觀點直擊 | 美的置業繼續蟄伏 郝恆樂：談恢復爲時尚早（實錄）
觀點網作爲過去幾年最爲謹慎的房地產企業，美的置業依舊沒有改變它的保守策略。
資料顯示，2023年美的置業營業收入爲735.65億元，與2022年基本持平，同比下降0.1%。對應入賬銷售金額716.79億元，也與2022年持平，微降了0.7%左右。
利潤方面，毛利同比下降25.0%到84.84億元，毛利率約11.5%，較2022年水平有3.9個百分點的降幅；經營利潤43.07億元，同比下降37.0%；核心淨利潤下降41.7%至22.56億元；同時，公司擁有人應占利潤下降47.1%至9.14億元。
但這並不令人意外，一方面，美的置業近幾年一直在調整項目土儲結構，退出部分弱三線和四線城市，包括大理、柳州、中山、舟山、台州、泰州等。
去年中期，管理層已經提示：“集中資源深耕戰略城市，銷售過程中會有序控制資產的出清，不排除毛利率會受到一定的影響。”
另一方面，利潤的下降也是因爲物業開發及銷售成本和存貨計提減值不斷增加，都是房企們普遍面臨的問題。財務報表上，這兩項體現爲“物業開發及銷售成本——包括建設成本、土地成本、資本化利息開支”和“在建物業及已竣工待售物業撇減”。
其中，2023年內美的置業集中進行了大額計提，計提金額41.21億元，是2022年全年18.55億元的2倍有餘。
“資產的減值我們從2019年開始（集中）做“，執行董事兼首席財務官林戈在業績會上表示，當時做資產減值，主要因爲行業出現了週期問題，整個市場幾乎已經見頂。據統計，2019年至今美的置業的減值計提數額已達97.76億元。
據分享，該公司主要是通過兩個維度去做，“首先是比較冷的城市，人流數非常讓人擔憂的城市項目，會做一些減值準備；另外是重點的商辦、車位，我們會比較客觀的進行準備。“林戈說。
美的置業未雨綢繆的行動持續了數年，包括上面提到的調結構。
管理層分享，2021年開始，美的置業就陸續通過股權歸編的方式進行項目收併購，完成了21個項目股權收購，同時退出了24個項目。其中，21個項目收購是通過10億現金撬動98億權益貨值。
另一方面，美的置業減少了在土地市場的投放力度，2021年之後，2022年只新增了一塊土地。而2023年僅分別在廣州、長沙、佛山等城市獲取5幅地塊，投入成本22.4億元，新增貨值約70億元，拿地銷售比低至3.4%。
減少拿地、調結構、保現金流，這是美的置業出於作爲民營房企的一種自我保護意識。
董事會主席、執行董事兼總裁郝恆樂提出，2024年美的置業將繼續堅持過去幾年的較保守策略。
包括在城市佈局方面，投資戰略以作減法爲主，由多到精，存量加快去化，做結構的調整，深耕更加有潛力，具備一定優勢的核心城市；
第二，是繼續做負債的優化，降負債做結構優化，確保在負債、融資、償還等方面不會出任何問題；第三是堅持多元化。
他表示，目前房地產行業還是比較嚴峻，存在很多不確定因素，“2021年以來，整個行業在動態出清，供給側下降比較多，2024年還是持續築底的過程，這個情況下談恢復還是爲時尚早。“
但同時，城市分化，企業分化，競爭格局的變化之中，也出現了一些契機。美的置業目前的策略，正是從中找到一些結構性機會。
總體上，企業目前階段的任務還是要安全活下去，不至於出局，還要留在牌桌上。因此，美的置業還是會蟄伏。
執行董事兼副總裁王全輝補充，對規模的追求不是美的置業最關注的，今年公司更加關注現金流的安全問題。2024年的策略是首先要保證現金流安全，把規模往後放。
因此，美的置業2024年的銷售目標定爲550億元左右。貨值鋪排上有400-500億是新增貨值，也有接近700億左右庫存，整體供貨約1100-1200億元。
據瞭解，美的置業2023年全年銷售金額爲658.5億元。按此計算，新一年銷售規模將下降16.5%左右。
截至今年前2個月，美的置業合同銷售金額約61.7億元，較去年同期下跌約59%。
投資上還是會堅持調倉換倉，包括最新在1月已斥資4億元整合了寧波美的合景·美雲和府項目。業績會上，管理層並沒有給出具體投資指引，但估計還是不會太積極。
