直擊業績會｜龍湖表態“今年的債務壓力已經過去”
8月18日下午，龍湖集團在線召開了2023年中期業績會。
這是房企交出的首張期中成績單，也是龍湖管理團隊新班底的第二次亮相，不同於3月首場組合時的謹慎，業績會上管理層信息釋放的尺度已然打開，這在當下的環境中顯得尤爲難得。
在調控進入深水區，危機蔓延到整個行業，甚至得到過政策支持的優質房企也開始出險，龍湖成了艱難下行階段裡的堅守者。
市場好奇，這位三好學生的安全邊際還有多大？
上半年，龍湖實現營收620.44億元，相較去年同期有所下滑，但龍湖的盈利能力依然保持在行業高位，甚至同比有所上升。期間毛利139億元，毛利率爲22.4%，同比上漲1.1個百分點；歸母淨利潤爲80.58億元，同比增長7.73%，股東應占核心淨利潤65.9億元，核心權益後利潤率10.6%。
這一情況主要得益於多元航道的協同。上半年龍湖的地產開發業務結算毛利率14.3%，由於服務業務及其他毛利率上升至31.9%，拉高了集團整體毛利水平。
具體到各業務來看，開發業務上半年實現收入498.69億元；運營業務不含稅租金收入爲63.3億元，其中商場、租賃住房、其他收入的佔比分別爲77.0%、19.4%和3.6%，截至報告期末，龍湖已開業商場建築面積爲762萬平方米（含車位總建築面積爲980萬平方米），整體出租率爲95.4%；冠寓開業11.9萬間，整體出租率爲93.7%，其中開業六個月及以上的項目出租率爲95.9%；服務業務及其他不含稅收入爲58.4億元，截至期末，龍湖智創生活物業在管面積爲3.5億平方米。
過去半年裡，房地產市場在經歷了2、3月的短暫復甦後再度低迷，不少房企銷售出現大幅下滑，龍湖的半年銷售額卻同比增長15%至985.2億元，高級副總裁兼地產航道總經理張旭忠在會上透露了營銷端採取的策略，首先供貨端做了充足準備，上半年龍湖供應貨值2400億元，下半年準備了800億元新供貨源，全年供貨計劃在3200億元，既關注新項目首開去化情況，也要老庫存項目堅決去化，換回現金流，他說“高效換倉會優化盤面”。此外，龍湖還在產品力上做了升級換新，加上跨航道協同，幫助營銷進行去化，集團更在大的節點，統一安排營銷動作，據其透露“51期間龍湖成交超過40億元，618營銷超過50億元”。
上半年，龍湖在14城新增20個項目，權益地價180億元，項目平均毛利20.8%，如果加上7、8月份新獲取的地塊，整體新增貨值在600億元左右。
市場分化讓房企的投資策略高度趨同，熱點一二線城市競爭激烈，張旭忠表示，龍湖依然會以銷定投，嚴守投資刻度（毛利率在20%以上，股東淨利率在12%以上），聚焦20個主力城市和14個機會城市。
截至6月底，龍湖集團的土儲合計5489萬平方米，權益面積爲3816萬平方米。按區域來看，環渤海地區、西部地區、長三角地區、華中地區及華南地區的土儲佔比分別爲31.0%、25.0%、19.7%、14.0%及10.3%。
對於《國際金融報》記者提出的下半年市場預判，張旭忠迴應稱，隨着多項利好的疊加，相信市場會有一波行情，龍湖會努力抓住窗口期。但其也坦言市場和消費者信心的恢復需要時間，下半年計劃有17個項目入市，依然堅持一城一策，一盤一策。
財務方面，上半年龍湖淨負債率（負債淨額除以權益總額）爲57.2%，在手現金爲724.3億元，現金短債比爲1.96，剔除預收款的資產負債率61.9%，創近五年新低，綜合借貸總額爲2070.9億元，平均借貸成本爲年利率4.26%；平均貸款年限爲7.19年，進一步拉長。
對於市場關注的融資渠道，首席財務官趙軼表示：“銀行端是我們融資的主力，銀行融資佔比55%。今年經營性物業貸同比增加100億元達到了401億元，這給我們吃了‘定心丸’。另外的渠道就是境外的銀團貸款，還有中債信用增進公司也是我們有利的支撐和補充。在部分房企發生爆雷事件的背景下，龍湖有信心通過和監管層密切合作，穿越銷售端波動的週期。”
償債方面，今年7-8月，龍湖已累計償還共計83.7億元公司債。至此，2023年境內到期公司債已基本還清，僅餘11月到期的1.19億元。此外，明年1月到期的153億港元銀團貸款龍湖已提前償還72億港元，並計劃在年內全部提前償還剩餘部分。截至2026年底，龍湖已無境外到期債券。
趙軼直言今年的債務壓力已經完全過去，“我們正在安排提前償還明年到期的債務，在提前償還完銀團貸後，明年有到期債務230億元，其中包括110億元的債券和120億元的開發貸。”其進一步表示，近來龍湖深化與銀行的經營性物業貸合作，目前已開業的76個重資產商業項目有47個做了經營性物業貸，剩餘項目加上未來新開業項目，經營性物業貸額度接近900億元，按照目前的鋪排，龍湖明年的經營性物業貸增加100多億元是沒有問題的，開發貸下來100多億元也比較簡單，再加上中債信用增進公司的有利補充，此外還有經營性現金流回正、高效的回款等多重保障能夠應對危機。”
據其透露，龍湖每隔半年都會做一次壓力測試。公司做了三方面的動作來確保自身安全，一是永遠堅持底線思考，“在底線基礎上去安排一些動作，充分考慮市場波動和風險”。此外，內部也有一個高度共識，便是無論如何都要讓龍湖保持優秀的債務結構，“在很波動的市場裡，優秀的債務結構能夠保公司穩健”。在龍湖的債務結果中，短債佔比必須控制在10%左右，這種審慎的財務結構使得我們能夠輕裝上陣。當然，還要提前去鋪排很多融資資源來應對可能的波動和風險。
他強調，無論市場需要多久恢復，龍湖都做了充分準備，有信心穿越週期。
記者 孫婉秋
編輯 吳典