觀點直擊 | 龍湖集團：經營性業務成穿越週期壓艙石（實錄）
觀點網2023年是龍湖集團成立30週年。這一年，行業面臨深度的調整期，處於拐點之下。
3月22日午間，龍湖集團披露了過去一年的成績單。
數據顯示，2023年全年，龍湖集團實現營業收入1807.4億元，股東應占溢利爲128.5億元，剔除公平值變動等影響後之股東應占核心溢利113.5億元。
在同日下午召開的業績發佈會上，龍湖集團管理層表示：“這兩年行業銷售規模下滑，包括新房價格下滑，導致企業盈利下滑甚至虧損，已成爲共性問題。”
同時，該公司亦強調，通過三大業務板塊的聚焦協同，和各航道以正向經營現金流驅動的內生式增長，龍湖在23年仍實現了百億以上的核心淨利。
在同行普遍業績預虧的情況下，龍湖集團這份成績單還是給市場注入了信心。
不僅如此，過去一年，龍湖集團的經營性物業持續發力，運營及服務業務合計實現經營性收入248.8億元，同比增長5.7%，利潤貢獻佔比超過60%。
龍湖集團管理層表示，運營及服務組成的經營性收入對龍湖集團利潤，以及整個盤面形成持續的貢獻，在整個行業下行過程中，爲龍湖穿越週期提供了底氣，也成爲公司穿越週期的壓艙石。
從開發向經營的動能換檔，爲龍湖後續發展注入更多能量，此外，從資金層面來看，2023年，龍湖集團持續地主動有序壓降負債，始終把債務安全放在第一位。
該公司管理層表示：未來，龍湖集團將踐行高質量發展模式，憑藉安全的財務盤面以及開發運營服務三大業務板塊的穩健經營，在波動的週期當中繼續保持生存和發展的主動權。
開發航道：谷底修復
2023年年初，龍湖對旗下業務航道進行了重構，形成了開發、運營、服務三大板塊協同發展的格局。彼時，龍湖就曾強調，開發航道仍作爲支撐底盤。
不過，從財報數據來看，去年全年，龍湖集團的開發業務受行業整體影響有所下滑，期內實現營業額1558.6億元，交付物業總建築面積爲1070.8萬平方米，開發業務結算毛利率爲11.0%。
物業銷售方面，過去一年，龍湖集團實現現合同銷售額爲1734.9億元，銷售總建築面積爲1079.6萬平方米，銷售單價爲人民幣1.61萬元/平方米。
據瞭解，2010年至2015年期間，全國新房成交面積維持在9到10億平方米的量級，2016年到2021年期間，市場不斷走熱，全國成交面積維持在14億平方米的體量，但其中存在大量的投資性需求。
受市場調控及消費信心影響，2023年，全國新房住宅市場又回落至9.5億平方米量級。對此，龍湖判斷，未來，9到10億平方米是新房市場真實居住需求可以承載的一個量，短期內市場仍然存在一定的壓力。
不過，龍湖亦強調：“地產航道雖然來到了谷底，但是我們覺得這是一個逐步修復的過程。”
至於2024年的銷售及推盤節奏，龍湖集團管理層則表示，不論外部市場如何變化，龍湖始終將安全性放在發展的第一位，以戰略定力和餘量思維去應對週期性的不確定性。
首先，在供貨端，龍湖2024年存量項目的供貨大概會有2400億元左右，其中，期初存量貨值有1400億元，今年將新增的供貨大概1000億元左右。
在這個基礎上，龍湖還會根據資金盤面繼續去新增獲取土地，保持一個彈性的供貨。
數據顯示，2023年全年，該公司新增收購土地儲備總建築面積368萬平方米，權益面積266萬平方米，於2023年12月31日，龍湖集團的土地儲備合計4539萬平方米。2024年開年，龍湖已在西安、佛山以底價斬獲兩宗宅地。
龍湖集團管理層表示：“土儲方面，我們會以銷定支，主動把握好投資的節奏，同時，我們依然會嚴守我們的投資刻度，優中選優。”
