地產民企，只剩下11家在拿地
2024年央企和地方國企城投拿地，這太普遍了，沒啥新鮮。
最新數據統計，2024年央國企和地方城投拿地金額佔比85.3%，而剩下一股獨特羣體即民營房企在整個百強拿地榜中卻是一種看似邊緣化的
“支幹”力量！
經濟下行期，樓市下行期，我們應該給予民營房企更多的目光！
11家，拿地額佔8.5%，這是今天中國民營房企，在2024年中國房地產的“存在感”！
即百強拿地榜中僅僅有11家是民營房企，而且他們拿地額加起來佔百強拿地也僅僅8.5%！
很少，很可憐，昔日百強榜，民營數量佔據80%，拿地金額也是80%！
新時期，大多民營房企已很難出現在土拍市場。
一方面，昔日百強已有40多家左右大中型民營房企爆雷了，爆雷之後自然無力拿地；另一方面，即使未爆雷的品牌民營房企中，他們基於對未來不確定性和極限安全考慮，也堅定選擇了暫時0拿地的活法。
比如新城、美的、金地等未爆雷民企依舊在2024年選擇了0拿地。
行業難，民企更難！
1 ，民營拿地的“三個陣營”
還留在土拍戰場，還在主動出擊的民營房企，到底整體是一個什麼格局？
對此，老潘總結爲2024年民營拿地可劃分爲三個陣營。
第一個陣營是大型民營房企拿地。
比如龍湖、濱江。
整體看，同樣是千億級的大型民企，濱江、龍湖24年都還在積極拿地，而且過去22年，23年，這2家，也是民營拿地課代表。
尤其是濱江，2024年堪稱戚金興最滿意的一個年度，核心政策進入最好的友好期，再加上自身銷售首次進入全國9強。正是憑藉銷售領先和政策預期友好，濱江則敢於大手筆出手
219億！
當然，更神奇的是，濱江219億拿地額中，僅杭州就佔了214億，這個還是超出業內預期的。
杭州當然是個好城市，濱江也的確在杭州是遙遙領先，是杭州一哥，但濱江把集團所有投資資源幾乎98%傾注在一個城市，這相當於把所有雞蛋放在一個籃子，這也是下行市場一個獨特現象。
相對而言，龍湖24年拿地是均衡出擊，斬獲9宗土地相對均衡且分佈在全國近10個一二線城市，而且這些城市都是龍湖前期精選並長期投入資源在深耕的城市，且都是新時期依舊“有流速、有利潤”的城市，比如北京、重慶、杭州、蘇州、成都等。
第二個陣營：是“實力新銳”的中小型民企。
比如四川邦泰、偉星房產、寧波江山萬里以及湖南的運達地產。
他們一個典型特徵是有2個。
其一，保持了不小的投資規模，且拿地城市能級在提升，比如邦泰，偉星作爲前期多年在三線佈局的新銳民營房企，2024年拿地開始向強二線進軍。
其二，聚焦深耕城市進行加碼拿地，持續發展。典型如偉星、寧波江山萬里都是在自身深耕的城市繼續拿地。
第三個陣營：是一些跨界民營房企的“新面孔”或是新成立的民營房企。
比如貝殼、南通亞倫等。
一方面是跨界進入的新面孔也很鮮明。比如以經紀服務爲主業的貝殼、以紡織爲主業南通亞倫開始跨界殺入地產開發戰場，就在這2年開始頻頻拿地，成爲跨界進軍房地產的“新面孔”，給整個房地產市場帶來一些新鮮血液！
另一方面是純粹的“新人”。比如新成立的民營房企宸嘉發展，整個公司成立才4年，但這家公司憑藉“嘉佰道” 系列高端住宅項目，在上海、成都和武漢等城市站穩腳跟，積極參與拿地。
三類民企拿地陣營，構成了今天2024年民營房企拿地的“整體風範”！
2，民企拿地“新5強”
三個陣營，只是民營房企的全局畫像。
那麼，按照具體拿地金額多少排名，2024年，拿地民企新5強是誰了？
名單很“清新”，既有老面孔的堅守與謹慎，也有新面孔的逆勢發力。
