從帶飛黃埔到被卷哭，天河經歷了什麼

最近，老黃埔新盤3.5萬/平起，讓廣州東部樓市炸鍋。

它不止引起項目周邊二手業主討論，連天河買家都被震驚到。

當初老黃埔能火，還是靠天河東的熱度帶飛。但現在，小弟快把大哥“卷哭”。

講真，現在的老黃埔跟天河東，有點“打撲克”的味道，雙方一輪接一輪出牌。

不過大家不是比“大”，飆高價，而是出現比“小”的苗頭，價格持續下探。

今年年初，天河東來了一波“4字頭”促銷，有項目三房門檻捲到400萬以內。

時間來到5月，趁着新政出臺，有新“子彈”的老黃埔立馬跟進。

保利招商華髮·中央公館推出使用率超100%的新產品，價格4萬/平起。

下半年，天河新盤中能建·天河麓譽府入市，地鐵南向三房，總價只要360萬。

｜開盤現場熱銷實拍

|圖源：項目供圖

接着就是這次的中建海絲城，價格3.5萬/平起，三房最低總價還不到300萬。

這個門檻價，比2020年老黃埔新盤開盤價低了6000-14000元/平。

正因爲價格很筍，上週開盤吸引300多臺買家到場，當天收金10.8億。

｜中建海絲城開盤現場圖

｜廣州樓市發佈 攝

新的價格，不止對老黃埔有指標意義，天河的買家也會期待。

因爲金九銀十是推貨旺季，天河東在價格方面會不會跟進“出牌”，值得關注。

別看如今這兩個板塊，在互相“拼刺刀”。

就在四五年前，還是天河東作爲東部行情“發動機”，把老黃埔帶火的。

高光時刻，天河東連續有盤衝上9萬/平，老黃埔房價也是跑步進入“5萬+”。

一切的背後，和新房供應的變化密切相關。

時間撥回到2019年，當時天河5年只賣了4塊宅地，其中東部只有1塊，新盤相當稀缺。

| 廣州樓市發佈 製圖

不光新房太少，那時的土拍也給板塊注入“強心劑”。

2020年，奧體公園北側和科韻路兩宗地塊，分別拍出5.1萬/平和4.5萬/平的高價，雙雙殺入全市TOP10。

高地價帶來高預期，給樓市再添一把猛火。

從市場數據來看，天河東新房供求比連續四年低於1.0，顯示長期處於供不應求的狀態。

就是在這幾年，買家圈傳出了那句經典口號——“是天河，就購了”。

| 廣州樓市發佈 製圖

天河這麼火，隔壁老黃埔也蹭到熱度。

甚至，連爆發的“劇情”都有點類似，也是新房供應太少，接連賣出高價地。

2015-2019年，整個老黃埔只有1個新盤入市，其中有兩年的新房直接斷供。

| 廣州樓市發佈 製圖

直到2020年開始，纔有萬科城市之光等一批舊改大盤入市。

老黃埔這批新盤體量大、配套全，價格便宜，狠狠圈了一波成交。

需要注意的是，就在2021年年初，板塊也有兩宗宅地拍出超2.7萬/平的地價。

一通熟悉的操作，老黃埔也跑出了自己的行情。

這種大哥和小弟一起“大口吃肉”的畫面，從2022年開始又有了新變化。

一方面，天河東前些年的土地供應高峰期，正好對應大批新房集中入市。

從2020年到現在，整個板塊總共賣出11宗宅地，新增建面約150萬平。

僅以平均一套100平來保守估計，這批新房大概也有1.5萬套，去化壓力山大。

| 廣州樓市發佈 製圖

本身市場環境在承壓，總體成交下滑。加上這麼多新房同時入市，價格戰不打也得打了。

另一方面，廣州在2023年推出計容新規，加速了板塊內卷。

超100%使用率的新產品，比起上個版本設計的戶型，天然有優勢。

從數據上能看到，近三年天河東新盤越多，均價也在降，剛好是“負相關”。

| 廣州樓市發佈 製圖

與此同時，老黃埔多個央企新盤的到來，也進一步加劇了競爭強度。

那麼，老黃埔出現“3字頭”的價格，天河東是繼續降價，還是穩預期呢？

面對新的博弈，各個開發商都有自己的選擇。

但樓市君始終認爲，卷價格沒有出路，對市場的衝擊只會越來越大。

事實上，從近期成交數據看，降價的“刺激效果”，已經在逐漸減弱。

| 廣州樓市發佈 製圖

以近一年爲例，無論天河東還是老黃埔，平均價格都有一定降幅，可成交併沒有衝上來。

尤其老黃埔，目前均價同比下跌4%，成交卻只有去年全年的三成。

既然降價不再管用，倒不如先把價格穩住，這其實也是在“穩預期”。

| 廣州樓市發佈 製圖

其實，天河不少豪宅也普遍採取類似的做法。

這些高端項目面臨的競爭也非常大，但始終不降價，不降標，守住底線的態度很堅決。

今年新開盤的越秀·觀樾，靠着整治湖區，提前兌現大量配套，圈粉了不少千萬級豪客。

｜廣州樓市發佈 製圖

再比如縵雲廣州，從產品、縵系服務，到會所、學校等配套，在買家圈口碑都很不錯。

還有保利天瑞，學校鎖定省實，8000方實景展示區也已做好，成交和價格穩居天河前列。

在此，也想呼籲各大樓盤，不要無底線地卷價格，還是先把市場穩住，呈現更好的產品、服務和配套。

這種迴歸正道，甚至是東部樓市健康發展的一大關鍵。

雜音越多的時候，市場越需要穩定和信心。