其次，在銷售去化方面，該公司表示，將根據市場情況靈活應對，積極去化、穩住售價，同時快速地清盤變現。“另外我們還會持續聚焦簽約的質量，強調回款率和毛利率的修復。”
而在價格策略方面，龍湖亦表示，將守住價格底線，確保公司利潤。
運營及服務航道：穿越週期的壓艙石
過去一年，受全國樓市持續下行影響，開發業務收入及結算毛利率存在一定下滑，但從運營及服務航道看，龍湖卻在行業下行週期實現了新的突破。
數據顯示，2023年全年，龍湖集團運營及服務業務合計實現經營性收入248.8億元，同比增長5.7%，覆蓋股息和利息的倍數達到1.55倍，利潤貢獻佔比超過60%。
對此，龍湖表示：“經營性業務對集團的收入及利潤形成了持續的貢獻，在整個行業下行過程中爲龍湖穿越週期提供了底氣，也成爲公司穿越週期的壓艙石。”
據瞭解，運營航道主要包括商場和長租公寓，財報提到，2023年，龍湖集團實現運營業務不含稅租金收入爲129.4億元，較上年增長8.9%。商場、租賃住房、其他收入的佔比分別爲77.4%、19.7%和2.9%，運營毛利率爲75.9%，較上年增長0.3%。
截止2023年末，該公司已開業商場項目總共有88座，建築面積爲797萬平方米（含車位總建築面積爲1028萬平方米），整體出租率達96.2%。
業績會上，管理層表示，2024年還將新開14座商場，其中8座重資產、6座輕資產，也就意味着到2024年龍湖開業的商業項目將超過100個。
“這100座商場，我們內部叫‘百MALL時代’。”
面對商場數量的增長，龍湖亦提前做出了部署，其一，對於新開業的項目，龍湖明確進行產品的分級，根據每個項目的定檔定級，一店一策進行差異化打造，意在滿足不同客戶的購物需求。其二，龍湖從去年開始對存量的一些項目進行改造，意在提升存量項目的業績。
至於住房租賃方面，報告期末，冠寓已開業12.3萬間，整體出租率爲95.5%，其中開業超過六個月的項目出租率爲96.4%。
龍湖管理層在業績會上表示，目前C3航道包括了六大板塊的業務，除了長租公寓-冠寓、產業辦公-藍海引擎、服務式公寓-霞菲公館及活力街區-歡肆四大產品外，還包括醫療及養老品牌佑佑寶貝兒童醫院以及椿山萬樹頤年公寓，實現了全週期、全業態的資管運營。
“去年我們整個C3航道已經實現了6個億以上的利潤，整個利潤的增速也是非常快的。”
實際上，此前龍湖就曾提到，在商業及長租兩個重資產航道，公司每年將投入銷售回款的10%沉澱到上述投資性物業當中。
“經過若干年沉澱，我們的投資性物業已經形成了接近2000億元的資產規模”，陳序平強調，龍湖在去年也實現了比較標誌性的轉折，兩個運營航道實現了經營性現金流爲正，這就意味着，這兩個航道不再需要集團或地產提供現金流上的支持，它可以通過自身的現金流去驅動自身的增長。
而服務航道則主要由輕資產的物業管理“龍湖智創生活”和智慧營造品牌“龍湖龍智造”組成，去年一年，該公司服務業務及其他不含稅收入爲119.4億元，較上年增長2.4%，服務業務及其他毛利率爲31.0%，較上年增長2.0%。
報告期末，該公司物業在管面積3.6億平方米，實現收入102億元，毛利率30.6%，其中，76%的收入來自於基礎物管，17%來自於社區增值，6%來自於非業主增值。
而龍湖龍智造自2022年品牌發佈以來，已累計獲取代建類項目90個，總建築面積超1600萬平方米，綜合實力已躋身代建行業前列。2023年，龍湖龍智造實現營業收入19.7億元。
