公積金新政高頻出臺，公積金貸款利率或繼續下調

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道日前，天津發文對公積金政策進行調整，放寬在北京、河北購房提取公積金的條件，新增支持職工購買配售型保障房提取住房公積金。

近期各地公積金新政井噴，據中指研究院不完全統計發現，9月以來已有超110城對公積金政策進行優化，包括提高公積金最高貸款額度，下調公積金貸款首付比例，支持“商轉公”，支持提取公積金付首付，擴大購房提取公積金範圍，加大公積金對多子女家庭、軍人、人才等特定羣體購房支持力度，放寬公積金貸款和還款條件等。

中國社會科學院研究員、中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強對21世紀經濟報道記者表示，住房公積金已經成爲地方政府使用最爲頻繁的政策工具，通過調整優化住房公積金政策，釋放政策信號，提振市場信心，租購併舉支持繳存人解決住房問題，促進房地產市場平穩健康發展。

加大多樣化住房需求支持力度

提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例是近期各地常見的公積金政策優化方向。

比如在提高貸款額度方面，金華、威海、漢中、舟山、濱州、紹興、福州等地10月以來均有相關政策推出，金華雙職工繳存住房公積金的，最高貸款額度提高30%，提高至130萬元；威海雙職工繳存公積金的，最高貸款額度從80萬元提高到100萬元。

在下調首付比例方面，本月瀋陽、泰州、漢中將首套房、二套房公積金貸最低首付比例降至15%，蘇州、紹興將公積金貸最低首付比例統一爲20%，金華將二套房首付比例降至20%，加大對購買改善性住房的支持力度。

爲支持工薪收入羣體等購買配售型保障性住房，9月以來天津、蘇州、普洱、昆明、福州、南寧、瀋陽、溫州、哈爾濱、大連、黃石等地均出臺了針對性政策措施，主要涉及明確可用公積金購買配售型保障性住房、支持公積金支付首付、最低首付比例降低至15%、在現有政策基礎上進一步提高最高貸款額度等方面。比如10月15日，福州將公積金貸款購房的最低首付比例降低到20%，在此基礎上，購買保障性住房的最低首付比例可以再降低5個百分點。

爲加大公積金對多子女家庭購房支持力度，近期天津、漢中、濱州、福州等地均有相關政策推出，上浮最高貸款限額或增加貸款限額倍數是各地最常見的政策方向，福州則直接在現有最高貸款限額基礎上，分別爲二孩家庭和三孩家庭額外增加20萬元和40萬元的貸款額度，三孩雙繳存人家庭公積金最高貸款額度增至140萬元。除了多子女家庭之外，人才、軍人等羣體也成爲各地公積金新政重點支持羣體。

近期支持公積金付首付的城市進一步增加，且部分城市支持提取配偶及雙方父母的公積金付首付。比如日前太原就發文，支持購買新建商品住房提取公積金支付購房款；10月23日，合肥則明確，在本人及配偶辦理提取住房公積金基礎上，支持雙方父母、子女提取住房公積金。

近期各地公積金政策優化方向多樣，支持“商轉公”的城市進一步擴圍，使用公積金貸款和還款的條件也在繼續放寬，公積金成爲各地調控樓市的高頻手段。

王業強對21世紀經濟報道記者表示，住房公積金是在職職工繳存的長期住房儲金。在房地產政策組合拳中，住房公積金制度作爲一種兼具社會性、互助性與政策性的住房社會保障制度，在爲職工提供住房保障，促進住房資源共享和優化配置，維護房地產市場穩定發展方面發揮了重要作用。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經濟報道記者表示，與首付比例和房貸利率、限購限貸和稅收等政策相比，公積金政策屬地化特徵更強，地方政府可以自主決策公積金貸款額度、公積金貸款發放對象、公積金貸款貼息、“商轉公”等政策內容，公積金也因此成爲地方政府偏好的政策類型。

公積金貸款利率有望下降

李宇嘉表示，當前各地使用公積金買房的職工有所減少，但公積金繳存在正常進行，公積金池子的水位比較高，這也成爲各地公積金政策使用較多的一大原因。

據《全國住房公積金2023年年度報告》，2023年住房公積金實繳職工17454.68萬人，較上年增長2.8%，當年住房公積金繳存額34697.69億元，比上年增長8.65%。截至2023年末，公積金累計繳存總額291623.52億元，繳存餘額100589.80億元，分別比上年末增長13.50%和8.80%。

而在提取方面，據前述報告，2023年公積金提取人數7620.10萬人，佔實繳職工人數的43.66%，提取額26562.71億元，提取率76.55%，提取額和提取率較上年分別增長24.34%和9.66%。截至2023年末，住房公積金累計提取總額191033.72億元，佔累計繳存總額的65.51%。

王業強認爲，在房地產市場發生深刻變化的形勢下，迫切需要不斷加大政策調整創新力度，穩步推進和完善住房公積金制度。要構建配貸政策服務於自願繳存機制設計，將新市民納入制度覆蓋範圍，更好地滿足新市民的基本住房需求；要全面落實因城施策要求，實行差別化資金使用政策，保障公平性，促進當地住房市場平穩運行；要適應城市開發建設方式轉型的需要，探索住房公積金使用方向，爲發展租賃住房和城鎮老舊小區改造提供資金支持。

着眼當下，公積金貸款利率調整或更爲迫切。目前5年期以上公積金貸款首套、二套房貸利率分別爲2.85%和3.325%。

而在商貸方面，自2019年商貸利率換錨5年期以上LPR後，5年期以上LPR已累計調降125BP，各城市浮動加點數也有不同程度降低，商業貸款與公積金貸款之間的利差明顯收窄。實際上，10月21日央行公佈新一期貸款市場報價利率之後，5年期以上LPR降至3.6%，商業貸款利率相應下調，商貸利率“破3進2”成爲普遍現象，部分城市商業貸款利率與公積金貸款利率出現重合甚至“倒掛”。

王業強表示，隨着市場利率的下調，不少城市首套房貸利率與住房公積金貸款利率的差值進一步縮小，客觀上推動了住房公積金政策進一步優化調整。

中指研究院市場研究總監陳文靜向21世紀經濟報道記者表示，當前房地產市場處於築底重要階段，購房成本的降低是助力房地產市場“止跌回穩”的重要舉措之一。預計公積金貸款利率也有望迎來下降，進一步降低購房者購房成本，帶動購房需求釋放。