按中指披露的權益金額高低排序，筆者盤了一下：
民企拿地一哥，杭州濱江，219億。
民企拿地老二，四川邦泰，117億。
民企拿地老三，龍湖地產，68億。
民企拿地老四，寧波江山萬里，65億
民企拿地老五，偉星房產，52.7億。
這5家民企成爲新時期民企拿地新5強。整體看
其一，民企頭部濱江、龍湖拿地數額都比2023年在收縮，這真正說明了市場的嚴峻性。
比如濱江2023年權益拿地是256億，而24年收縮爲217億；
比如龍湖2023年是259億，但2024年僅僅是68億。
其二、濱江、龍湖拿地都收縮了，但依舊是民營拿地三強的存在，核心不是濱江龍湖多進取多猛，核心是隊友們都倒下了。
比如以民企爲底色的萬科而言，2024年萬科拿地47億，比民企5強偉星還落後5.7億！
樓市還要繼續，希望萬科2025年能穿越市場築底期，慢慢恢復土地戰鬥力。
濱江龍湖老潘之前聊過很多輪了，接下來老潘重點解讀一下四川邦泰、寧波江山萬里、偉星房產，這三家大家相對陌生一些！
整體看這3年拿地範圍也挺有意思，基本都錯開了。
比如老二四川邦泰拿地主力偏中西部（四川陝西湖南），偉星偏中東部（安徽湖北浙江）、江山萬里偏東部（浙江寧波），三者表現出一定的各自勢力範圍。
3，民企拿地，邏輯各有不同
邦泰老潘早年交流過，但這幾年變化特別大。
應該說，邦泰過去10多年的標籤一直是“四川”，四川是其大本營！
而邦泰真正崛起、且行業能見度提升是在23年、24年。
即在行業下行和出清時，邦泰在逆勢崛起。
談及四川，前輩川企都倒下了，比如昔日“四川一哥”藍光地產、金科地產、東原地產、領地等頭部川派房企幾乎都爆雷倒下了，而幾乎20年磨一劍的四川邦泰，終於開始
“補位”，“升位”！
一方面做大了四川市佔率，積累資金和產品力實力；另一方面邦泰近2年也加速走向全國化佈局，不再侷限於四川；
更重要的是，在眼下經濟下行，行業下行時，三四線蛋糕在快速縮小，邦泰也開始戰略性大轉移，即從過去重倉三四線全面城市升級進入更安全、更有流量的“二線城市”。
這個戰略之變可以從新拿地看出來，即2023年12月以來，邦泰先後陸續在南寧、成都、長沙、西安、南昌等二線城市拿地，且不少地塊以高溢價競得，一種必須進，勢在必得的戰略進攻態勢！
逆勢進取、頻頻拿地，城市升級，大手筆換倉，成爲邦泰23年，24年的戰略大畫面。
邦泰發展史，老潘簡單濃縮爲幾個里程碑節點。
2006年在四川樂山成立。
2006~2013年，一直在四川三四線做品質地產，積累了區域口碑。
2013年進入成都，且總部搬遷至成都
2021年開啓逆勢全國化擴張，這正是行業下行，民營房企爆雷的起始年。
2023 年，邦泰以約 95 億元的拿地金額，排名全國 32 位
2024年，邦泰再以117億權益拿地金額，排名全國17位，民營全國第2。
應該說，22年在房企拿地金額榜百名以內，尚不見邦泰的影子。但23年邦泰就開始第一次爆發，而2024年更是繼續拉高，超百億衝刺。
整體看，2024年是邦泰拿地最兇猛的一年！
也是2024年拿地最猛的民營房企之一！
比如2024年1~11月拿地金額位列民營第三，拿地面積民營房企全國第一。而僅僅剛過去的24年12月，邦泰竟然一口氣又新增土儲8宗，根據中指院數據，2024年全年新增權益拿地117億，民營房企全國第二。
一家民營房企，一家三四線房企，竟然在2024年超百億拿地，尤其在龍湖近68億，萬科僅47億對比下，邦泰的確生猛！