財務方面，美的置業保持了良好的狀態。三道紅線保持了綠檔，扣除預收款後的資產負債率67.3%，淨負債率35.8%，現金短債比1.44倍。
債務結構方面，截至2023年12月31日，美的置業有息負債總額爲380.7億元，同比下降了21.4%。其中短期債務約120億元，對應現金及現金等價物175.53億元。
撇除受限制現金25.39億元、預售監管資金17.7億元之後，能動用的現金約132.44億元，也能覆蓋短債。
林戈稱：“對於民營企業來說，（融資上）分化已經很明朗，保持財務穩健的民營主體，融資還是很正常的。”
另外，美的置業擁有較強大的股東背景，且沒有外債，這幫助該公司在去年融到了更多資金。包括在4月、8月、9月和11月分別發行了5次債券，成功融得46.2億元。
2024年以來，美的置業已在1月完成發行14.4億元中期票據，利率4.96%；3月，再成功發行4億元供應鏈ABS，發行利率4.56%，是2024年民營房企首筆純信用ABS。
以下爲美的置業2023年全年業績發佈會實錄節選：
現場提問：管理層對當前市場復甦的判斷？財務狀況方面，如何展望民營開發商的融資環境和今年的融資情況？
郝恆樂：當前的市場大家還是感同身受，整個行業還是比較嚴峻的，存在很多不確定因素。基本面上，我們看到居民的收入和就業，包括當前的信心和預期相對較弱，這種情況下，房地產行業肯定面臨這些問題。
大家也看到，2021年以來，整個行業在動態的出清，供給側下降比較多，2024年還是持續築底的過程，這個情況下談恢復還是爲時尚早。
其中有一些機會，包括城市分化、企業分化、競爭格局的變化，包括每個企業業務和產品結構性的分化等，我們想在這個階段找一些結構性的機會，爲未來的發展奠定基礎，這是2024年的情況。
同時我們也可以看到有利因素，比如說政策的穩定，房地產行業政策不斷出臺，包括金融機構對健康穩定的房企進行支持，加上供需兩端，需求雖然有一定過程，但我認爲有利因素還是在不斷的疊加，不斷的出現。
因素疊加之後，意味着房地產市場還可以迴歸到良性健康的發展軌道，這是很值得期待的，但這個過程企業要安全的活下去，不至於出局，還要留在牌桌上。
美的置業還是在蟄伏，不斷打造自己的能力，進行結構優化，尋找新的機會。
林戈：關於融資方面，我認爲這幾年的整個融資環境和融資市場並沒有發生非常大的變化。從融資來說，現在央企國企還是保持了優勢，這是天生的優勢，對於民營企業來說，分化已經很明朗。
保持財務穩健的民營主體，融資還是很正常的，同時股東背景還是有助於考慮的，出現財務困難的企業會相當緊張，這是信用融資的方面。
融資品種上，尤其是2023年，新融資市場的融資非常大，開發端融資比較穩定，現在美的置業拿的新項目大部分都是優質項目，對銀行來說也是好的資產，銀行是搶着給我們投放，我們也做到了2.9%的水平線。
對於資產類別的融資來說分化非常明顯，美的置業去年融資非常順暢，一方面基於這些年堅守財務紀律，有多家合作的背景，包括銀行、信評機構對我們加持，去年發了非常難得的中票出來，資金非常充裕。
2024年開局非常不錯，目前來看中票發放反應非常好。另外，從前年現金鋪排來看，我們還是堅持了資金預警體系，在過去行業沒有碰到困難的時候就已經作了資金預警，從12月到18月再到24月。
2021年出現比較明顯的挑戰，我們就加強了資金預警。對投入是非常關注的，目前是分爲兩級的，12月和18月，保證項目的資金安全。預警對我們整個的鋪排來說非常重要，保持了美的置業在資金鍊管理上的話語權。
2024年償還壓力並不大，從短期債務來看是120多億，每個月只有10億左右。目前在市場艱難的情況下，我們前3個月也能夠保證30-40億的回款，並沒有什麼壓力。
美的置業所有的資金鋪排都把未來要兌付的資金作好了預留和充分準備，在2024年，我相信行業不會更差，即使行業有挑戰，美的置業也做好了準備。
現場提問：公司怎樣展望2024年的銷售目標和銷售策略？是否有進一步資產減值壓力？
