手房市場將向何處去？中指研究院四川分院分析稱，成都正在加速形成“先租後買、先舊後新”的住房消費格局。2022年出臺了“516”“531”新政，隨着增值稅免徵年限從5年降到2年及其他政策出臺，成都“賣舊買新”鏈條被打通，二手房掛牌量迅速攀升到20萬套以上。疊加新房市場改善化進程加速，面積段、總價段上移，剛需客羣在新房市場尋找首次置業產品的可能性下降，從而轉移目標關注二手房市場，帶動二手房市場成交量上行。

中指研究院四川分院方面認爲，隨着“賣舊”動作順利進行，改善性需求在賣房資金支持下在新房市場進行置業動作，支撐了新房市場改善型產品的銷售保持穩定。新房、二手房市場的同步繁榮，資金的順利流動，是支撐成都市場韌性的關鍵因素。從人口增量、人口結構、歷史住宅產品結構來看，成都剛性需求旺盛、改善性需求近年才得以暢通釋放，能夠繼續支撐成都新房、二手房市場的持續放量。