對於運營和服務業務，龍湖集團寄予厚望，陳序平提到，“我們的經營性收入及利潤持續增長，這部分是非開發的，是更加持久、更加健康的。”
他同時表示，去年，公司實現經營性利潤佔比過半，已達到60%，龍湖也期待在未來有一天經營性收入的貢獻能夠過半，如果到這一天，龍湖就真正完成了轉型。
財務安全：發展基石
“財務安全是公司發展的基石”，龍湖管理層在財報中如是提到。
從數據方面看，截至報告期末，龍湖集團的有息負債餘額1926.5億元，一年內到期債務爲268.4億元，佔總債務比例爲13.9%，在手現金爲604.2億元。
從三道紅線指標來看，公司的淨負債率爲55.9%，剔除預收款後的資產負債率爲60.4%，現金短債倍數爲2.25倍。
整體而言，龍湖集團三道紅線指標仍舊保持綠檔，財務邊際不斷改善。
業績會上，龍湖管理層表示，公司始終把債務安全放在第一位，履行所有債務的安全兌付，這其實也是用自己的行動來給行業注入一些信心。
據瞭解，2024年年初，龍湖成功完成了1月份境內到期債券的兌付工作，總金額達到27億元，同時，該公司也提前償付2月和3月份境內到期債券的兌付資金，金額爲30億元。
前不久，市場消息稱，龍湖集團提前兌付總規模爲46.1億元商業資產支持專項計劃。
業績會上，龍湖管理層表示，年內公司到期債務僅剩100多億元，佔比不到8%，其中，國內的信用債券約60億元，分別在5月、7月、8月及12月到期。
對於年內到期債務，該公司表示，“我們都做了有序的安排”。
除此之外，龍湖管理層強調：“我們在今年還會有序、主動、提前去歸還2025年到期的部分債務，推進公司的短債優化，保持債務結構的優秀。”
表外債務方面，到2023年年末，龍湖集團表外項目的現金餘額約爲130億元，負債餘額約100億元，表外項目整體是一個淨現金的安全狀態。
顯然，2023年行業出清加劇，但龍湖始終保持財務底盤堅實，優化債務結構，打造更健康的資金鍊。
此外，財報數據顯示，2023年龍湖集團實現正向經營性現金流，全集團合計淨流入35億元，公司的平均借貸成本爲年利率4.24%，平均合同借貸年期爲7.85年。
至於下一步的融資計劃，該公司表示，其一，繼續深耕經營性物業貸，目前該公司經營性物業貸款的金額達到474億元，融資成本不足4%。
“這個品種的融資也爲我們提供了一個長賬期，同時成本很低的融資方式。”
其二，公開市場方面，龍湖將繼續在中債增進的支持下持續發行債券。據瞭解，目前，龍湖的中債增進債券發行規模爲58億元，其中2023年發行金額爲23億元。“未來我們會適時、按需發行中債增進債券。”
其三，在海外融資端，龍湖採取的措施是逐步進行壓降，保持行業內的較低水平，且100%進行掉期處理。
經營性現金流爲正、有息負債規模穩步下降、經營性收入及利潤持續增長——龍湖強調，這三個方向是龍湖後續聚焦的重點，公司亦希望通過這樣的高質量發展能夠成功穿越這個週期，並真正完成企業的轉型。
以下爲龍湖集團2023年度業績會問答實錄：
現場提問：近年來，監管層對房地產行業政策進行了多方位放寬，但全國房地產市場尚未有明顯好轉，對於當下和未來的市場行情，管理層怎麼看？
管理層：從市場基本面來看，2010—2016年六年間，全國新房住宅成交面積一直維持在9億方，2016年—2021年連續幾年平均的成交面積大概維持在14億方的體量。
從9億方到14億方可以看出，這裡面有不少投資性需求，後續隨着住建部的“房住不炒”政策出臺，新房市場又回落到9億方的體量。所以從這個角度來看，我們認爲9—10億方是新房市場的真實居住需求承載量。短期市場的承壓主要是受市場信心未完全恢復的影響。我們也看到從去年以來，隨着一系列高槓杆企業的出險，影響了購房者的信心，這是需要時間去修復的。
