多地國資奔赴上海買樓，一批覈心物業又換了主人

隨着經濟與行業週期的波動，有人涌入、有人撤退，但上海灘的高樓大廈從來都不缺買家。

在最熱鬧的步行街南京東路的起點旁，一棟20層高的甲級寫字樓已悄然易主，由新疆維吾爾自治區國資委接盤。無獨有偶，由河南省財政廳全資控股的子公司近期從上海老牌地產商手中買下了普陀星光耀廣場整棟辦公樓。

作爲“優質資產避風港”，近一年多來，上海核心地段的高端寫字樓物業被多個地方國資納入囊中。業內人士表示，上海核心地段大宗房地產資產不僅能保值增值，還能成爲地方政府主動融入經濟較發達地區、招商納才的橋頭堡。

新疆國資委接手上海灘高樓

近日有消息稱，新疆維吾爾自治區國資委收購了位於上海中心城區黃金地段的寫字樓華旭國際大廈（Plaza336）。

記者查閱天眼查，發現華旭國際大廈的項目公司——上海華旭投資有限公司已於2023年12月12日進行了股權變更，新疆三聯企業發展集團有限公司退出，新疆維吾爾自治區人民政府國有資產監督管理委員會接手全部股權。企業類型已由“自然人投資或控股的法人獨資”有限責任公司，變更爲“國有獨資”的有限責任公司。

該寫字樓位於上海最中心的地帶，距人民廣場地鐵站僅約100米，與南京路步行街的起點上海世茂廣場毗鄰。

在人民廣場，華旭國際大廈頗爲醒目，它高達20層，其中1至4層爲商業裙樓，5至20層爲甲級寫字樓。

華旭國際大廈原來的業主爲新疆三聯企業發展集團有限公司（以下簡稱“新疆三聯”），該公司也於2023年頻繁發生投資人變更，去年4月，該公司由自然人投資或控股的公司變更爲國有控股，去年6月又變更爲國有獨資，股權穿透後的實控人也是新疆維吾爾自治區國資委。

根據官方介紹，新疆三聯是一家房地產開發商，在人均GDP常年排在全國地級市第一或第二位的能源城市克拉瑪依，新疆三聯開發了不少房地產項目，旗下還有建設工程、物業、裝飾裝修等公司。其新疆總部位於克拉瑪依市塔河路145號，另一個總部則位於上海市人民廣場華旭國際大廈。

該公司曾是新疆民營企業納稅大戶，在克拉瑪依市房地產開發及工程建設領域佔據龍頭地位，近年在其他省份相繼投資近50億元開發建設“安徽馬蕪高速公路”，投資6億元開發建設自有物業“上海華旭大廈”，投資近10億元開發建設“江蘇太倉財富中心”等項目。

正是在2023年，新疆三聯的性質由民企轉變爲國企。在克拉瑪依燃氣公司的去年年底一篇官方微信推文中提到，新疆三聯房地產公司副總經理到訪克拉瑪依燃氣公司交流時稱，三聯公司的企業性質已從民營企業轉變爲自治區區屬國有企業。

一位房地產業內人士對第一財經記者表示，華旭國際大廈去年年底的股權變更，並非一場單獨收購，而是作爲母公司的一項重要資產，一起被變更到了新疆維吾爾自治區國資委旗下。該人士同時表示，近年來，地方上的民營龍頭房企轉變性質成爲國企並不罕見，比如三湘印象去年年末實控人就從黃輝家族變更爲湖北國資，今年新湖中寶的實控人也變成了浙江衢州國資。

地方國資搭建“招商橋頭堡”

新疆國資入主上海核心地段物業並不是個案，近一年多來，多地國資對上海寫字樓物業都表現出了濃厚的興趣。

就在半個多月前，河南國資就從復星系上市公司豫園股份（600655.SH）手中收購了上海普陀星光耀大廈。

今年7月1日，豫園股份發佈公告稱，擬以15.15億元的價格出售普陀區星光耀廣場二期1號樓及部分車位的所有權或使用權。豫園股份全資子公司上海星耀房地產發展有限公司（以下簡稱“星耀房地產”）作爲賣方，與買方上海匯融東方科技發展有限公司（以下簡稱“匯融東方”）簽署了《資產收購協議》《上海市商品房出售合同》（包括房屋及產權車位）《車位使用權協議》等一攬子交易文件。

購入普陀星光耀廣場整棟辦公樓的“匯融東方”唯一股東爲河南投資集團有限公司，由河南省財政廳100%控股。“匯融東方”公司似乎是專爲這場收購而成立，具體註冊時間爲2024年5月17日，註冊資本達到3.5億元，登記機關爲普陀區市場監督管理局。

而根據戴德樑行披露，一年多前，一國企買家以5.1億人民幣的價格拿下上海虹橋世界中心D1棟寫字樓項目。這棟寫字樓原爲四川龍頭房企藍光集團的上海總部，於2019年購入後投入重金進行裝修改造，並於2020年委託招商財富針對項目發行類REITs（不動產投資信託基金）。而項目的國企買家則爲寧波海創集團有限公司，據天眼查，該公司由寧波前灣新區管委會100%實控。

外地國資爲何頻頻出手拿下上海的寫字樓物業？一位從事商辦類房地產資產管理工作的資深人士對記者表示，實際上這類交易已經延續多年，許多外地的地方政府、國資委、新區管委會、產業園區都持有上海核心地段物業，一方面這類資產可以保值、增值，另一方面，這種物業還可以作爲“招商飛地”使用。

該人士表示，招商飛地模式也已存在多時，近年來，越來越多城市開始運用這一模式到經濟金融中心招商納才，經濟欠發達地區主動融入較發達地區，將招商的觸角直接延伸到飛出地，對地方招商引資具有重大意義。像浙江的嘉興、餘姚、衢州，江蘇的盱眙等地都曾在上海購置辦公樓宇，希望實現“反向飛地”效應。寧波前灣新區的中意寧波生態園，就曾爲了吸引以上海爲中心的長三角人才、商務、資本等優質資源，而在上海虹橋商務中心購置辦公樓宇，作爲園區在上海的橋頭堡。

“近幾年這類收購又多了起來，這與房地產處於下行週期，房企有出售資產的需求，核心城市核心地段的物業有價格談判空間有一定關係。”該人士稱。

近期，已有多家機構發佈2024年上半年上海房地產大宗交易市場報告。仲量聯行的報告顯示，2024年上半年市場共錄得50筆交易，第二季度27宗，積極性較第一季度有所提高；世邦魏理仕的報告顯示，上半年共錄得50筆交易，交易金額共計323.3億元；而戴德樑行則錄得上半年大宗交易32宗、共計208億元成交額。

從買家類型來看，多家機構都發現內資買家成交額上漲，而外資買家則有所減少。仲量聯行華東區投資及資本市場負責人孫翎表示，回顧近期大宗投資市場，內資投資者占主導地位，包括了民營企業和國有企業，其投資活動展現出明顯的增長勢頭和投資力度。

據戴德樑行統計，2024上半年上海大宗房地產市場上內資成交持續走高，佔總成交金額的78%，爲近三年來最高佔比。世邦魏理仕則稱，內資新興領域投資者熱情持續高漲，地產公司、機構投資者與地產基金等傳統投資者則呈現出較爲謹慎的投資情緒。