邦泰爲何如此生猛？筆者覺得核心有2大深層次原因。
其一、重倉三四線中短期沒有未來，比如前幾年的銷售下行肯定讓邦泰決策層看到再繼續立足四川三四線，公司只會越做越小，比如隨着前幾年三四線持續降溫，邦泰銷售額從2018年至2020年邦逐年下滑，分別爲170億、128億和112億。
其二，頻頻拿地只是“表象”，並非初心，邦泰二線城市進取拿地，甚至不惜高溢價拿地，核心目的還是公司戰略性轉入二線，提升二線城市銷售佔比。
因爲只有這樣，邦泰這家近20年的公司纔有未來！
也因此，2024年邦泰拿地的主要城市包括西安、南寧、長沙，南昌等。
比如僅僅2024年就在南寧、西安各獲取3宗土地。
所以，綜合看，與其說邦泰是民企拿地大黑馬，還不如說是三四線房企戰略大轉移換倉二線的新樣本！
不過提醒一句，此刻邦泰的戰略大轉移顯然難度頗高。
在如今經濟下行、就業下行大背景下，邦泰受制於管理半徑和四川大本營距離，更多隻能“就近”進入離成都更近的“南寧、南昌、長沙”等更多弱二線城市，這些城市相對杭州、南京、蘇州、武漢等強二線，其樓市基本面和未來市場築底相對更慢更弱一些。
當然任何城市都有好的結構性機會，期待邦泰在二線城市的新表現。
整體看，從三四線大手筆進入二線，邦泰已經成功了一半，剩下的任務是如何在這些二線城市站穩腳跟，如何做強做久？
再看看寧波江山萬里。
2024年寧波江山萬里全口徑拿地是136.4億，位列拿地百強榜16強。而權益拿地金額榜上，江山萬里拿地65億，中指院排名36強！整體民營老四。
怎麼看？
第一感覺這公司名稱有點意思，但更有意思的是其佈局。
比如公司名稱雖然叫江山萬里，但其拿地和公司佈局卻100%圍繞寧波1個城市展開。
這看上去很衝突，很玩笑，但換個角度看也是民營房企“求穩、安全發展”的一種堅守。
的確這麼多年，全國化佈局失敗的民營房企比比皆是，就連老大哥濱江全國化“六出祁山”，最終依舊迴歸杭州，左看右看還是杭州最好，天下第一好！
也因此，濱江地產，2024年拿地217億竟有214億在杭州一個城市，而且濱江在杭州一個城市竟然幹到了1000億的銷售額。這比中海在上海700億大關都還完勝一籌。
看來，兩家浙系房企，一家總部在杭州，一家總部在寧波(浙江老二地級市的存在)，眼裡的確只有“總部香”，濱江愛杭州，江山萬里愛寧波！
整體看，一家拿地65億的房企爲何能進入民企全國四強，說實話更多還是民營隊友們倒下太多。
本身而言，寧波江山萬里公司在2014年才成立，剛滿10歲，但這個年輕房企在寧波房地產市場，卻是品牌知名度、美譽度遙遙領先。
從面上看下來，這家公司核心有3個特徵。
其一、是深耕。公司深耕寧波本土市場，多年來鄞州區和海曙區等核心區域深度耕耘，對當地的市場需求、客戶偏好、政策法規等方面有深入瞭解和精準把握，在區域內樹立了較高的品牌知名度和美譽度。
其二，是豪宅代表。江山萬里項目在寧波豪宅市場中佔據重要地位，其價格大多在6萬元以上，屬於豪宅新房市場第一梯隊
其三、公司背靠多元化佈局的母公司，有靠山。即寧波江山萬里是浙江波威控股有限公司旗下的大型房地產企業。母公司浙江波威控股有限公司的經營範圍廣泛，主要涉及房地產開發、建築施工、鋼構生產、物業服務、商業管理、精裝修管理、景觀施工、幕牆施工等多個領域！
寧波江山萬里公司在短短几年內迅速崛起，成爲深具行業影響和領導力的區域性品牌！
目前從查閱的資料看，2024 年寧波江山萬里拿地城市都在寧波，具體拿地情況如下：