同時，在2023年疫情後整個經濟還沒有完全恢復到疫情前的增速，居民的購房意願、負債意願仍然還在一個恢復的過程，所以整個房地產恢復過程中，我們覺得信心是非常關鍵的。大家也可以看到龍湖也經常去償還債務，包括公司始終把債務安全放在第一位，履行我們所有債務的安全兌付，其實也是用自己的行動來給行業注入一些信心。
現場提問：如果市場回暖，動力持續不足，龍湖是否做好了底線推演？如果有，將安排怎樣的推盤及銷售去化策略，今年銷售目標是多少？
管理層：首先，我們相信隨着利好政策不斷釋放落地，行業經過一個階段性的週期調整，市場的回暖也值得期待。但是，無論外部市場如何變化，我們龍湖始終將安全性放在發展的第一位，以戰略定力和餘量的思維去應對週期性的不確定性。
其次，在供貨端，2024年我們的存量項目供貨大概會有2400億左右，這裡麪包括之前的1400億，今年將新增供貨大概1000億左右，在這個基礎上我們還會根據資金盤面繼續新增獲取土地，保持一個彈性的供貨。
在銷售去化的策略方面，我們會根據市場情況靈活應對，積極去化。在主力項目上，我們會保持產品力優勢，穩住售價，同時快速清盤變現。比如在2023年，我們總共首開新項目35個，當年的平均去化率達到了70%左右，另外我們還會持續地聚焦簽約質量，強調回款率和毛利率的修復；在價格策略上，我們龍湖一貫都非常堅定，將通過提高產品和服務的優勢積極去化一些庫存的產品，同時我們也會守住價格，確保我們的利潤。
現場提問：龍湖目前債務情況如何？今年境內外債務償還安排和資金鋪排計劃是怎樣的？龍湖表外負債情況如何？
管理層：我們自2022年開始就在主動、有序地壓降負債規模，並持續優化負債結構。截至23年底，集團有息負債規模爲1926億，同比22年底壓降154億，未來還將逐年壓降。截至目前，24年內到期債務餘額147億、佔比不到8%。其中境內債券60億，2025年到期的國內債券和部分銀團將在24年內安排逐步提前償付或回購，年底將短債規模控制在安全範圍以內。
在表外方面，大家都知道龍湖的財務管理非常嚴格，我們對合作方、融資品種的選擇，對錶外的部分項目只做開發貸。截止2023年末，我們表外項目整體現金餘額大概130多億，整體負債餘額大概100億，整個表外項目是淨現金狀態。如果把表外項目也模擬計算進來，我們的淨負債率會從56%來到46%，會更加安全。所以我們還是會堅持這個策略和打法，保持一個良好的結構。
另外，在融資品種上，我們是非常堅定的，國內是項目貸款包括開發貸、經營性物業貸、國內信用貸，海外是銀團和海外債券，我們只有這四個主流品種，我們持續保持有息負債規模壓降和債務結構的清晰和清爽。
現場提問：從數據看，2023年公司開發業務收入等幾項指標出現下滑，經營型收入創了新高，背後原因是什麼？後續是否會繼續加大經營性收入的投入力度？
管理層：開發業務的下降主要有兩方面的原因：一是整個銷售收入的規模，整個新房市場的成交體量從2016—2021年14億方回到了9—10億方，所以對大多數開發商而言，銷售規模相比2021年之前的高點大概有30%甚至更高的銷售收入的下降。二是在過去幾年特別是在去年，新房價格出現了一些調整，對開發商而言，如果在2020年、2021年高點拿的地在2022年、2023年進行銷售又進行結算，這個利潤會受到一些影響。但是龍湖得益於有經營性收入，包括了運營和服務兩塊業務的板塊，其中運營包括了商業投資和長租公寓兩個重資產航道，過往龍湖一直堅持用銷售回款的10%，沉澱到這些投資性物業，經過若干年的沉澱，我們的投資性物業已經形成了上千億資產的規模，這部分在去年給龍湖貢獻了120多億的收入，利潤佔比也是達到了一個比較可觀的規模，同時這部分的收入對應的利潤是高毛利的，我們的運營收入毛利已經超過了75%，而且每年也在持續增長。