王全輝：回顧2023年4季度的情況，市場還在持續下行，1-2月份大家也看到數據，下行了50%以上，整個市場還處在持續築底的過程。因此，大家也看到近期頭部的優質房企也面臨一些困難，說明現在市場已經是非常嚴峻的情況。
對規模的追求不是我們最關注的，而是更加關注現金流的安全問題。
2024年的策略是首先要保證現金流安全，把規模往後放。但我們還有年度的預算目標，2024年銷售目標是550億左右，貨值鋪排上有400-500億是新增貨值，也有接近700億左右庫存，整體供貨約1100-1200億。
林戈：關於減值這一塊的情況，資產減值我們從2019年開始做，當時做資產減值基於幾方面考慮，那個時候出現了週期問題，整個市場已經有點見頂了。
我們整個減值準備已經到了將近100億，主要是兩個維度：首先是比較冷的城市，人流數非常讓人擔憂的城市項目，會對整體的業態作一些減值準備；另外是重點的商辦、車位，我們會比較客觀的進行準備。
2023年總共減值了41億，目前爲止存量是65億，除了市場客觀情況之外，更重要的一點是行業週期的長足性。
行業也許沒有見到底，也可能已經觸底，會逐步回暖。我們做了準備之後，未來如果行業逐步回暖，會反過來增厚我們的資產。
現場提問：可否介紹一下美置服務及睿住建科等其他想要重點發展業務？
郝恆樂：美的置業在服務和科技化方面投入了很大的精力，服務規模大家也看到，在穩定持續的增長。這兩年的交付量也在穩的增長，付對物業服務穩定增長提供了根本基礎。
另外，大家可以看到美置服務也在第三方業務拓展，非房業務拓展也在持續發力，比如說產業園優勢服務拓展，還有商寫、學校、醫院等等非房業務的拓展也在穩步推進。
在這些新的第三方業務拓展方面，我們堅持質量優先，強調拓展項目的現金流狀況、利潤狀況、項目持續穩定性是優先的，也不是簡單強調拓展的規模。
規模如果不是優質的，那麼我們寧可放棄，不希望今年拿了項目以後再退出，這樣對企業傷害是很大的。這是房地產企業規模導向下的教訓，我們講究質量優先、穩紮穩打，做一成一。
2023年經營性業務的會計收入包括商業運營等超過20億以上，整體利潤率水平達到了10%以上，這是在行業當中相對不錯的。
另外，房地產和科技賽道包括建築工業化、智能化，包括設計諮詢業務，美的置業形成了自己獨有的品牌，而且這個品牌在行業內的認可度越來越高，交付量和市場佔有率也越來越高，具備了一定的獨立、完全市場化運作的基礎和能力。
剛纔大家也看到產品模塊化，海外市場我們取得了一定成效，鎖定了未來3年的業務規模。
收入方面，我們可以看到建築科技賽道收入穩定增長，2023年簽約額是17億，相信這都會在今年予以轉化。會計收入達到了15億，整體盈利能力在穩步培育和上升階段，利潤率達到了綜合5%的水平，主要是前期培育階段。
美的置業持續不斷作研發投入，持續不斷作營銷渠道和to C渠道的非營收入，這是能夠打基礎的，相信通過研發和營銷渠道的基礎打造和完成，利潤率水平會持續不斷的穩步上升。
現場提問：大股東能給到公司的支持主要有哪些方面？
林戈：美的置業有大股東，這讓我們非常自豪，有幾個方面值得我們自豪：
第一，股東是品牌的光環，有大品牌的加持，美的置業從四線城市深耕到二線一線，走到今天，大股東是光環，也讓美的置業取得了市場的信任。
第二是基因，股東給了美的置業基因，從郝恆樂總到管理層都是美的大集團成長起來的，管理內功有非常深厚的基礎，我們心繫股東，從容面對市場變化，這是一個文化。
第三，股東給美的置業直接的支持，過去兩年美的置業在派息過程中，股東選擇了以股代息，有20億分紅留在公司主體，支持公司運營。在整個市場融資的端口上，股東也給了我們非常多的支持，股東提供反擔保，中票方面提供了70億反擔保。
還有一點非常重要，美的置業在融資端口有大的體系、大的背景，我們享受到非常多的好處。
行業非常困難，美的置業能夠堅持走下來，離不開股東在行業非常艱難的時期給我們的鼓舞。到今天爲止股東都會不遺餘力給我們打氣，同時給我們作極限壓力測試和應急方案，這都是股東給我們的支持。
希望美的置業能夠經受考驗，迎來第二個週期的新的美的置業。