國慶樓市喜迎“大禮”，新房存量房均可獲益，100萬元房貸月供能省多少？

作者：鄭娜 孫夢凡 張慧敏 陳君君

樓市在國慶節前迎來政策“大禮包”。

中國人民銀行行長潘功勝9月24日在國新辦發佈會上宣佈，降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比例，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。

與此同時，統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調至15%。

業內認爲，央行此次政策，覆蓋存量房貸和新購房需求，覆蓋面廣，惠及力度大，爲購房成本降低、持續增強購房信心、持續降低存量房貸風險發揮了積極作用，有助於持續帶動居民消費。

平均降幅約0.5個百分點

“這正是我想要的政策！”聽到存量房貸利率下調的消息，身在北京的“有房一族”的樑荔（化名）激動地說。2021年時，樑荔買入了在京的第二套房，房貸利率爲LPR+105個點，高達5%。

今年“517新政”取消商業貸款利率下限以來，各地的新發放房貸利率持續下調，據克而瑞調研，目前30個重點城市首套房平均貸款利率爲3.21%，二套房平均貸款利率爲3.53%，而目前存量房貸的平均利率約爲4%，新增房貸利率與存量房貸利率的利差明顯拉大。

潘功勝也表示，在北京、上海、深圳、廣州這樣的一些大城市，過去房貸利率的加點幅度是比較高的，在“517新政”調整以後，這些城市新發放按揭貸款和存量按揭貸款之間的利差更大。

對此，人民銀行指導銀行對存量房貸利率進行批量調整，將存量放貸利率降至新發放貸款利率附近。

那麼，下調幅度能有多大？“我們預計平均下降的幅度大概在0.5個點左右。”潘功勝解釋，“之所以說是平均，因爲房貸是在不同時期放的，同時不同時期、不同地區、不同銀行，發放的存量放貸利率水平是不一樣的，所以我們預測的下降幅度是一個預期的平均數。”

這也就意味着，一線城市的存量房貸利率的下調幅度可能會超過0.5個點。“我老家朋友的房貸款利率只有2出頭。”樑荔說。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前承擔高利率的，主要是在2017-2021年買房的羣體，這部分羣體很多都是上一輪城鎮化高峰期進入城市的年輕人、新市民，也包括部分投資客。目前，很多城市的房價已經跌回2017年左右。而就業正在承受着壓力，利率太高，會導致償還壓力大。

利差的持續拉大，也在過去一段時間內引發了居民提前還貸的情況。億翰智庫統計顯示，今年上半年，六大行按揭貸款上半年合計減少超3200億，而2023年全年，這個數據是接近5600億元，也就是說去年存量房貸利率調整後提前還款的情況並沒有減少，這次調整到和新發放貸款一致，預計會在一定程度上緩解該情況。

不過，存量房貸利率具體何時降、如何降，還需要時日落實。潘功勝表示，近期會發布正式文件，“這件事涉及的人很多，銀行也需要有一定的時間進行必要的技術準備”。他同時透露，初期會先在本行內實施轉按揭，下一步再考慮是否需要跨行轉按揭。

潘功勝表示，下調存量房貸利率有利於進一步降低借款人的房貸利息支出，預計這一項政策將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數大概在1500億元左右，有助於促進了擴大消費和投資，也有利於減少提前的還貸行爲。

同時，這一新政還可以壓縮違規置換存量房貸的空間，保護消費金融消費者的合法權益，維護房地產市場平穩健康的秩序。

100萬元月供能省多少？

根據多家市場機構測算的數據，當前存量房貸平均利率約在4%。央行此前披露的數據顯示，截至2024年第二季度末，全國新發房貸利率已降至3.45%。新發房貸與存量房貸相差大約在50個基點。按此計算，若以商貸100萬元、貸款30年等額本息還款方式計算，每月月供大約減少312元，30年大約可以減少利息支出共11萬元。

此次爲存量房貸利率第二輪下調。去年9月，存量首套房貸利率已經歷了一波下調，央行此前發佈的《中國區域金融運行報告（2024）》提到，政策實施以來，超過23萬億元存量房貸利率下調，平均降幅0.73個百分點，每年減少借款人利息支出約1700億元，對減少提前還貸、拉動消費增長起到顯著作用。