同時，我們在去年實現了一個比較標誌性的轉折，就是我們的兩個運營航道商業和長租公寓都實現了去年的經營性現金流爲正，意味着這兩個航道不再需要集團或者地產或者融資現金流的支持，可以通過自身經營現金流驅動自身的增長，未來這兩個航道會通過自身現金流的平衡去解決自身發展問題。
對於服務航道，通過龍湖多年沉澱下來的數字化能力、客戶口碑和我們的行活能力現在爲客戶提供各種服務，包括物業管理和智慧營造兩個航道，一個是2C、一個是2B，這兩個航道目前的收費率、客戶滿意度包括管理效率在行業還是處於領先的水平。他們現在平均毛利已經超過30%，而且保持穩健的發展。另外，這兩個航道不受負債的約束，因爲它是輕資產航道，所以目前在整個大集團負債壓降的情況下，它仍然能夠保持一個比較快速的增長。
所以整體來看，運營+服務組成的經營性收入是龍湖集團利潤的重要組成部分，2023年，這兩項加一起的收入佔比達到14%，利潤佔比超過60%，在整個行業下行過程中爲龍湖穿越週期提供了底氣，也是我們穿越週期的壓艙石。
現場提問：2024年龍湖開發的購物中心數量將超過100座，這對於龍湖而言是否有特殊意義，2024年龍湖商業有什麼新的規劃動作？
管理層：截止2023年年底，龍湖集團開業的商業項目總共88座，2024年我們計劃新開14座，其中8座重資產，6座輕資產，這意味着到2024年底，龍湖開業的商業項目數將超過100個，進入“百Mall”時代。
爲此我們在23年已經做了很多準備。第一，我們明確了商業產品的分級，分爲城市級、區域級及社區級三類，一店一策進行差異化打造，以滿足不同消費者的購物需求。另一方面，創新產品形態實現落地。我們去年開始發力對存量項目進行改造，隨着我們開業項目越來越多，有些存量項目從資產運營效率到空間利用上都有提升空間。去年我們對包括蘇州獅山天街、上海虹橋天街、重慶時代天街在內的一系列項目啓動了改造計劃，通過提升空間佈局及品牌煥新去提升我們的用戶體驗，改造之後的項目在經營方面也有明顯提升，比如蘇州獅山天街的銷售額及客流都實現了同比50%以上的提升。隨着我們開業項目越來越多，存量項目的改造提升也將成爲我們提升商業業績的一大抓手。
總的來講，龍湖商業將通過創新和多樣化來迎接“百mall”時代。
現場提問：今年以來，監管層多方支持房地產融資，融資環境和去年四季度相比是否有變化？公司的融資渠道是否暢通？今年的融資計劃是怎樣的？
管理層：過去的大半年以來，監管層在房地產融資方面推出多項舉措。包括經營性物業貸、白名單、降準、降息等等，我們切實感受到監管層對於優質企業的支持。對於我們而言，我們長期以來堅決履行不逾期、不展期的財務紀律，也贏得了監管層和銀行的信任和支持。我們目前跟六大國有行還有一部分股份制戰略銀行進行了深度的合作，整個融資的結構裡面銀行融資佔比達到了77%，這是一個非常安全的結構，助力公司穿越週期。
