海納百川》地上權住宅可讓民衆買得起（鄭博文）

凱道16日舉辦「公平正義救臺灣」活動，以司法及居住正義爲訴求，民衆頂着烈陽聚集聲援。（中時資料照／陳君瑋攝）

716居住正義遊行落幕了，參與人數比不上無殼蝸牛運動，個人深信執政黨會繼續傲慢下去，民衆依然買不起房屋。

從住宅經濟學理來衡量購屋者購屋壓力指標有兩項，一項爲房價所得比又稱購屋痛苦指數，另一項則爲房貸負擔率，前者在國際間公認5-6倍爲適當，後者則不要超過家戶可支配所得33%。根據內政部統計，2022全臺房價所得比從第1季9.58倍，第2季上升到9.69倍，第3季再升高至9.8倍，第4季則略降爲9.61倍，等於要9.61年不吃不喝才能買間房，六都中有三都都超過11以上，以雙北居冠亞軍，臺北市房價所得比爲15.77倍、新北市爲12.68倍，臺中市則以11.11倍拿下第三。

而從另一指標房貸負擔率主要爲計算中位數所得家庭購買住宅時，其每月支付房貸金額佔中位數家戶可支配所得的比率，呈現家戶房貸負擔情形。而第4季全臺房貸負擔率爲40.25%，房貸負擔率超過40%，超出33%有7%之多。因此臺北市、新北市房價負擔能力評爲過低等級，臺中房價負擔能力爲偏低等級，臺南、高雄、桃園3都房價負擔能力則爲略低等級，全臺房價負擔能力則從「略低」下降爲「偏低」等級，顯示民衆購屋支出已排擠其他家庭支出。

從這兩項指標不難發現臺灣目前購屋痛苦指數遠大於學理上的5-6倍，房貸負擔率也遠超過33%，因此年輕人對購屋處於無敢不敢想，普羅大衆則呈現無奈，要化解購屋壓力，讓民衆買得起，個人認爲現在是政府推出地上權住宅好時機，理由無他地上權宅的成本因無土地成本，房價會是目前持分帶地住宅的一半。

地上權宅的成本結構大致有建築造價、管銷費用、建商利潤與稅負，以目前造價每坪16萬元，加上4萬元管銷費用、利潤與稅賦，地上權宅若以20萬元計算，30坪房屋則爲600萬，40坪房爲800萬，加上車位100萬，因此一般民衆購屋大致在700-900萬間。

地上權宅當然要由政府拿公地來興建，民衆購屋向政府繳地上權金一如繳地價稅，政府是一點也沒吃虧，而民衆購屋可向銀行申貸購屋貸款，全額貸600萬分50年攤還，不計息每年攤12萬，50年一到政府可拆屋，再重新蓋新宅，民衆買地上權宅，就好比預付五十年房租給政府，每月攤1萬元貸款，就好比繳房租給房東，買此類住宅一樣可在市場交易，其增值空間當然比不上一般有土地住宅，但多數人因此會有能力購屋，擺脫被房東無理要求漲房租與被迫搬家痛苦，個人也相信此類住宅會受一般大衆接受，讓住宅消費不再成爲一種理財投資。

推動此一政策須由政府大力支持，首先是政府包括地方政府要將公有土地大量釋出讓建商建屋，其次是要鼓勵建商來代建，同時建商代建時，要求公股銀行先帶頭提供貸款讓建商建屋，解決建商蓋屋資金壓力，最後是政府要求銀行提供消費者長期貸款30-50年，讓消費者感受繳貸款好像是在繳房租，讓消費者感到買比租好，這一類地上權屋自然就會受民衆歡迎，屆時房價就不會不合理飆漲，同時少了公地的標售，建商與仲介業者就少了炒地價題材，房價自然就回穩，當民衆買得起自宅時，或許就不會大嘆居不易。

（作者爲大學教師）

※以上言論不代表旺中媒體集團立場※