房貸史低 爲何都盯着省了多少錢而不是成本？

房貸報價的參考基準只有一個，也就是LPR報價。所謂LPR也就是貸款市場報價利率，由中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈。

那麼商業銀行的房貸利率就是在LPR基礎上加減點得到。

2023年8月，當時1年期LPR下調10個基點，5年期以上LPR按兵不動。2023年全年，1年期LPR累計下調20個基點，5年期以上LPR下調幅度爲10個基點。

2024年2月20日LPR調整爲：1年期LPR爲3.45%，保持不變，5年期以上LPR爲3.95%，下調25個基點。

對於房地產市場而言，更能反映按揭貸款利率走向的便是5年期以上LPR。從2月開始，5年以上LPR大幅降低25個基點，力度空前，可以說房貸降息週期開始了。

其實官方對於經濟數據會更爲敏感，這一次大幅降息，應該還是房子賣不動的原因。

第三方相關研究報告也顯示出了這一點：

中指研究院數據顯示，2024年1-2月，TOP100房企銷售總額爲4762.4億元，同比下降51.6%。百強房企中，僅保利發展、萬科銷售額超過300億元；綠城中國、招商蛇口、華潤置地超過200億元大關；百億陣營爲14家，比去年同期減少12家。

根據克而瑞地產研究發佈的報告顯示，2024年2月，TOP100房企僅實現銷售操盤金額1858.6億元，環比降低20.9%，同比降低60%，單月業績規模繼續創近年新低。

要知道這可是春節，大家都放假了，看房時間更充足了，業界可是稱之爲“小陽春”呀，結果房地產市場還是躺在那裡，你踹它幾腳，它動都不帶動的。

因爲大家只是沒錢，又不是傻，爲啥這個時候要降息，誰還看不出來那點小心思呀。

專家認爲，5年期以上LPR之所以大幅度下調，一方面在於樓市需求端基本面依舊疲弱，居民加槓桿購房的預期較低；另一方面，開年大幅度、一次性下調，一次性到位，避免擠牙膏，產生“利率還會下調，再等等買房和貸款”的市場預期，導致購房者觀望。“此次將紅利一次性釋放到位，產生明顯的降成本效應，促進居民貸款買房。”

專家這“燕國地圖”還挺長的，一大段話，其實看最後幾個字就行了——促進居民貸款買房。

爲啥要通過降息的方式促進居民貸款買房，因爲貸款可以理解爲一種“稅”，我可以少收“稅”但是不能不收“稅”，每個月購房者交的利息，成爲了銀行的利潤，而工商銀行、農業銀行、中國銀行等等大銀行基本都是央企或者國企。然後央國企再以納稅或者分紅派息等方式，把這一部分的利潤上繳，國家有錢了，就可以用來搞基礎建設、發展科學事業等等。

所以也有觀點認爲，購房者揹負的30年房貸相當於提前收了30年稅款，使我們這樣一個發展中國家擁有了高水平基建，城市化也得以快速發展。而現在經濟增速放緩也可以理解爲，能提前收的“稅”都收的差不多了，畢竟人口和居民收入都有上限，在居民預期消費降級，積極儲蓄以對衝未來風險的當下，越來越多的人不願意“透支”未來去加槓桿背上幾十年的房貸，房地產銷售的疲軟也就成了一種“必然結果”。

房地產的疲軟，帶來的結果也許是危險的，畢竟對於銀行來說，居民購房貸款是非常穩定的利潤來源渠道，如果貸款的少了，存款的多了，銀行的淨息差就降低了，今年4月超20家中小銀行下調存款利率，年報顯示過半上市銀行淨息差低於1.8%，據國家金融監管總局披露，2023年四季度我國商業銀行總體淨息差水平爲1.69%，已連續4個季度低於1.8%的警戒線。

銀行的主業是低息攬儲、高息放貸，作爲資金的中間商吃差價，目前利息收入依然佔銀行業收入的7成以上，所以銀行的盈利能力很大程度上取決於淨利息收益。從銀行房地產信貸結構看，房地產貸款餘額一共是50多萬億元，其中個人住房貸款餘額接近40萬億元，絕大多數是購房自住的，依靠家庭收入按月償還貸款，不良率長期在0.5%以下。個人住房貸款餘額按40萬億來算，一年按4%的利息來算，可以貢獻1.6萬億的利潤給銀行。如果大家都不買房了，銀行失去了購房貸款這個重要、穩定、低不良率的收入來源，還要不停的支付存款利息，最後假如說虧損了，銀行幹不下去了，銀行可是我國金融體系的主要支柱，到時候會發生怎樣的後果，簡直不敢想象。

這也就是爲何我一開始說可以少收“稅”但是不能不收“稅”的原因。所以在2月20日5年期以上LPR大幅下調25個基點之後，現在貸款利率方面，官方再給大家讓一點。比如說我國多地階段性取消首套房貸利率下限。近日，青島、福州、南昌等城市宣佈，從4月起，階段性取消首套住房商貸利率下限，實際利率由商業銀行與借款人自主協商確定。

但是看報道的文章，大部分都會說，降息了以後能每個月少還貸多少錢，但是對於成本方面，提一嘴，卻不過多提，給人的感覺就是貸款利率降了，大家拿到了很多優惠。

確實，以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，5年期以上LPR下降25個基點後，月供減少144.8元，利息累計減少約5.2萬元。現在不少銀行首套房貸利率普遍降至3.45%左右，還有部分銀行，針對資質較好的貸款人，最低利率降至3.25%。如果之前利率3.75%，現在正好趕上了新政策的實施，實際房貸利率降到了3.45%，算下來每月可以少還二百多元，30年下來一共省了七萬五千多元。

在我看來，賬不能這麼算，就算是按最低3.25%的年利率來算，30年累計利率達到了97.5%，購房者還是交了2套房的錢，實際只拿到了1套房，如果你資金充裕，全款購買，或者只貸款10年或者5年，那省下來的利息錢豈止是剛說的每個月少還二百多、30年省下來的七萬五千多。

如果你是剛需，有些富裕的資金，那現在利率比較低，該上車還是上車吧，對於非剛需購房者來說，我的建議是，不急就等等，大家都在觀望，你又何必一馬當先。

參考資料：

LPR最大幅度調降！房貸利率接近歷史最低點——四川觀察

我國多地階段性取消首套房貸利率下限——看看新聞Knews

房貸利率降至歷史最低！貸款100萬省5萬，有購房者後悔買早了——中國質量新聞網

涉及房貸利率，山東3地宣佈：階段性取消！——魯中晨報

百強房企1-2月銷售額同比降51.6%，僅保利、萬科銷售額超300億元——每日經濟新聞

2月百強房企銷售大跌，住建部主管媒體呼籲“理性看待”——華爾街見聞

四大行去年日均賺26億：利息收入佔7成 工行最賺錢——北京青年報

4月超20家中小銀行下調存款利率，年報顯示過半上市銀行淨息差低於1.8%，繼續“降息”幾成定局？——半島都市報

2023年上半年金融統計數據新聞發佈會文字實錄——中國人民銀行