房屋也要“養老”？房屋養老金到底是個啥？一文讀懂

房屋也要“養老”？連日來，關於房屋養老金的話題持續衝上熱搜，引起社會關注。

8月23日，住房和城鄉建設部官宣，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險這三項制度，構建全生命週期的房屋安全管理長效機制，上海、北京、廣州、深圳等22個城市目前正在開展試點。

房屋“養老”具體怎麼做、錢從哪裡來？房屋養老金是變相的房產稅嗎？房屋養老金老百姓要直接出錢嗎，是否會增加老百姓負擔？

一

房屋養老金制度是什麼，爲何要推行試點？

中央財經大學教授、法學院院長尹飛發文表示，房屋與普通商品相比，其生命週期較爲漫長。在這個過程中，爲了保障房屋安全與正常使用，必然會出現房屋及其附屬設施設備的保養、維護、維修乃至更換、重建的費用。這類費用，就可以稱作“房屋養老金”。目前制度設計中涉及的房屋養老金，僅限於城市規劃區內、以區分建築物形式存在的住房。

尹飛表示，通俗理解，房屋養老金包括個人賬戶和公共賬戶。其中，個人賬戶即現行的住房專項維修資金；建立公共賬戶是目前這項制度要解決的重點。

住房城鄉建設部相關司局負責人表示，建立房屋養老金制度，是進入城市更新時期後，努力解決羣衆急難愁盼問題，加強既有房屋安全管理的重要手段之一，既管基礎，又管長遠。住房城鄉建設部在部分城市開展房屋養老金制度試點，目前各有關城市正在積極探索。

當前，我國城市發展已從大規模增量建設轉入存量提質改造和增量結構調整並重的新階段，進入城市更新的重要時期。從客觀規律看，房子和人一樣，會“變老”，會“生病”，爲了房子的安全，就需要和人一樣進行體檢，查找問題，消除隱患。

二

房屋養老金由誰買單，會不會增加居民負擔？

針對房屋養老金，住建部提出試點的重點是把公共賬戶建立起來，公共賬戶資金來源也成爲各界關注的重點。“目前，研究建立的房屋養老金，大概率不需要老百姓直接出錢。”上海財經大學公共政策與治理研究院首席專家楊暢表示，如果公共賬戶要針對解決公共部位的公共安全問題，資金來源自然要由公共部門來籌集。相應在管理模式上，公共賬戶要實行統籌管理，與個人賬戶進行明確區分。

中央財經大學教授、法學院院長尹飛也談到，此次建立的房屋養老金制度，主要是使用公共資金、建立房屋養老金公共賬戶。目前，房屋養老金公共賬戶的款項來自公共資金，按照“不增加個人負擔，不減損個人權益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，此次建立的房屋養老金公共賬戶不會加重業主負擔。

房屋養老金的組成和資金來源是什麼？新華社記者26日就此採訪了住房城鄉建設部相關司局負責人，解答百姓關心問題。

該負責人說，房屋養老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成。個人賬戶就是業主交存的住宅專項維修資金，交存按現行規定執行。該負責人說，公共賬戶按照“取之於房、用之於房”“不增加個人負擔、不減損個人權益”的原則，由政府負責建立，從試點城市看，地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集，目的是建立穩定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費，不會增加個人負擔。

三

房屋養老金是變相的房產稅嗎，用在哪些方面？

當下，一些人將房屋養老金解讀爲變相的房產稅，引發老百姓對“錢袋子”的擔憂。市場上甚至還有“加強版房產稅來了”“建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度是換個說法的房產稅”“無免徵額、見房就收”等說法。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，房屋養老金不是房產稅，目前一些“房屋養老金是變相的房產稅”的說法是誤導的，也是錯誤的，更是不負責任的。房屋養老金由個人賬戶和公共賬戶組成。其中個人的賬戶通過繳納住宅專項維修基金已經建立起來，而公共賬戶是後續會加快建立的，是政府自己籌資的，不需要個人出資。

