債務壓力奇低的城市，房價會漲嗎？
今天和大家聊聊泉城——濟南。
在中國，乃至全世界，有一個共同的規律
——那就是在同一片區域，政治首府在經濟或名聲方面，往往要弱於沿海明星城市。
比如瀋陽之於大連，福州之於廈門，甚至華盛頓之於紐約…
濟南也不例外，它在全國的存在感，遠沒有省內兄弟青島來的強。
在大部分山東本地人心中，青島也是比濟南更加讓人心神嚮往的城市。
這種規律讓濟南的城運，有點宿命論的味道。
說回濟南的樓市。
去年，濟南樓市在房價多年調整+政策刺激的雙重作用下，表現在全國堪稱亮眼。
——新房加二手房賣出去接近12萬套，而且新房均價還實現了6.4%的上漲。
那麼今年濟南樓市還能繼續支棱嗎？
先亮觀點：現在的濟南樓市，仍處於震盪調整階段，可以自住；但不適合投資，去博弈中長期的上漲。
爲啥這麼說呢？
來，看正文。
01
首先，濟南的居民債務並不高，代表濟南並沒有過分透支購買力。
爲啥這麼說呢？
來，看數據。
第一組數據：存款、貸款
從2023年濟南統計年鑑查濟南市民的存貸款情況（數據更新到2022年末）
濟南市的住戶存款餘額是11806億。
濟南市的住戶貸款餘額是6970億。
據此可以得出，濟南市住戶家庭的貸存比=6970÷11806=0.59。
這個貸存比是什麼水平呢？
我們對標同維度的幾個城市：
濟南，住戶貸款6970億，住戶存款11806億，貸存比0.59；（2023年）
青島，住戶貸款8398億，住戶存款12758億，貸存比0.63；（2023年）
鄭州，住戶貸款11729億，住戶存款11393億，貸存比1.03；（2022年）
武漢，住戶貸款11893億，住戶存款14064億，貸存比0.85；（2022年）
長沙，住戶貸款6574億，住戶存款9703億，貸存比0.68；（2022年）
西安，住戶貸款9097億，住戶存款14505億，貸存比0.63；（2022年）
很明顯，濟南的貸存比優於省內兄弟青島，也優於全國其他省會城市，代表濟南的債務水平很溫和。
濟南的債務水平是一直如此，還是這兩年才慢慢降低下來呢？
我們可以從歷史數據看變化趨勢。
直接看下面這張圖。
橙色的柱子代表存款，藍色柱子代表貸款；灰色的折線代表貸存比。
從這張圖可以直觀地看到，濟南的貸存比，一直以來都不算高！最高時才0.75，甚至低於很多核心城市現在的貸存比水平！
而且，從趨勢上看，早在2019年，濟南的存款就開始加快拉開和貸款的距離，使得貸存比進入下降通道。
到現在呢，濟南的貸存比已經回到了2016年的水平。
換句話說，濟南的債務壓力本就不高，加上這些年不斷的積累存款，濟南這座城市的購買力還是很OK的。
除此之外，還有第二個數據證明濟南的債務情況很溫和——居民槓桿率。
也就是總的住戶貸款與城市GDP的佔比。
按照最新公佈的住戶貸款餘額6970億，除以濟南最新GDP爲12757億，濟南的居民槓桿率只有55%。
我們查找了全國所有的超特大城市，在可查得的數據中，山東雙雄——濟南和青島的居民槓桿率都非常優秀，在超特大城市中僅高於長沙，低於其他絕大部分城市。
長沙的居民槓桿低，很容易理解，畢竟這是一座把炒房客界定爲階級敵人的城市，房價又親民，人們自然不需要大上槓杆才能買房。
而濟南、青島在沒有嚴格限制炒房的情況下，居民槓桿率可以低到這樣的水平，算是很難得了。
總之，不管是貸存比角度，還是居民槓桿率角度，我們都清楚的看到，濟南這座城市的債務水平非常溫和，這點確實好於全國很多核心城市。
不管樓市漲跌，購房者都需要按揭貸款，那麼該怎麼理解按揭這種負債行爲呢，畢竟中產階層是脆弱的羣體，具體可以看文章《》
02
收入人口承壓，庫存已在低位
接下來，我們再從收入、潛在購買力、供應量三個維度，看看濟南樓市的潛力如何。
第一點，濟南的居民收入水平和增速。
根據濟南政府網站公佈的數據， 2023年濟南市人均可支配收入51757元，比去年同比增長6.0%。
這個收入水平，在23個超特大城市中，只能算中等偏下的水平。
造成濟南收入水平偏低的原因是什麼呢？
我們拆解來看還會發現，導致濟南收入水平偏低的一個重要原因，是城鎮和鄉村收入的差距太大。
像合肥、長沙、佛山這些城市的城鄉收入比普遍都在2以內，而濟南呢？
——達到了2.4！
再加上濟南的農村人口占比也很高，超過了20%，所以直接拉低了濟南的平均收入水平。
坦白講，城鄉差距大，在山東是比較普遍的存在，究其原因，和城市的發展模式有很大關係，有點類似於河北之於北京的“燈下黑”困境。
總之，農村人口的收入水平偏低，是濟南收入水平整體偏低的很大一個原因，而且也會壓制進城買房的潛在購買力，影響濟南的城鎮化率進程。
