承租人未經房東同意對外轉租，轉租合同的效力如何？

當前社會中，房屋租賃現象非常普遍，出於各種原因考慮，承租人租賃房屋後將房屋轉租的現象時有發生。轉租是指承租人在租賃期內將租賃資產出租給第三方的行爲。

網友諮詢：

承租人未經房東同意對外轉租，轉租合同的效力如何？

代兵律師解答：

如果經過出租人（房東）同意的轉租行爲，承租人可以轉租。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。但是未經出租人同意的轉租行爲中，法律賦予了出租人租賃合同解除權，以保護其利益。對於承租人與次承租人之間的轉租合同現行法律並沒有作出明確的規定。

《民法典》生效後，大多數法院傾向於認可轉租合同有效的觀點。非法轉租合同爲諾成性合同，雙方意思表示一致即有效成立。基於合同相對性原理，出租人無權直接要求解除承租人和次承租人之間的轉租合同。出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內未提出異議的，視爲出租人同意轉租。出租人在六個月內提出異議的，出租人可以選擇解除原租賃合同進而使轉租合同訂立的基礎喪失、無法繼續履行。

代兵律師補充：

承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。同意可以是事前同意，比如租賃合同中明文約定可以轉租，也可以是事後追認。若合同未對轉租作出明確約定，租客可以在實施轉租前獲取房東的同意，或是在轉租後取得房東的追認。另外，房東的默示同意也可視爲追認。

【法律依據】

《中華人民共和國民法典》

第七百一十六條 承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。

承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

第七百一十七條 承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。

第七百一十八條 出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內未提出異議的，視爲出租人同意轉租。

代兵律師

執業於黑龍江博潤律師事務所。擅長民商事爭議糾紛解決，執行案件，常年爲各類國有、民營企業提供訴訟與非訴法律服務。