存量房貸利率下調了，爲何我的還是3.9%？

10月25各大銀行統一對符合條件的存量房貸利率進行下調，有讀者留言自己的房貸利率下調後還是3.9%，這又是怎麼回事呢？我想很多讀者都面臨這個問題，爲什麼不是最終的3.3%？而是3.9%、3.65%或者3.55%，這到底是爲什麼？本文就來詳細解答這個問題。

1、下調後的存量房貸利率計算方式是什麼？

首先我們要明白我們的房貸利率是如何計算的，不同的城市在不同時期具體不同，但是計算方式都是相同的，即爲：LPR+基點。

其中的LPR的全稱是“貸款市場報價利率”，這個名字比較書面化，不容易理解，其實在2019年之前還有另一個名字，叫“貸款基準利率”，以前的名字是不是更加容易理解？反正不管怎麼改，我們普通人只需要知道LPR的內涵還是貸款基準利率的意思就行了。

基點其實就是一個帶百分號的數字，這個數值以前只能是正的，後面改了，也可以是負的，比如可以是0.1%、0.2%，也可以是-0.1%或者-0.2%。

如果你購房的時候，房貸利率是5.5%，而當時的LPR是4.2%，那麼你的房貸利率計算公式就是這樣的：5.5%=4.2%+1.3%，在這個公式中，5.5%是你的房貸利率，4.2%是LPR，1.3%是“基點”。

現在大家就知道了，其實LPR對大家基本都是一樣的，不同的是“基點”，這是調控樓市的一種手段，樓市行情好的時候，基點就是正的，而且還比較高，有可能你的基點是30BP、50BP，甚至是100BP；也有可能你比較幸運 ，處於樓市不好的時候買房，爲了鼓勵買房，基點是負的，是0BP、-10BP，甚至是-40BP，這取決於你的買房時間點以及城市，

這次針對全國存量房貸利率統一調整，都統一調整爲LPR加點負30BP，也就是：LPR-30BP；1BP等於0.01%，30個BP就是0.3%，下調後的存量房貸利率即爲：LPR-0.3%。這個是比當前絕大多數存量房貸利率都要低的，因爲存量中極少是加點負30BP的，起碼95%以上的加點都是高於-30BP的。

2、LPR如何變化？看重新定價日！

再來看房貸利率計算公式：LPR+基點，LPR有兩個品種，1年期LPR以及5年期以上LPR，由於房貸都是長期限的貸款，所以適用的是5年期以上LPR，我們在本文中談到的房貸中的LPR都是指5年期以上的。

LPR每個月都會公佈一次，一般都是每個月的20日公佈，因爲節假日的原因，也有可能在21日或者22日公佈，每個月公佈的數值有可能變，有可能不變，如果改變了，我們的房貸利率也會改變嗎？這得分情況，如果是浮動利率，那麼LPR調整的時候，你的房貸利率也會調整，但如果是固定利率，那麼LPR調整的時候，你的房貸利率也是不會變的。

這次統一下調存量房貸利率最大的受益者其實是辦理了固定房貸利率的人，因爲按照合同，你們的房貸利率是不允許改變的，但是央行這次是給大家發紅利，普天同慶，只要你主動將固定房貸利率申請變爲浮動房貸利率，那麼就自然能夠享受這次存量房貸利率下調的紅利了。

LPR每個月都會公佈，如果調整了，你的房貸利率會馬上調整嗎？這個一般不會，因爲調整的頻率不同，LPR理論上是每個月都有調整的機會，房貸利率一般是一年有一次調整的機會，你可以和銀行商定在一年中的任意時間作爲重新定價日，比如你可以選擇每年的1月1日作爲重新定價日，也可以選擇6月1日作爲重新定價日，在重新定價日你可以根據最近一次的LPR數值調整你的房貸利率。

比如你的重新定價日是1月1日，基點是30BP，2024年1月1日之前最近一次的LPR是2023年12月20日公佈的，當時的LPR數值是4.2%，那麼你執行的房貸利率就是：4.5%=4.2%+30BP；到了今天，也就是2024年10月26日的時候，LPR在年內已經下調3次，從去年的4.2%下調到如今的3.6%，下調了60BP，但是由於你的重新定價日是每年的1月1日，所以你要等到2025年1月1日才能重新調整，也就是到了2025年1月1日，你的房貸利率就變成了：3.9%=3.6%+30BP。

在正常情況下，也就是沒有央行統一下調存量房貸利率的情況下，重新定價日是1月1日的人，要到2025年1月1日才能享受2024年LPR下調後帶來的紅利，那個受房貸利率就就是3.9%了，但是由於這次央行以行政權力將“基點”變成“-30BP”，那麼在2024年10月25日起，你的房貸利率就是：3.9%=4.2%-30BP；等到了明年1月1日，你的房貸利率就是：3.3%=3.6%-30BP。

3、存量房貸利率下調後，爲什麼你的房貸利率依然是3.9%？

2024年10月25日統一下調後的房貸利率計算公式統一是這樣的：LPR-30BP；每個人不同的是LPR，之所以LPR不同，是因爲重新定價日不同，而2024年LPR下調了3次，2月20日下調25個BP，從4.2%下調至3.95%，如果你的重新定價日在1月1日-2月20日之間，那麼你在2024年全年的LPR都是4.2%，在2024年10月25日之後，你的房貸利率就是：3.9%=4.2%-30BP；得等到2025年的重新定價日才能按照3.6%的LPR重新計算房貸利率，那個時候就是：3.3%=3.6%-30BP。

2024年第二次下調LPR是在7月22日，下調10個BP，從3.95%下調至3.85%，那麼如果你的重新定價日是在2月21日到7月22日之間，那麼這期間的LPR是3.95%，在2024年10月25日之後，你的房貸利率就是：3.65%=3.95%-30BP。等到明年重新定價日的時候，你的房貸利率就是：3.3%=3.6%-30BP。

2024年第三次下調LPR是在10月21日，下調25個BP，從3.85%下調至3.6%，如果你的重新定價日是在7月23日到10月21日之間，那麼這期間的LPR是3.85%，在2024年10月25日之後，你的房貸利率就是：3.55%=3.85%-30BP；等到明年重新定價日的時候，你的房貸利率就是：3.3%=3.6%-30BP。

重新定價日在10月21日到12月31日之間的，這是最幸運的，這期間的LPR是3.6%，重新定價日一到，你的房貸利率就是：3.3%=3.6%-30BP。我特意製作了一個表格，裡面是不同重新定價日之下的房貸利率，你可以根據自己的重新定價日找到自己當前對應的房貸利率。

有誰知道爲什麼重新定價日是10月22日-12月31日之間的房貸利率是3.9%或者3.3%嗎？這是因爲這是今年未來剩餘的時間，在沒有到你的重新定價日的時候，你的房貸利率是3.9%，到了之後就是3.3%。現在你知道文章開頭那個讀者留言疑問的答案了嗎？