關於下一步的融資計劃有幾個考慮，在經營性物業貸方面我們會繼續深耕，公司現在大概有110座左右的重資產，還有40座左右可以用於後續的融資，這也爲未來提供了一個長賬期、低成本的融資品種。去年全年我們的經營性物業貸淨增174億，平均融資成本不到4%。今年年初以來，隨着整個新政的放開，我們整個存量項目經營性物業貸置換增額達到110億以上。在公開市場，我們也會在中債增進的支持下，跟他們進行積極的溝通，按需、有序地發行中債增進債券。
海外融資方面，這幾年是逐步的壓降狀態，海外銀團我們去年做了提前歸還，截至23年底的外債佔比來到了17.7%左右，未來也會穩步的壓降。而且我們對100%的外債做了掉期，完全杜絕匯率敞口。
總之而言，現在的政策也好，龍湖的表現和信用水平也好，都在對我們的融資產生很好的積極作用，我們也會一如既往跟監管機構、跟銀行很好的配合溝通，在他們的幫助下穿越週期。
現場提問：今年以來物流產業園等優質消費REITs等備受市場追捧，最近華人商業REITs逆勢募集69億元，龍湖此前也表達過申報商業REITs的意向，目前進展如何？如何看待消費REITs的情況？
管理層：我們也關注到同行的一些REITs走到了前面，他們在積極的探索。我們認爲REITs是一個很好的融資方式，對於一些優質的重資產能夠體現它的價值。但是確實REITs是一個很專業、很複雜的融資方式，要考慮資產重組、稅負、資金用途等多方面因素，尤其在重組過程中，我們的很多綜合體是跟住宅在一塊捆綁的，要慢慢剝離才能達到發行的狀態。所以我們還是處在積極關注、研究和準備的狀態。
在REITs之外，我們的商業現在已經開始做經營性物業貸，把一些資產的價值通過融資方式進行體現，通過幾條腿走路，相信等到水到渠成的時候就自然會瓜熟蒂落。
現場提問：去年下半年後很多城市宣佈取消土地限價，核心城市土拍升溫，議價率也在攀升，面對這樣的變化，公司拿地計劃有怎樣的，目標城市有哪些？
管理層：從去年開始，頭部房企的拿地策略基本趨同，這也導致在一二線城市尤其是核心區域競爭會非常激烈。這種情況下，龍湖去年在全國17個重點城市獲取了31幅土地，權益建面266萬方，權益地價259億，總貨值超過770億，而我們的平均溢價率則控制在8%這個相對較低的水平。
截止到2023年底，我們總的土儲有4539萬方，對應貨值超過了5300億。其中我們有接近80%的土儲都佈局在一二線高能級城市。針對這樣的土地儲備，我們會“以銷定支”，主動把握好投資節奏。同時我們依然會嚴守投資刻度，優中選優。在投資的城市選擇方面，我們還是會高度的聚焦在一二線高能級城市，同時也會密切關注政策和市場的變化。
截止到現在，我們已經分別在西安、佛山獲取了兩塊住宅用地，都是底價獲取的，後面我們也會持續關注土地市場的機會。以上是我們未來的投資方面的策略。
現場提問：我們觀察到長租公寓航道推出了兩個新產品，霞飛公寓陸續開業，歡肆品牌也會落地，請問對長租公寓的未來規劃是什麼？
管理層：長租公寓發展於C3航道，經過幾年的發展已經不只是冠寓這一塊業務，如今我們通過業務的整合，整個C3航道包括了六大板塊的業務，其中冠寓就是我們的長租公寓，藍海引擎是我們的產業辦公，霞菲公館是服務式公寓，歡肆是活力街區，我們又把醫養兩個品牌整合到C3航道，就是佑佑寶貝兒童醫院及椿山萬樹頤年公寓，這樣從服務最小年齡段的兒童醫院到養老業態，秉持善待你一生的理念，C3航道已經成長爲全週期全業態的運營資管平臺。
去年我們整個C3航道已經實現了6個億以上的利潤，整個利潤增速也是非常快的，我們也提前劇透一下，我們接下來將針對C3航道會發佈一個全新的品牌，未來及長租公寓是C3航道的一部分，但我們的資管業務不止於長租。
