觀念平臺－基金架構REITs修法 應加速三讀通過

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REITs基金架構的修法，對臺灣發展亞太資產管理中心具有關鍵性的影響。這次修法最引人注目的亮點是它符合國際潮流，顯著擴大了REITs的投資標的範圍。投資標的不再僅限於傳統的商辦與商場百貨，還新增了資料中心、工業倉儲物流、醫療保健大樓、公共建設、長期照護以及再生能源等類型資產。這一擴展將爲投資者提供更多長期穩定收益的選擇，並有望提升REITs在臺灣資本市場中的競爭力。

作爲一種資產管理工具，REITs在全球市場取得了顯著的發展，特別是在美國、歐洲以及亞太地區。根據美國房地產投資信託協會（NAREIT）的調查數據，約有1.7億美國人直接或間接參與REITs投資，這一比例相當於全美國近一半的家庭。不僅如此，根據康乃爾大學與不動產顧問公司共同進行的調查，65％的大型機構投資者也參與了REITs的投資。這顯示出REITs不僅受到了個人投資者的青睞，還吸引了大量專業機構投資人的關注。

■REITs是普惠金融的實踐

REITs市場的成功很大程度上依賴於它們提供的長期穩定收益、高流動性及投資組合多元化的特性。

除此之外，REITs的透明度以及其在永續投資領域的卓越表現，也提升了其吸引力。例如，國際知名的財金期刊《Journal of Portfolio Management》在去年10月發表的一篇研究中，強調了REITs在關鍵永續性指標上的優異表現。亞洲市場方面，日本的J-REIT市場正在積極融入永續投資的潮流，61家上市J-REIT公司中有57家採用了全球房地產永續基準指標（GRESB）的評估標準。

REITs的一個重要特徵是普惠金融的實踐。透過資產證券化，REITs將大型實體資產打包成可交易的小額證券，使一般民衆能夠參與原本投資門檻較高的項目。例如，離岸風電案場股權投資通常至少需要數十億資金，這對一般投資者來說門檻過高。然而，透過REITs證券化，這些資產可以切割成小額投資，讓更多投資者參與並獲得穩定的收益。這種投資機制讓更多民衆能夠分享大型基礎設施和再生能源項目的長期回報，充分體現了普惠金融的理念。

■臺灣REITs市值佔比偏低　修法後可開啓新藍海

相較於全球其他市場，臺灣的REITs市場規模相對較小，市值大約僅佔臺股市值的千分之一，與日本和新加坡等亞太鄰國差距較大。日本的REITs市值約爲新臺幣3.4兆元，佔股市的3.5％，新加坡REITs市值則約爲新臺幣2.4兆元，佔該國股市12％。

因此，若臺灣基金架構REITs修法通過之後，市場蓬勃發展以市值佔臺股1％爲階段性目標，則可望達到7,000億的規模，爲臺灣資本市場開啓一片巨大的藍海。

此次修法的初審通過，點亮臺灣民間資金進入實體建設的新管道，並有助於推動臺灣資產管理業蓬勃發展。這不僅將爲投資者帶來更多機會，也有助於壯大臺灣的實體經濟，爲資本市場注入更多活力。

儘管此次REITs修法取得了重大進展，但仍有部分內容引發討論。特別是，社會住宅被排除在REITs投資標的之外令人遺憾。政府計劃在未來八年內興建13萬戶社會住宅，以達成累計25萬戶的目標。內政部住都中心目前計劃大量依賴發行債券來籌集資金，然而，若社會住宅能夠納入REITs投資標的，則可以有更多元的方式引導民間資金投入社宅。

社會住宅的特點在於「只租不售」，這使其具有穩定的租金收入，適合REITs這類提供長期收益的投資工具。與一般住宅不同，社宅不涉及買賣炒作，這一特點使其特別適合長期投資。此外，社宅還會提供一定比例的房屋給弱勢羣體，儘管其租金回報率可能低於其他類型的REITs，但這也正是國外市場，如美國，還進一步針對社宅REITs提供稅收優惠及補貼的原因。

■應考慮將社會住宅納入REITs投資標的

如果最終修法將社宅排除在REITs投資標的之外，將使臺灣未來達成社宅目標變得更加困難。後續修法應重新審視這一決策，並探討如何透過REITs吸引更多資本投入社宅建設，以滿足未來社會的居住需求。REITs基金架構的修法，透過開放更多投資標的，爲臺灣資本市場帶來了前所未有的機遇。這一修法不僅爲投資者提供了更多長期穩定收益的選擇，還有助於推動臺灣資產管理業的發展。同時，儘管社會住宅目前被排除在REITs投資標的之外，這仍值得進一步討論與研究。透過這次修法，臺灣有望加快成爲亞太重要的資產管理中心，併爲資本市場注入更多動力。