房屋安全長效管理“杭州經驗”：專項維修資金可持續，電梯養老保險切中痛點

21世紀經濟報道記者柳寧馨 實習生柯靜嫺 杭州報道8月23日，住房和城鄉建設部副部長董建國在新聞發佈會上表示，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險這三項制度，構建全生命週期的房屋安全管理長效機制。

房屋養老金，就是房屋及其附屬設施設備的保養、維護、維修乃至更換、重建的費用。目前已有22個城市開展試點，杭州是其中之一。

21世紀經濟報道記者詢問了杭州拱墅區某社區負責人房屋養老金相關的情況，上述負責人表示還在等杭州具體的試點政策，目前還沒有收到相關消息。杭州市拱墅區住建局相關負責人的迴應是，目前試點剛公佈，具體工作仍在進行。

此前，杭州在專項維修資金、住宅工程質量保險體系方面均有較好探索，切中房屋安全保障關鍵問題的電梯養老保險探索反饋較好，目前已經在杭州全面推廣。

21世紀經濟報道記者走訪投保電梯養老保險的社區發現，該探索滿足了居民實際的利益需求，同時資金來源多樣，把物業、業委會和政府等共同支出的以往電梯維修的資金，統一委託給專業保險團隊，引入市場化保險制度，囊括了電梯日常綜合管理服務。

專項維修資金如何籌足用好？

根據住房和城鄉建設部相關司局負責人在8月26日對“房屋養老金”的權威解讀，房屋養老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成，其中個人賬戶即業主交存的住宅專項維修資金，交存按現行規定執行。

在公共賬戶方面，這次試點的重點是，按照“取之於房、用之於房”，“不增加個人負擔、不減損個人權益”的原則，由政府負責建立公共賬戶，資金來源方面，地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集，目的是建立穩定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費，不會增加個人負擔。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，房屋養老金目前分爲個人賬戶和公共賬戶兩個部分，與之前的專項維修資金是兩碼事。在房屋養老金公共賬戶方面，此次試點還提到財政、土地出讓金等資金來源。目前看，需要將房屋養老金公共賬戶的功能發揮得更好、起到更大作用。

杭州在全生命週期房屋安全管理長效機制探索中，鼓勵小區將公共收益補充到物業專項維修資金賬戶，同時也在老舊小區物業專項維修資金續交、補建工作方面進行了試點。

近年來，杭州部分小區轉換思路，嘗試將小區經營性收入（公共收益）用來補充物業維修資金。

2021年年初，位於杭州城東的德信東望小區業委會，將小區32萬餘元的經營性收入補充到小區物業專項維修資金賬戶，這是杭州首個把經營收益轉入物業維修資金的小區。

爲進一步推動建立物業維修長效機制，杭州市住保房管部門將探索實施老舊小區維修資金續交、補建作爲2023年度重點工作之一，並在上城區、拱墅區和西湖區三城區選取試點小區，先行開展試點工作。

上城區的美政花苑小區將經營性收入補償至物業專項維修資金，成爲杭州首個完成物業維修資金續籌的老舊小區。西湖區新金都城市花園通過業主自籌資金方式續交維修資金，完成了電梯更換。

根據“中國物業管理協會”官微發佈的數據，杭州從1997年12月啓動、2002年2月全面開展物業專項維修資金歸集工作，截至2023年8月底，杭州全市物業專項維修資金累計歸集301.5億元。杭州市住保房管局公佈的數據顯示，2023年，杭州歸集物業專項維修資金31.6億元。

房屋保險方面，2023年9月，住房和城鄉建設部在寧波召開城鎮房屋安全管理三項制度（體檢、保險、養老金等）試點工作現場會，明確杭州市作爲住宅工程質量保險的8個試點城市之一。

從住宅全裝修質量保險到簡易低風險工程質量保險，再到住宅工程質量保險，杭州住宅工程質量保險體系逐漸搭建完成。

早在2019年，杭州就在全市開展住宅全裝修質量保險試點工作，累計投保住宅全裝修質量保險項目77個，保障建築面積約510萬方。2021年，杭州在全市推行簡易低風險建設工程質量保險制度，爲餘杭、臨平、建德、桐廬等地多個簡易低風險項目提供質量保險服務。

2023年8月1日，《浙江省房屋使用安全管理條例》提出，鼓勵建立商業保險、風險基金等多種形式相結合的房屋使用安全風險管理機制。2023年12月27日，《杭州市住宅工程質量潛在缺陷保險試點實施辦法》正式印發，是落實住房和城鄉建設部“三項制度”以來全國首個質量保險政策文件。