比如歡肆業態，我們目前在合肥、上海、杭州、南京幾個城市會落地，它通常由兩萬方左右的長租公寓、少體量的產城辦公、以及1—3萬方的街區式商業混合而成。這是一個主要面向年輕人的活力社區，首個項目合肥歡肆預計在2024年下半年開業，後續我們也會陸續呈現此類項目。
現場提問：當下地產板塊普遍虧損，管理層如何看待行業盈利難的問題？龍湖的盈利有望企穩回升嗎？
管理層：確實如這個問題所說，這兩年銷售規模下滑，包括新房價格下滑，導致企業盈利下滑甚至虧損，已成爲行業的共性問題，龍湖也難以獨善其身。但通過三大業務板塊的聚焦協同，和各航道以正向經營現金流驅動的內生式增長，龍湖在23年仍實現了百億以上的核心淨利，依然保持行業頭部優勢。未來，我們將通過開源、節流兩個維度的管理動作，實現盈利的企穩回升。
在盈利的修復上，我們的地產開發航道下一步還是會聚焦核心城市、核心地段，精挑細選優質項目。而且現在整個土地市場的競爭力度不如以前，會更有機會拿到一些好的項目，持續修復我們的毛利率。事實上我們做了一個分析，從整個結構來看，2022年及2023年之後拿的項目的毛利率都能做到20%以上，所以我們覺得地產航道目前來到了谷底，後面是一個逐步修復的過程。
我們預計未來，運營和服務這兩個板塊會迎來雙位數以上的收入和盈利的增長，再疊加整個地產板塊盈利的逐步修復，我們相信集團整體利潤將會逐步企穩，然後逐步回升。
在以上開源策略之外，集團在節流和費用成本的精簡提效上也做了大量努力。過去兩年整個集團的管理和銷售兩費從160億降到只有110億出頭，降幅達到了30%，其中管理費用的降幅更大，整個團隊更加精簡，業務更加聚焦，城市佈局也更加聚焦。
通過開源節流，通過我們內生式的經營性現金流爲正以及紮實和健康的財務底盤，我們還是比較有信心通過一段時間的修復能夠讓盈利逐步回升，也給廣大投資人一個比較好的回報。
現場提問：請介紹一下龍湖龍智造的優勢和未來的發展規劃，公司如何看待代建行業未來的發展前景？
管理層：我們代建領域相關的品牌是龍湖龍智造，但是龍湖龍智造不止於代建，而是集成了龍湖集團的全業態開發經驗和領先的數字科技能力，它涵蓋了五塊業務，包括研策、設計、建管、精工、千丁數科，協同給客戶提供一站式全週期全業態的高品質服務。代建是其中的業務之一，所以我們這個航道不同於傳統代建，我們是有全週期、全業態、全鏈條的服務優勢。
龍湖龍智造22年年中品牌首航，通過去年一年的時間就進入到行業前五，2023年我們的簽約代建項目大概在60個左右，這些項目也都會陸續在未來幾年進行確收及利潤轉化，每年我們也會持續新增這類的項目。
龍湖龍智造還有一個優勢，就是“一個龍湖”的生態優勢，航道之間的協同是我們非常看重的，我們可以通過不同航道發揮不同的優勢去共同獲取一些項目，爲委託方創造價值。比如說南京的麒麟天街項目，就是由C5龍智造代建，同時C2商業航道提供代運營的一個組合服務包。通過這個服務組合給客戶提供更長鏈條的服務。同時我們也有多年來超百億投入的數字化能力的沉澱，我們把這個數字化能力也轉化對外進行輸出，這個能力封裝在我們的千丁數科裡面，去年陸續在不少項目落地。
通過這五個飛輪的組合，整個龍智造航道大概保持30%以上的毛利率，同時也保持比較快速的增長。展望未來，我們參考國外成熟市場大概有30%左右的代建滲透率，目前國內的滲透率還有很大的空間，所以我們也堅定看好國內代建業務的發展空間，龍湖龍智造將持續聚焦高能級城市、發揮航道協同的優勢，依靠龍湖多年形成的營造能力、品牌口碑，龍湖龍智造未來發展可期。