房東賣房，房客只能搬走？租屋族必看「買賣不破租賃」規定

花了好幾個月尋尋覓覓，才租下一間超美店面的大美，終於要開始完成他的創業夢了！！

誰知，花了一個多月完成室內裝潢後，就有個老阿婆拿着房屋所有權狀來跟大美說：這間房子我買下來了，現在就給我滾！

大美第一時間就立刻想到要聯絡房東，然而卻完全找不到房東在哪，難道大美只能認衰搬走嗎？

圖／freepik

買賣不破租賃

依民法第425條第1項規定：

出租人於租賃物交付後，承租人佔有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

簡單來說，「所有權的移轉不會影響租賃的存在」，舉個例子，如果先有租賃契約的成立，並且房客也搬進去居住，則屋主之後的所有權移轉(房東將房子賣給他人)時，房客仍可繼續居住，其租賃權不受影響，此時，房客的房東自動更改爲新的房屋所有權人，這就是所謂的買賣不破租賃。

什麼情況下可以適用？

1.雙方當事人間的租賃契約確定合法有效。

2.必須是出租人將租賃物所有權讓與給第三人：

這點非常重要！租賃契約中的出租人如果不是租賃物的所有權人(例如：二房東)，那縱使真正的所有權人將租賃物轉讓給第三人，也沒有買賣不破租賃的適用。

3.必須是租賃物交付(給承租人)在前，而租賃物所有權轉讓(給新房主)在後，並且承租人仍繼續佔有租賃物：

如果是租賃物所有權先行轉讓；或者租賃契約的確先成立並交付，但之後承租人停止佔有，都不構成此要件。

然而買賣不破租賃原則也並非租賃霸王條款，除了以上三點須注意之外，還有兩個法條明定的例外情形。

圖／生活大小事 阿暉律師

民法第425條第2項規定：

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

依此規定，有兩種租賃契約不適用：

(1)未經公證的不定期租約。

(2)未經公證的五年以上定期租約。

結論：

綜上所述，若假設大美的租賃契約並無上述例外情形，而就是房東單純賣了房子然後新房主叫他搬走，那大美就可以主張買賣不破租賃，此時新屋主應繼續承擔租約把房子租給大美，但僅限大美與前房東約定的租賃期間，租賃契約到期了以後，新屋主還是可以把他趕走。

本文轉載自《生活大小事 阿暉律師》粉絲專頁，原文爲：才租下一間超美店面，誰知道房東說...