購房者提前還貸排隊時間長短不一，存量房貸調整呼聲再起

“上週我突然發現不能從手機銀行上直接提前還款了，問了客戶經理才知道，只能去網點預約辦理，今天去預約，被告知需要排隊等待一個半月左右才能扣款。”6月12日，北京的張先生在一家城商行網點預約辦理了提前還款。

據他觀察，預約提前還款的人並沒有去年年初高峰時期人多。

張先生在2016年購房，當時貸款200萬元，分30年還清，最近幾年分幾次提前還款，還款總額約120萬元。“我每次都選擇月供不變，減少還款期限，這樣可以節省更多利息。”

界面新聞致電多家銀行諮詢提前還貸事宜，北京地區提前還貸扣款時間基本在一個月到兩個月之間。多位銀行工作人員表示，業務辦理量基本屬於日常波動狀態。“最近這段時間等待時間還有所減少，基本不到一個月就可以扣款，年初有段時間需要等待至少兩個月。一般情況下春節前後不少貸款人會選擇用年終獎提前還貸，所以那時候辦理量會有所增加，扣款時間也就變長了。”一家國有行貸後管理中心人士表示。

界面新聞注意到，在社交媒體上，有網友反映一些地區扣款等待時間有所增加。廣東一位網友稱，預約提前還款需要等待3個月左右。不過，也有上海的網友稱，預約提前還貸後兩天就審批通過，一個月內就會扣款。

有銀行總行人士對界面新聞表示，即便是同一家銀行，不同省分行、甚至是支行，提前還款的等待時間都有可能不同，一般上級部門會根據個人存量按揭授信、新發按揭量等多種因素統籌考慮提前還款的劃款時間。

對於貸款人來說，提前還款一般是兩方面原因，一是理財等投資收益下降，不足以覆蓋房貸支出。張先生2016年購房時雖然貸款利率九折，後續LPR（貸款市場報價利率）改革後，房貸利率下降至4%以下，但他認爲，目前銀行4%的穩健理財產品基本已經無法找到。“目前房貸利率大約是3.6%，雖然還款壓力不大，但我每次還款就相當於買了3.6%的理財產品。”

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞表示，目前無風險利率繼續下降，高息理財產品消失，房貸“高利率”的弊端開始顯現，如果不調整，提前還貸可能會導致房貸餘額減少。

另一個推動提前還款的因素則是存量房貸利率與新發貸款利率利差擴大。事實上，“517”新政後，新發貸款成數和利率下限都有降低。根據中原地產研究院統計數據，新政影響下，全國房貸平均首套房利率已經下降至3.4%左右。

中原地產首席分析師張大偉撰文認爲，一些城市前些年超過6%的存量房貸利率在2023年9月均調整到了LPR（當時爲4.3%）的水平，下降超過150個基點。北京在這次存量房貸調整政策中受益卻十分有限。按照北京大部分家庭計算，4.5%的存量貸款利率相比當下新增的貸款購房者要高55個基點，30年100萬元累計利息就要多11.5萬元，如果按照當下上海等城市的房貸3.5%計算，100個基點，100萬30年累計利息差距高達20.7萬元。

前述總行人士則認爲，目前銀行業淨息差已經處在較低位置，進一步降低存量房貸利率比較有壓力。

最新數據顯示，今年一季度，商業銀行淨息差進一步降至1.54%的歷史新低水平。

在這樣的背景下，市場再次出現下調五年期以上LPR報價的呼聲。光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華對界面新聞表示，LPR存在下調的空間，目前國內存款市場仍存在失衡，定期存款佔比仍高；年初以來國債利率進一步明顯走低，低於同期存款利率水平，爲銀行存款利率調降創造條件。不過，考慮到五年期LPR之前已有明顯下降且銀行業息差壓力持續，後續調整的空間可能將收窄。

招聯首席研究員董希淼也認爲，應推動5年期以上LPR非對稱下降，進一步減輕居民住房消費負擔。同時，繼續優化住房信貸政策，如應放寬首套房貸認定標準，只要房貸已經結清，申請房貸即視爲首套，適用首套房貸首付比例和利率水平；引導商業銀行適當降低存量二套房貸利率，對多孩家庭推出三套房貸，大力提振居民住房消費意願和能力。