3 月 27 日：與寧波東投聯合體拿下寧波江北區 JB05-03-21a 地塊。
6 月 28 日：與寧波軌交聯合體底價競得寧波鄞州區 YZ06-01-h4-1 地塊。
7 月 4 日：與象城城市更新建設、安濤實業組成的聯合體，以底價拿下寧波象山縣東谷路東、象山港路南、興盛路西地塊。
10 月 22 日：與寧波城投聯合體底價競得寧波鄞州區東部新城核心區以東片區 A5# 區塊和 A6# 區塊。
顯然，千里江山，江山萬里置業，只愛寧波一城。
最後看下偉星。
偉星2024年權益拿地52.7億，位列民營房企拿地榜全國第五。
整體看，偉星2024年拿地相對均衡而高能級。
偉星2024年拿地的心頭好城市是“武漢、杭州、合肥”。
比如6月合肥偉星以8.6億獲取合肥1.8容積率優質地塊。8月杭州偉星以17.5億獲取杭州拱墅區地塊，而12月武漢偉星以14.93億獲取武漢江岸區核心優質地塊。
在民營拿地5強中，四川邦泰，寧波江山萬里相對銷售規模較少，且還沒有完成多區域、全國化的晉級考驗。但偉星房產，是過來人。
偉星，是更早的拿地黑馬，不僅完成最近三年下行市場的銷售規模持續攀升，而且成爲多區域高、能級城市成功戰略大轉移，今天的偉星房產，已經是一個初具規模、多區域佈局，擁有領先產品競爭力的中大型穩健民企。
比如行業下行的4年，卻是偉星房產銷售和名次節節攀升的4年。
2020年197億，2021年304億、2022年333億、2023年357億。2024年300億。同時，偉星在近4年百強銷售座次榜，硬是從88強、55強、42強上升到2024的
20強！
比如近3年，偉星是一如既往的拿地黑馬。
2021年，偉星拿地225億，同比增127%；
2022年，偉星拿地243億，同期百強房企拿地均值大降49%；
2023年，偉星繼續強勢拿地132億。
不僅僅是24年民營全國第五，而且偉星在22、23年全國拿地榜中也一直與龍湖、濱江，並列爲民營拿地全國三強！
相對而言，偉星是最近房地產3年內，持續的拿地黑馬，銷售黑馬和產品力黑馬，它是真正打通了“拿地領先、產品力領先、銷售領先，再持續拿地”的可持續發展戰略邏輯閉環的黑馬房企。
更重要的是，在老潘看來，站在企業經營更高維度看，偉星房產是有一家有潛力且更爲穩健安全的民營房企。這有三點理由。
其一、是“三不”房企。
即不追求規模，不追求千億，不放高槓杆。
偉星是一家戰略剋制的企業，這能讓他走得更遠！
其二，因深耕，更穩健，偉星是多地深耕王者。
目前，偉星所進入城市才8個，但大多都完成深耕和領先。比如合肥連續三年銷冠，強二線杭州、南京都是TOP5的存在。更不用說蕪湖、馬鞍山、臨海市佔率更是高達60%的行業天花板的深耕高度。
其二、有大靠山。
除了自身做強外，偉星房產背靠中國500強的中國偉星集團。
中國偉星集團旗下擁有二家上市公司，在各自制造業賽道都是行業龍頭的實力領先！
未來偉星房產，可能不是行業最大的民企，但卻是行業走的最穩的民營房企之一。
當然企業，都講時代性，這還需要國家對民企有更大實質性支持！
小 結
沒有民營復甦，只有央國企，是救不了經濟，是穩不了就業的！
而在房地產領域，作爲一個10萬億的行業，百強拿地榜，民營目前僅11家，拿地額僅8.6%的存在感，顯然是
不足的！
來源：地產總裁內參，本文已獲授權，對原作者表示感謝。
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