當前，仍有不少貸款人存量房貸利率高位站崗，此次存量房貸利率再度下調，被視爲實實在在的利好政策。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對記者表示，若考慮到2020年以來5年期以上LPR（貸款市場報價利率）已經下降了95個基點，再疊加此次50個基點，最近4年存量房貸利率下降大概145個基點。若按此計算，綜合考慮最近4年的房貸政策，100萬元貸款本金、30年等額本息的按揭貸款，月供累計減少了約870元。

不過，居民早償率仍處於歷史高位。國泰君安宏觀研究團隊在今年7月發表的一份報告中表示，今年2月以來，居民早償率指數加速上行，4月達到37%的歷史高位（刨除2023年10月的技術性調整），反映出居民提前還貸行爲明顯增多，6月居民早償率雖然下降到23.4%，但相較於歷史同期表現，仍處於較高水平。

居民提前還貸也使得銀行個人住房貸款不斷縮水。從央行披露的二季度金融數據來看，截至6月末，個人住房貸款餘額37.79萬億元，同比下降2.1%。另從42家A股上市銀行披露的半年報可以看到，上半年，42家上市銀行個人住房貸款餘額合計達到34.1萬億元，相比去年末減少了3191億元，其中，六大國有銀行合計減少了3119億元。

助力釋放改善型需求

不只針對存量房貸，本次新政還惠及新購房需求。爲更好地支持城鄉居民剛性和多樣化的改善性住房需求，全國層面的商業性個人住房貸款將不再分首套房和二套房，將首付比例統一爲15%。

潘功勝表示，“517新政”後，首套房的首付比例已降低至15%，當時的二套房是25%，這一次把二者統一爲15%。

他強調，各個地方可以因城施策，自主確定是否採取差別化的安排，並確定轄區內的首付比例下限。“不同城市、地區之間，房地產市場情況有很大的差別，地方政府可以採取差別化安排，在全國底線的基礎上確定轄區內的首付比例下限。”同時，商業銀行可根據客戶風險的狀況和意願，與客戶協商確定主體的首付比例水平。

58安居客研究院院長張波分析，本輪對二套房首付調整，已降至2000年以來二套首付最低，也體現出國家對於各類自住性買房需求的保護，預示着房地產市場將有望不斷走出低谷，市場復甦的力度或不斷增強。

張波認爲，降低二套房首付比例可以直接降低購房門檻，這有助於釋放改善型住房需求，特別是在一些經濟發展較快、人口流入較大的一二線熱點城市，這種潛在需求更爲明顯。從二套需求來看，投資性需求已經離場，當下入市的皆爲自住性需求，這一新政有助於保障多樣化改善需求。

嚴躍進表示，簡單測算，若是一個家庭認購一套200萬總價的二套房，過去首付款需要50萬，但現在降低爲30萬，直接減少20萬，有望激活改善型或換房的需求。

目前正值房企銷售旺季，兩項政策“大禮包”將如何影響市場？深圳一房企營銷人士對第一財經表示，降低存量房貸利率，以及降低首付比例，能對房地產市場起到提振信心的作用，給房地產銷售端釋放一些需求。

另有某央企人士也表示，對於之前在房貸利率較高點時買房的人來說，看到這次的政策會有一些激動；對於房企銷售端來說，想要買房的人更多情況下並不是受制於首付款，而是對未來房價走勢的預期，以及對整個經濟環境的認知。

業內認爲，降低二套首付比例，在一定程度上也預示着房價當下已經處於底部。張波分析稱，一般來說，較低的首付比例意味着購房者需要承擔更高的槓桿率，如果房價再次出現大幅下行，將會直接影響到購房者還本付息，也或將進一步加大金融風險。因此，在實施這一政策時，說明監管層對於當下樓市的判斷已經更爲清晰，尤其對於房價層面的長期預期已經更爲明確，通過這一政策加力可以有效加速市場的復甦。

嚴躍進也認爲，此次政策有很大一部分涉及到購房領域，尤其是二套房或改善型住房。這對於後續進一步落實房貸政策和降低房貸成本具有積極的作用。從實際過程看，後續購房方面貸款的優惠會更多，也有助於進一步提振住房消費和活躍房地產市場的信心。

值班編輯：蘇小