房地產市場止跌回穩 不動產基金有哪些投資機遇？

本報記者 郝亞娟 張榮旺 上海、北京報道

今年以來，多家公司設立不動產基金，以抓住市場調整中的投資機會。這一趨勢與中央政治局會議首次強調“促進房地產市場止跌回穩”的政策導向密切相關。

上海市國際股權投資基金協會理事長呂厚軍指出，我國不動產資產正在成長爲萬億級的市場，也吸引了一批全球股權投資機構的關注，特別是pre-REITs試點三年來，爲中國不動產市場的發展注入了強大的動能，進一步提升了資產的流動性，激活龐大資產的活力。

業內人士表示，不動產投資正進入一個新的階段，投資者需要具備更長遠的視角和耐心資本的特質，以應對市場的波動和週期性變化。耐心資本的引入，不僅可以幫助投資者在市場低迷時期保持穩定，還能在市場復甦時獲得更大的回報。

不動產資產流動性增強

中央政治局會議首次強調“促進房地產市場止跌回穩”，釋放強烈的“穩地產”信號。

Vistra卓佳大中華區基金服務負責人付冰接受《中國經營報》記者採訪時表示，在“穩住樓市”的政策背景下，商業地產的需求有望增加，爲不動產基金帶來更廣闊的投資機遇，並有助於激活存量資產，滿足合理的融資需求，從而推動不動產投資基金規模的增長。

“以公募REITs爲例，近年來其數量和市值均實現了穩步增長。根據市場公開數據，截至12月15日，已上市的公募REITs共54只，總市值達到1495.56億元人民幣，環比增長約4.5%。整體看來，REITs投資收益較爲穩定。”付冰說。

呂厚軍在2024年第二屆中國不動產基金投資管理年會上分析，中國城鎮化建設與房地產市場經歷了長達20多年的快速成長，爲不動產市場帶來了巨大的發展潛力，辦公樓、購物中心、倉儲物流、新型技術設施資產如數據中心、充電樁等，這些不動產資產正在成長爲萬億級的市場，也吸引了一批全球股權投資機構的關注，中國不動產資產成爲全球資產管理機構配置的重要標的。從增量向存量過渡的階段，中國本土不動產股權投資基金也深入參與其中。

從市場趨勢來看，付冰指出，9月24日，中國人民銀行及國家金融監督管理總局聯合發佈了一系列支持房地產市場的政策措施。隨後，在9月底的中央政治局會議上，經濟形勢被深入研討，並提出了“促進房地產市場止跌回穩”的指導方針。12月，中央首次明確提出“穩住樓市”的目標，旨在增強市場信心，並預示着2024年房地產領域將繼續實施並可能加強利好政策。依據會議精神，未來將着力釋放市場需求，優化供給結構，積極推進城市更新項目，並激勵房地產企業有效利用存量土地資源，加速構建房地產業的新發展模式。不動產投資基金，包括公募不動產投資信託基金（REITs）和不動產私募投資基金，傾向投資於商業地產領域，如產業園區基礎設施、物流倉儲、數據中心和城市更新項目等。

不過，也要注意的是，不動產投資的機遇與挑戰並存。付冰告訴記者，不動產基金投資往往具有長期性，資產的流動性相對較低，這可能會對投資者的資金調度靈活性造成一定影響；同時，鑑於不動產基金投資受房地產市場政策和宏觀經濟週期等因素的影響，投資者需要具備較強的專業分析能力，以便在市場波動時做出合理的投資決策；對於參與不動產基金的境外投資者而言，匯率波動可能對投資回報產生重要影響，需密切關注匯率變化。

世邦魏理仕（CBRE）中國區研究部負責人謝晨也表示，隨着政策環境的不斷優化和市場需求的持續釋放，不動產市場將迎來新的發展機遇。但投資者也需警惕潛在的市場風險，做好充分的市場調研與風險評估。

政策便利不動產投資

近年來，相關政策接連出臺，爲不動產投資提供了更加便利的金融支持。

2023年3月1日起，我國不動產私募投資基金試點正式啓動。中國證券投資基金業協會（以下簡稱“基金業協會”）印發了《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》（以下簡稱“《指引》”），明確在私募股權投資基金框架下新設“不動產私募投資基金”類別，並採取差異化的監管政策。

招商銀行方面指出，包括銀行在內的金融機構可以通過不動產私募投資基金改善資產投放方式。既往銀行對不動產領域的投放方式主要基於開發主體的主體信用。《指引》實施後，銀行可以直接基於基金持有的不動產進行資產投放，並藉助不動產私募投資基金實現與開發主體的風險隔離，一定程度上避免房地產商、融資平臺等主體的經營風險干擾，且投放資產的槓桿率也大大放寬。在房地產行業下行、開發主體信用下滑的市場形勢下，金融企業可以通過該工具加大基於優質項目資產的投放，不僅有利於金融企業控制風險，也有利於加大不動產領域的信貸投放。

在投資端，招商銀行方面指出，不動產私募投資基金的拓展也將豐富理財配置手段。試點後的不動產私募投資基金明確對養老基金、社會公益基金、保險資金、金融機構資產管理產品、QFLP不進行穿透覈查，這讓金融機構和投資者在不動產領域獲得更多的資產配置機會，特別是對養老金、社保資金、保險資金等關注長期限回報的資金，投資手段將會得到極大的豐富。

2024年7月，國家發改委發佈《關於全面推動基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目常態化發行的通知》（以下簡稱“1014號文”），標誌着我國公募REITs邁入常態化發行新階段。光大證券研報指出，2024年“紅利風格”持續演繹，“資產荒”大背景下，公募REITs市場持續上揚，但市場深度及流動性仍待進一步提升，“1014號文”的出臺有望加速公募REITs市場擴容，並推動公募REITs進一步市場化/權益化發展。擴業態下有望爲資產運營方（尤其是新納入業態的資產運營方）帶來資產重估的機會；放鬆回收資金用途約束下，地方政府或可通過向公募REITs讓渡基礎設施項目受益權，提前回收資金用於償債，進而緩解地方財政壓力。

10月，廣州市委金融辦發佈《關於推動廣州市不動產資產管理業態發展的若干措施》的通知，進一步完善現代金融服務體系，加快盤活存量不動產資產，助力經濟社會發展。

（編輯：朱紫雲 審覈：何莎莎 校對：顏京寧）