我們也可以看到，濟南的城鎮化率在超特大城市中屬於比較偏低的水平。
第二點，看潛在購買力
先來看人口增長情況。
山東是典型的老齡化大省，現在山東省60歲以上人口達到了2391萬人，佔比達到23.62%，老年人口數量居全國第一！
大家看下面這張圖，2016年開始，山東的出生率就開始大幅下滑，到2021年，山東的死亡率就開始超過出生率，人口不再自然增長。
之後出生人口和死亡人口的剪刀差越來越大。
再看濟南。
濟南作爲山東省會，可以虹吸本省其他市縣的人口，所以過去幾年人口一直可以保持正增長，只不過，這增長速度也開始明顯放緩了。
2019年，濟南把萊蕪併入麾下，使得這一年濟南的常住人口暴增19%！之後呢？人口增長速度一年不如一年。
到了2023年，人口增速已經來到了0.23%，已經無限接近於零增長。照這個趨勢，濟南今年有可能就會迎來人口下降的拐點。
然後，再看濟南近幾年的結婚人數：
2020年濟南市結婚人口是5.05萬對，
2021年濟南市結婚人口是4.94萬對，
2022年濟南市結婚人口是4.81萬對，
2023年的數據我沒有查到，從前幾年的數據趨勢上看，濟南近幾年的結婚人口呈明顯下降趨勢，結婚意願是一方面，另外就是前面說的人口結構問題。
年輕人少了，結婚人口自然也就下來了，結婚人口下來，出生率又進一步降低，變成惡性循環。
所以，人口問題是濟南眼下最迫切要解決的問題。
這幾年濟南不斷加大人才引進的力度，也是想盡量避免城市真的進入人口拐點。
至於效果如何，就只有留給時間來檢驗了。
第三點，看供應量
新房維度：目前濟南新房可售面積1032萬方，對應7.8萬套。
這個庫存是什麼水平呢？
2020年，濟南新房庫存1588萬方，對應12萬套；
2021年，濟南新房庫存1560萬方，對應11.6萬套；
2022年，濟南新房庫存1304萬方，對應9.8萬套；
2023年，濟南新房庫存1020萬方，對應7.7萬套；
可以發現，這幾年濟南的去庫存效果顯著，目前的庫存水平處於歷史低點，放眼全國也算中等偏下水平。
那麼7.8萬套，多久可以賣完呢？
去年一年，濟南就賣出去6萬多套，按這個速度，濟南一年出頭就可以賣完市面上的房子，所以目前濟南新房的去化週期是安全的。
土拍維度：濟南最近兩年的土地供應也非常剋制。
2022-2023年，濟南主城區分別只成交了42、69宗涉宅用地，合計建築面積不足700萬㎡，加起來還不如2021年一年多，較巔峰的2016年更是縮減了高達70%！
所以，在售新房少，加上過去兩年拍地形成的未來潛在新房也不多。
濟南的新房市場預計會比較保持穩定的量價水平，不會出現供大於求的情況。
中產階層如何配置家庭資產，可以看文章《 》
03
文章至此，濟南樓市的脈絡也就清晰了：
好的方面：居民槓桿率溫和，庫存水平健康；
差的方面：收入水平、人口增速承壓。
那麼，該如何給濟南的樓市定性呢？
很簡單，居民槓桿和庫存更多是短期維度，說明濟南樓市在短期是有支撐的；
而收入和人口問題更偏向於中遠期，這也是我們文章開頭說濟南適合自住、不適合投資的原因。
事實上，除了收入和人口問題，還有兩個因素決定了濟南的房價很難大漲。
一是濟南的政商理念和產業能級仍待提升。
山東大地作爲兩千年來儒家文化的發源地，底色就是不重商的，也缺少甩開膀子乾的氣魄。
這一點，從山東常年是考公大省就能看出端倪。這種氛圍非一朝一夕可以改變。
在人們普遍追求穩定的情況下，民營經濟發展一般。城市發展也比較依賴國營經濟，導致經濟的活力相對有限。從而也限制了收入和人口的發展水平。
再有就是，濟南的產業太散了…
比如濟南的一些明星企業：浪潮集團——是做數據服務器的；華熙生物——是做玻尿酸的；山東黃金——是挖金礦的…
這些企業幾乎是毫不相關的領域，沒有形成上下游產業集羣效應，這一點和長三角、珠三角區別很大。
至於這幾年調子定的挺高的新舊動能轉型，效果如何還需要時間去檢驗。
二是濟南的房價已經不低了。
奧體以及老城區一些新盤單價4萬+的房子已經很多了，這個價格還難指望它短期能繼續拉昇嗎？
有人可能會說，濟南老城區對於很多人而言是情懷，可是哪座城市沒有情懷呢？
在到處不限購的今天，這個價格完全可以去南京、蘇州、武漢的核心地段上改善盤了。
所以，目前濟南的房價已經足夠匹配它的城市能級，不要再幻想房價大漲。
對於濟南來說，有山有水，四季分明，有美食、也不缺教育醫療資源，自住起來不要太舒服。
所以，放下買在最低點、賣在最高點的執念，遇到心儀的住着舒服、又相對抗跌的房子，早買早享受，纔是更靠譜的選擇。