中國社科院研究員、中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強也表示，房產稅是財產稅，是居民持有房屋不動產而需要上繳國家的稅收。房屋養老金則是爲房屋未來維護和修繕而設立的資金歸集賬戶。二者性質上有本質不同。

住房城鄉建設部相關司局負責人說，房屋養老金個人賬戶和公共賬戶資金共同保障房屋全生命週期的安全。個人賬戶資金按照住宅專項維修資金管理規定，專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造。公共賬戶資金主要用於房屋體檢和保險等支出。

四

已有專項維修基金，爲何還要房屋養老金？

我國關於住宅的維修、更新、改造，實際上已有一項固有“資金池”——住宅專項維修資金。據住建部《住宅專項維修資金管理辦法》的規定，房屋專項維修資金是專項用於房屋共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修、更新和改造的資金。這筆資金，通常在居民購房時便已繳納，從2004年開始，住宅專項維修資金已是辦理房屋產權證時必須繳納的費用。

那麼，已經有了專項維修基金，爲什麼還要房屋養老金？中指研究院市場研究總監陳文靜指出，由於我國住宅專項維修資金一般來源於業主自行繳納，整體資金體量有限，而我國房地產市場逐漸進入存量時代，截至2022年底，中國城鎮既有房屋中建成年份超30年房屋佔比接近20%，需要維護、改造的老舊房屋佔比快速提升。

現行的住宅專項維修資金整體資金量有限、提取效率低、使用效率不均，現有住宅專項維修資金不能滿足房屋“應修盡修”問題，而且這些改造多集中於基礎設施的更新，對房屋本體的維修和養護關注不足，也難以解決存量時代大規模的城市更新和老舊小區改造問題，尤其是現階段老舊小區設施設備老化維修的需求。探索建立房屋養老金制度，爲房屋提供全生命週期安全保障，有利於更好解決老舊小區改造資金問題，深入實施城市更新行動，進一步推動建築業轉型升級，加快構建房地產發展新模式。

五

何謂“三者合一”的房屋養老金制度，如何全面落地？

住建部指出，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命週期房屋安全管理長效機制。意味着此次推出的“房屋養老金”制度是“三位一體”的。

也意味着，房屋養老金制度應“多支柱”構成。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉進一步解釋：“第一支柱就是公共維修基金，由全體業主在購買新房時歸集和共同所有，進入個人賬戶。“應歸未歸”或未足額歸集，要查漏補缺、追溯補齊。第二支柱類似企業年金，比如一定比例土地出讓金、財政獎補，公共維修資金增值收益，公積金增值收益等，這些進入公共賬戶。第三支柱，就應該是商業性質房屋養老金，包括房屋綜合安全保險以及商業性房屋養老補充。”

房屋養老金制度的落地，則是從試點到全國。目前，住房和城鄉建設部正在22個城市進行房屋養老金試點，這些城市包括：上海、北京、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、成都、重慶、武漢、天津、青島、長沙、鄭州、西安、瀋陽、合肥、福州、廈門、濟南、寧波、無錫。

上海作爲中國第一個邁入存量房時代的城市，探索落地三項制度的必要性不言而喻。在近日舉行的上海市十六屆人大常委會第十五次會議（擴大）上，上海市市長龔正明確，截至2023年底，上海全市城鎮既有住房建築面積超過7.6億平方米，大量房屋開始步入“中老年”。爲此，上海將探索實施三項制度。一是房屋定期體檢制度，主要是定期對房屋進行全面檢查，及時發現房屋存在的問題，對症下藥消除安全隱患。二是房屋安全保險制度，在房屋面臨較大風險、需要動用較大資金時，發揮保險託底作用。三是房屋養老金制度，主要服務於房屋體檢、房屋保險以及房屋“小修小補”的支付。上述會議明確，上海考慮分兩步推進：第一步，今年先行在浦東等區開展試點；第二步，在試點基礎上，明年全市推開。

上游新聞綜合新華社、央廣網、中國建設報、金融時報、澎湃新聞、每日經濟新聞等