多地取消新房限價，房價漲跌逐步迴歸市場

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道近日，河南信陽出臺樓市新政，明確當地房地產主管部門不再對新建商品住房銷售價格進行指導，開發企業按照市場供求自主定價進行銷售、辦理商品房預（銷）售許可（備案）手續，並在售樓部公示一房一價。

包括信陽在內，中指研究院統計發現，今年以來，瀋陽、蘭州、鄭州、寧德等多地明確不再實施新建商品房銷售價格指導，即取消銷售限價。陽江、珠海、蕪湖等城市也優化了限價政策，如縮短備案價格調整時間間隔、取消樓層差價限制等。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，放鬆新房限價有價格可以上調或者下降這兩層含義。一方面，在改善性住房需求和建設“好房子”要求下，放鬆甚至取消一些優質項目的價格限制，客觀上可以助力提振當地的房價預期；另一方面，當前房地產市場仍在調整中，新房銷售不振，房企面臨資金壓力，有降價銷售儘快回款的訴求，放鬆甚至取消新房限價，有利於提高開發商定價的自主性。

多地新房不限價

近日，鄭州發文指出，鄭州住房保障部門不再對新建商品住房銷售價格進行指導，開發企業按照自主定價進行銷售、辦理商品房預（銷）售許可（備案）手續。

國家統計局數據顯示，2023年5月開始，鄭州新建商品住宅銷售價格指數環比開始下跌，到今年7月仍未止跌，已經連降15個月。今年7月鄭州新建商品房銷售價格指數環比下降0.8%，同比下降6.9%，環同比降幅較6月均有所擴大。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，鄭州取消新房限價，一方面是開發商存在大幅度降價促銷現象，另一方面，鄭州將價格自由調整的權利給到開發商，免除二次申請條件的冗餘流程，有利於開發商更好地促銷，緩解資金鍊緊張情況。更重要的是，取消商品房限價，意味着新建商品房自由定價、自由波動，買賣雙方自負。

今年以來，蘭州、瀋陽、鄭州、寧德、信陽等多地明確不再實施新建商品住房銷售價格指導，新房銷售不再限價。另外，陽江、珠海、蕪湖等城市也優化了限價政策，如縮短備案價格調整時間間隔、取消樓層差價限制等。

“限價政策最早在2010年發佈，目的是抑制房地產市場過熱現象，至今已經執行14年。”諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙向21世紀經濟報道記者表示，自2023年下半年以來，市場進入下行週期，今年上半年新房市場不及去年同期，限制性政策逐步退出歷史舞臺也跟當前的市場背景息息相關。

王小嬙表示，取消限價，開發商可以根據市場情況自行定價，更加符合市場化定價機制，價格由市場供求關係決定。短期來看，當前新房庫存量大，市場面臨一定的去化壓力，取消限價或使得房企針對去化不佳的項目降價跑量，回籠資金。但當前市場觀望情緒已經在歷史底部，二手房降價更爲明顯，個別新房項目降價對購房者的降價預期作用較小。

除了助力房企合理定價去庫存，緩解房企資金壓力之外，中指研究院市場研究總監陳文靜向21世紀經濟報道記者表示，新房價格迴歸市場，也有利於房企打造適合當地住房需求的好產品，是積極響應鼓勵企業建設“好房子”的表現。

需要注意的是，一些城市部分地塊出讓時已經明確了不限價的要求。比如7月30日杭州濱江區白馬湖地塊出讓，這是2019年7月杭州實施限房價以來，主城區首宗不限價地塊，最終成交樓面價超2.9萬元/平方米，溢價率近40%。

杭州貝殼研究院院長上官劍向21世紀經濟報道記者表示，該地塊預計打造高層、洋房、疊墅甚至少量排屋產品。對比周邊二手房，高層產品的價格在4萬元/平方米左右，疊墅產品價格可達到8萬元～10萬元/平方米。新出讓地塊產品品質提升，且不限價，價格預期相對更高，房企利潤有保障。

限價政策將逐漸退出

回溯新房限價政策，陳文靜表示，近年來，中央及各部委多次強調“穩地價、穩房價、穩預期”，限價政策在過去市場熱度較高階段對穩地價、穩房價起到了重要作用。但2021年下半年以來，隨着房地產市場環境的變化，限價政策帶來的負面影響進一步突顯。

陳文靜表示，新房、二手房價格倒掛不僅增加了真實住房需求的購房難度，也無法反映市場真實情況，違背了政策初衷；限制價格下跌幅度也導致房企銷售不暢，資金回籠受阻。與此同時，近兩年監管部門多次強調要建設“好房子”，也需要匹配的政策給予支持。在多個因素影響下，各地採取了一系列措施對限價政策進行優化。

但當前房價仍面臨調整壓力。國家統計局數據顯示，7月70城房價仍以降爲主，各線城市新房、二手房價格均在下降。上海易居研究院副院長嚴躍進表示，截止到今年7月，70城新房價格指數同比下降已持續28個月，二手房價格指數同比下降已持續了30個月。

陳文靜表示，從各線城市房價趨勢來看，一線城市短期房價仍有下行壓力，但人口、資源集聚效應持續，隨着限制性政策進一步優化調整，政策效果或將逐漸顯現，房價依然具備支撐，有望逐漸築底恢復。二線城市中，核心城市房價有望見底，普通二線城市企業降價促銷預期仍在，房價下跌態勢短期或將延續。三四線城市住房需求釋放緩慢，對房價支持力度偏弱，房價整體或延續底部行情。整體來看，當前房價築底企穩仍需要政策端持續發力。

長期來看，王小嬙認爲，今年以來，限購限售政策逐步取消，限制性購房政策在逐步退出，限價政策的取消也是大勢所趨。雖然取消限價短期或增加部分新房項目價格調整壓力，加劇市場價格分化的情況。但長期看，限價政策的取消有助於促進房價由市場供需決定，進入市場的自由調節，從而尋求當前供需關係之下的房價合理值。