“房貸荒”的真相
（原標題：“房貸荒”的真相）
從各地嚴格落實房貸集中度管理、開發商融資“三道紅線”和壓實中小微貸款任務看，資金大規模涌入樓市的時代結束了。
近期，樓市正在經歷最嚴重的“房貸荒”，多個熱點城市的主要銀行紛紛上調首套和二套住房貸款利率水平。機構數據顯示，6月份72個重點城市首套房貸利率爲5.52%，二套房貸利率爲5.77%，分別在LPR基礎上增加87個和112個基點。今年上半年，粵港澳大灣區9個城市住房貸款利率平均提高超過55個基點，今年以來廣州已連續四次上調房貸利率。
目前，在廣州200萬的房貸月供比年初增加500元左右。即便房貸利率不斷上行，但也不是你想貸就馬上能批下來的。據悉，像廣州、深圳等熱點區域和城市，按揭貸款從審批到發放，大概要4-6個月。有的銀行今年上半年的額度用完了，正在審批的貸款，三季度的額度都不一定夠用，有銀行個貸經理乾脆告訴客戶，最早也得四季度放款，甚至有可能要跨年了。
其實，“錢荒”在樓市上演絕不是今年纔有的，每當樓市調控收緊，都會出現“房貸荒”，比如2013年底、2017-2018年。筆者所在的廣州，2018年2月四大銀行曾集體上調房貸利率。錢荒到一定程度，就會出現二手房“停貸潮”，比如2019年8月份合肥地區12家銀行不做二手房貸款，包括國有大行。近期，深圳、廣州、東莞、鄭州、成都等城市都出現二手房“停貸潮”。
當然，沒有哪個銀行官宣停貸，只是口頭說“暫停”或告訴你貸款申請可能幾個月內都批不下來，也沒有批下來的時間表，願意等就等吧！筆者認爲，這一輪“房貸荒”來的比過去洶涌，而其中的原因又是過往不曾有的，那就是各大銀行房貸佔比都爆表了。2020年底，央行公佈了房貸集中度分類控制“上限表”，當時35家上市銀行中，就有12家踩中紅線。
今年上半年，各地樓市都很火爆。拿總行法人考覈的話，現在很多銀行並未踩線，因爲樓市冷的地方房貸佔比低。若以省分行、市分行來看，很多熱點城市都爆表了，甚至有的城市房貸佔到新增貸款的50%左右。有的城市儘管房貸佔比沒有爆表，但由於新增房貸規模增長太快，已成爲樓市火爆的第一催化劑，如果不控制新增貸款額度，樓市火熱的局面就無法改觀。
另外，國家還明確，在去年增長40%的基礎上，今年中小微貸款還要增長30%。在貸款額度一定的情況下，房貸過度投放必然會擠佔中小微貸款的規模。於是，今年監管層對房貸在規模、佔比、增速上啓動“三重管控”。很多城市房貸存量規模不能增長，只有收回貸款才能釋放新增規模；有的城市乾脆“擠牙膏”，每月只投放申請規模的30%，其他的一律往後延。
而且，由於前期出現部分經營貸、消費貸違規流入樓市，監管層要求嚴格房貸審覈流程。這幾個月，各大銀行對房貸申請的審覈都非常嚴格。比如，購房首付款必須是購房者自有資金，或直系親屬（只能是父母）的資金。凡是到賬低於6個月的資金，都要查實或證明該資金是自有資金。另外，還要審覈收入證明、銀行流水、購房資質等，以佐證資金來源和還款能力。
近期，金融監管部門對按揭“貸後抽查”的頻率提高了、審計更精細了，一旦已投放的貸款在抽檢時發現問題，不僅借款人會被抽貸，銀行也會面臨嚴厲的經濟處罰，動輒幾十萬上百萬，主管行領導會被問責，得不償失。因此，銀行也有意識地降低投放節奏，導致額度緊張。
一般來說，“房貸荒”是週期性的，但這一輪房價上漲與過度加槓桿、銀行貸款審覈失責關係極大，已違背了“房住不炒”、銀行服務實體經濟的本源。從各地嚴格落實房貸集中度管理、開發商融資“三道紅線”和壓實中小微貸款任務來看，資金往樓市大規模涌入的時代結束了。