蓋一層樓不到6天，濱江集團刷新高週轉記錄

號外 徐超

在濱江集團（002244）2022年報中，獨立董事於永生曾建議上市公司，過去房地產行業高槓杆、高週轉和高負債的發展模式不再可持續，建議公司爲中槓桿、低週轉和低負債做一些準備。年報披露該條建議被公司採納。

不過在商品房銷售市場，濱江集團則玩出了高週轉的新高度。杭州2023年首批集中供地中的一塊，濱江集團以59天的時間完成了從拿地到開盤的全套動作。

相較於萬科的“5986”（拿地5個月即動工、9個月銷售、第1個月售出80%，60%的產品必須是住宅）、碧桂園的“456”（拿地4個月開盤，5個月資金回籠，6個月資金再週轉），濱江集團的“59”週轉模式完勝萬科和碧桂園等房企大佬，且打破了自己在杭州創下的另一樓盤從拿地到開盤76天的記錄。

關於商品房的可銷售條件以及施工週期，浙江省和杭州市兩級政府曾經發文有過明確規定，一層的建造工期不宜少於7天，高層建到地上十層以上可銷售。而濱江集團在創造開盤新紀錄的同時，能否保證建築的工藝和質量？

開盤半個月已售罄

濱江集團開售的這個樓盤叫濱江·楓映華庭，地塊編號杭政儲出【2023】5號，地塊名稱“杭州未來科技城241號地塊”。

掛牌信息顯示，地塊於2023年1月17日公告掛牌，面積17750平米，容積率2.5，起拍價10.2億，起始樓面價2.3萬/平。

2023年2月9日掛牌競價開始，2023年2月21日，濱江集團以10.9億、6.9%的溢價率拍得，成交樓面價24578元/平。在公示期過後，2023年3月10日正式成交。

根據現場情況，目前5幢樓已全部開工，動作快的已經接近10層。

（圖片來源：杭州跑盤老司機）

根據杭州透明售房公佈的濱江·楓映華庭信息顯示，該樓盤共有5幢，17層高，均是176方、236方、258方的大戶型，目前已全部售罄。

預售證信息顯示，濱江於2023年4月22日領出預售證。

2015年10月1日施行的新版《杭州市城市房地產開發經營管理若干規定》明確，商品房預售要符合的條件之一是“商品房地上建築爲十層以下的，已完成建築主體結構的施工；十一層以上的，已完成建築主體結構施工的二分之一以上（且不低於十層）；一百米以上的（超高層），已完成建築主體結構施工的三分之一以上（且不低於五十米）”。

2022年2月1日起施行的《浙江省住房和城鄉建設廳關於落實建設單位工程質量首要責任的實施意見》明確規定，“現澆混凝土主體結構施工週期不得低於規範標準要求，不宜少於7天/層。”

照此規定的話，房企拿地後最起碼要70天才可以銷售。若濱江集團在2月21日拿地當天即進場，中間沒有耽擱任何一天建到10層拿到符合預售的條件，那麼每一層的建造工期也無法達到7天/層。

有建築業人士表示，高週轉現在是房企的命根，比如某些知名房企對某地塊志在必得，則在掛牌前已經做好全部圖紙設計，一旦拿下立刻進場，而7天/層的工期只是建議，那麼從理論上來說，可以達到拿地後兩個月即開盤銷售。

有開發商表示，混凝土全部固化需要28天，7天可以達到75%以上，夠得上安全標準，所以一般7天造一層。對方表示，3-4天建一層最早是在建設深圳的時候提出來過，因爲時間就是金錢，施工上鋼模支撐，在溫度較高的地區和氣候環境下，確實可以實現。

“現在民企的話一般5-6天1層常見一些，要求較高的國企可能都是要求7天1層。”對方表示，雖然加快了工期，但混凝土完全固化後的強度在當時肯定符合設計要求，至於日後建築壽命是否會減少難說清。

2022年銷售現金回籠690億

2019年7月起，杭州土地市場開始實行“限地價、限房價”政策，限價政策意味土地的利潤空間被提前鎖死，因此要房企通過高週轉、精確成本控制獲得利潤。

濱江集團的高週轉在業內是聞名的。有報道稱濱江集團曾內部規定，杭州市場上半年獲取的項目，要求2個月開工、7.5個月開盤、10個月股東現金回正、12個月清盤，下半年的項目要求吧更嚴苛。杭州獲取項目要求淨利潤率超過3%，外地項目要求超過9%。

2020年度業績網上說明會上，董事佔戚金興曾表示當年拿的地要努力做到1%-2%的淨利潤水平，一時譁然。

2年來，濱江集團對現金流更加精益求精。2022年報披露，全年實現銷售額1539億元，位列克而瑞行業銷售排名第13位，較2021年提升9位，行業地位和影響力進一步提升，並連續多年榮獲杭州房企銷售冠軍。報告期內，公司抓銷售促回款，全年權益銷售現金回籠約690億元，較2021年略有增加，資金回籠保持穩健態勢。

現金流超52億，較2021年增長521.10%。而2020年時的現金流還是負值。