今年5月17日，《杭州市城市房屋使用安全管理條例（草案）（徵求意見稿）》第七條提出，鼓勵運用保險機制創新房屋使用安全管理方式，建設單位、房屋使用安全責任人和其他組織可以通過購買房屋安全綜合保險等方式，探索建立房屋使用安全風險管理機制。

目前看，杭州市積極引入事前風險防範、事中風險管理和事後風險補償相結合的住宅工程質量保險機制的舉措，正在具體實踐中繼續推進。

電梯養老保險模式探索

杭州目前做得比較成熟的是電梯養老保險，這是一項創新的嘗試，旨在通過引入保險機制來提高電梯的安全管理水平。如今，電梯養老保險已經在杭州全面推廣。

2017年9月，杭州拱墅區在全國範圍內首創電梯養老綜合保險，大滸東苑、小河佳苑、清水公寓的5臺電梯簽下全國範圍內第一批電梯養老綜合保險保單，讓老舊電梯可以安心“養老”。據反饋，參保電梯故障率較參保前下降20%，大修提速90%以上。

小河街道長征橋社區相關負責人告訴21世紀經濟報道記者，2018年小河佳苑94個電梯都參加了電梯養老保險，這也是全國首份電梯養老保險單。

小河佳苑是回遷小區，最早一批迴遷居民2003年左右就入住了，後面時間久遠，電梯故障頻發，之前還上過杭州市電梯安全黑榜。小河佳苑的樓棟多是18層以上的高層建築，最早的一批迴遷樓棟是一梯四戶，後面有一梯兩戶，居民上下樓對電梯依存度非常高。

“因爲電梯問題，居民時常抱怨，業委會經常開會，費時費力討論，處理更換配件的一系列難題。”上述社區負責人表示。

裝了電梯養老保險之後，保險公司對電梯維修的費用、操作等都包攬下來，維保單位配合度也非常高，從社區、居民、業委會角度都是受益的。

電梯養老保險制度的核心是電梯養老綜合保險，不僅包括了電梯的日常維護保養、檢驗、檢測、安全風險評估、修理、改造、更新等綜合管理服務，還通過保險公司的參與，推動了風險過程管理，使保險公司從單純的事後理賠服務轉向事前風險預防和事中風險控制。

電梯是房屋安全管理中的一個核心內容，一旦電梯出問題就是安全事故，屬於社區急難愁盼的重點事情。

嚴躍進認爲，杭州在電梯養老金方面的探索具有積極意義，將電梯維護與保險結合，抓到了房屋安全管理長效機制的痛點，當前資金狀況、電梯維修現狀仍然不夠，需要保險介入。

自2018年用了電梯保險後，小河佳苑每年都續保，一直延續至今，“一項探索只要讓實際參與的人員感受到實惠，居民的體驗是最直接的，就願意推進。”上述社區負責人說。

例如，火災隱患、電梯進水、日常維修等大小電梯問題，都會有保險兜底，未來電梯到了一定使用年限例如15年更換期，保險還有蓄水池功能，即電梯主體結構可以更換，也可以用上杭州市“以舊換新”設備更新政策等專項政策。

電梯養老保險的資金從何而來？

電梯養老保險的保費來源多樣，包括電梯固定的維保、小修和檢驗費用以及小區經營性收入等。

據小河街道長征橋社區相關負責人介紹，因爲小河佳苑的電梯大部分都在10年以上，每年參保金額加起來90萬元左右，之前費用由物業公司、業委會和拱墅區此前一筆“以獎代撥”政府專項資金幾部分共同支出。

“後面這筆‘以獎代撥’專項資金用完後，資金籌措主要來自物業和業委會。”上述負責人表示。

在一些情況下，物業專項維修資金也可用於投保電梯養老保險。例如，拱墅區的青莎閣小區就使用了物業維修資金支付了部分電梯保費，減輕了小區的資金壓力。2019年8月，經“雙三分之二”業主的同意，該小區電梯保費的30%申請使用了物業專項維修資金。

從社區此前推進電梯保險的實際工作角度，小河街道長征橋社區相關負責人表示，“電梯保險堅持下來5年，是因爲滿足了居民實際的利益需求，也有政府的補助資金，部分資金是由業委會從經營性收入中支出，相當於把以往電梯維修的錢統一包給專業保險團隊，更加省心。”

“保險除了分散各領域風險外，還有自我監督的功能，投保之後，保險公司會加強對電梯的運行維護、日常管理，自主性的防護措施也會增加，使保險能夠更好地發揮房屋安全保障的作用。因此，杭州電梯養老保險的探索對全國各地都有很好的啓發。”嚴躍進說。