關鍵在細節！房地產“以舊換新”，高盛詳解五種模式

4月底以來，北京、上海、天津、深圳等地樓市優化政策密集“上新”，國內多個城市推出住房“以舊換新”政策，消化存量房產和優化增量住房的政策措施正在成爲新一輪房地產政策調整的主線。

5月16日，高盛在最新的研報中表示，目前，已有超50個城市（或行政區）出臺住房“以舊換新”政策，預計該政策將成爲促進新房去化和穩定房價的關鍵政策舉措。

報告梳理認爲，各地“以舊換新”政策機制可以分爲以下五種模式。

集體收購模式

據高盛統計，目前已有包括南京、鄭州在內的20個城市或地區採取了此模式。

集體收購模式是指，由政府或政府指定的實體機構集體收購市民存量住房，收購方委託第三方專業機構價格評估後，鼓勵居民購買改善性新建商品住房，最後與居民方洽談並簽約過戶。

該模式的優點在於，政府直接兜底，縮短了二手房出售週期、簡化了出售流程，同時免去了賣房中介費，在政府支持下新房源一般具有不同程度優惠，且新房項目數量多、分佈廣泛。

報告指出，在目前已公佈的各種“以舊換新”模式中，“收購模式 ”在提高房屋交易量和銷售額方面的成效可能是最好的。

代售購新模式

目前已有包括上海、深圳在內的30個城市或地區採取此模式。

代售購新模式是指：政府倡導下，房地產經紀機構與當地產開發企業開展合作，在購房居民與房地產開發企業達成“以舊換新”的意向後，房地產經紀機構將在新房鎖定期內優先營銷和轉售居民的存量住房。

例如，深圳住房“以舊換新”就是通過鼓勵房地產開發企業、中介機構與換房人簽署協議，開展“賣舊+買新”的換房聯動。在“解約保護期”內，中介機構優先推動換房人舊房交易，縮短交易週期，如舊房未售出，開發企業和換房人按約定解除協議並無條件退款，換房人無需承擔違約責任。

不過，報告指出，該模式的弊端在於交易週期長，且政府未能直接介入，在政策實際落地成效方面可能會有所折扣。

回購收儲模式

目前已有包括重慶、鄭州、蘇州在內的10個城市或地區採取此模式。

回購收儲模式是指：政府牽頭組建住房保障銀行，從城投手中收購現有存量住房，用於保障性住房。

還有地方政府將這種“以舊換新”政策方案與城中村改造、房票等政策結合。

據澎湃新聞，四川南充市鼓勵屬地人民政府在推進城市危舊房改造、城中村改造、城鎮老舊小區改造的過程中，採取“以舊換新”“購房券救助”和“現金救助”等模式，在充分尊重羣衆意願基礎上拆除危舊房，通過發放“房票”等方式實施安置，也可購買存量商品住房作爲安置房源，滿足羣衆多樣化需求。

該模式的特點在於，無需經過業主的置換，也免去了房屋再建的過程，可以更快投入使用、降低庫存。

直接補貼模式

目前有包括蘇州、瀋陽在內的7個城市採取此模式。

直接補貼模式是指：多地對出售自有住房併購買新房的居民給予一定的購房補貼或者稅費減免，各地補貼方式有所不同，包括返還稅收、根據置換面積補貼、根據置換單元數補貼等。

比如，蘇州住建局宣佈實施“賣舊買新”購房契稅補貼，對在2024年12月31日前購置新建商品住房的購房家庭，分層次實施契稅補貼，最高可享100%契稅補貼。

此外，還有地方政府對房企回購給予補貼。比如浙江省嘉興市海寧市的方案是，鼓勵房企購買意向購房人的存量房，對房企購買存量房的，給予企業總購房款2%的財政補貼。

不過，報告稱，大多數補貼力度一般不超過房價的3%，尚未達到能顯著刺激新房銷售的程度。

預付租金模式

即肇慶模式，是指：存量房屋持有人通過“舊轉保”（舊房轉保障性住房）的形式交由政府統租，由此獲得政府指定機構支付的一定年限租金，並將其全部用於購買商品房。

該模式首次提出了“舊轉保”的方案，特點在於無需賣房即可“換新”，一次性獲得長期租金。

報告最後總結稱，這五種“以舊換新”模式各有優劣，各地政府可以考慮適當採取組合模式以提升政策效果。

從高盛報告提供的數據和各地政策落地後的反響來看，直接收購模式在加速新房銷售、支持消化村連庫存方面的效果最佳，其他模式則因爲政策力度相對較小，操作細則存在差異，效果用欠佳。

據證券時報，業內人士分析認爲，目前各地住房“以舊換新”政策整體的落地效果還不明顯，仍存在二手房參與門檻較高、二手房評估價或交易價較低、可置換新房選擇少等痛點。

據中國之聲，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，在各地住房“以舊換新”的政策執行初期，儘快找到讓交易鏈條上各方能夠共贏的成熟模式至關重要，不僅要從房源本身的質量着手，提供優質住房，還要在交易流程、搭建平臺等方面做好“針線活”。