房屋養老金三問

進入存量房時代，重視房屋養老問題，防患於未然，探索建立長期有效的管理制度，當然是有關部門的職責，也關係到羣衆切身利益。可是在當前環境下，相比於建立所謂公共賬戶，通過改革激活存量維修資金，似乎更具有操作性。

作者 |陳勞士

圖源 |視覺中國

這兩天，圍繞住建部提出的“房屋養老金”，社會上討論得很熱烈。老百姓最關心的是，這筆錢從哪來？尤其是需不需要個人掏腰包？爲此，住建部官網組織了一批解讀文章，重點是新制度不會增加羣衆負擔。

解讀中援引了住建部長倪虹的發言：十幾年後，我們八成的房子都要進入“中老年狀態”，因此需要“像汽車保險一樣建立房屋的體檢和保險制度”。具體來說，房屋養老金分個人賬戶和公共賬戶兩個部分，其中個人賬戶是業主繳存的住宅專項維修資金，此前是房屋交易中的常設制度，針對住宅公共部分進行維修改造；而公共賬戶由政府負責建立，主要通過地方財政和土地金等方式籌集，用作房屋的體檢和保險。

看上去，政策的出發點是好的。不過，一些朋友仍然有疑問：

第一， 既然過去已經建立住房專項維修資金的制度，爲什麼還需要新建立公共賬戶？

一位在住建部官網撰文的專家稱，我國建立了由商品房購房者按照建安成本5%—8%繳納住宅維修資金的制度，但數量十分有限，已難以滿足房屋安全維護和老舊小區更新的需要。

而這種說法到底對不對呢？據經濟觀察報報道，相比於大量老舊房屋失修的情況，截至2020年，中國大概有萬億級的住宅專項維修資金，很多是趴在賬上動不了的。現在情況怎麼樣，可能也差不多。

動不了的原因大概有三個，一是業主取得共識難，二是有關部門審批難，三是很多小區的維修基金是一筆糊塗賬。這篇文章中有詳細的解讀。

而更嚴峻的問題是，住宅專項維修資金，主要是存繳在商品房小區賬戶上。而我們國家還有大量的非商品房，俗稱公房，即是由國家以及國企、事業單位投資興建的住宅。這些房子房齡普遍超過二三十年，很多根本就沒有這筆專項資金，而它們恰恰是最需要維修的。

第二，危房、老房急需籌資修繕和更新，新建的公共賬戶管用嗎？

從官方解讀看，原來的個人賬戶的錢可以用於房屋維修，但是專項資金，應該專款專用，想必不可能拿新小區的專項資金去修老小區吧？而新建的公共賬戶裡的錢，目的是用於預防而不是維修，你可以去給房屋做所謂的體檢、買保險，但是誰出維修的錢呢？並且從常識上講，在維修、房屋體檢、保險這幾項支出當中，維修應當是大頭。因此，房屋養老金的改革，怎麼解燃眉之急，現在看還是個問題。

第三，老百姓怕交錢，但是公共的錢就一定好籌嗎？現在各地財政吃緊，而土地收入更是連年銳減，今年上半年全國土地收入1.53萬億元，比五年前下降了1.14萬億元。有些地方甚至由公務員貸款給自己發工資。這樣的基本面下，“讓地方財政補貼一點、土地出讓金歸集一些”的難度可想而知。

進入存量房時代，重視房屋養老問題，防患於未然，探索建立長期有效的管理制度，當然是有關部門的職責，也關係到羣衆切身利益。可是在當前環境下，相比於建立所謂公共賬戶，通過改革激活存量維修資金，似乎更具有操作性。

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