海納百川》中國房地產風險最後誰承擔？（易憲容）

今年未來幾個月中國房地產市場形勢的判斷，不容太樂觀。（示意圖／shutterstock）

最近，面對嚴峻的經濟增長下行，中國政府又把房地產作爲穩經濟的主要手段，並推出一系列力度巨大的刺激住房需求的政策，希望讓房地產重新成爲穩經濟的主要動力，以此來打造房地產業的榮景。這些刺激房地產需求的政策，既有一般性按揭貸款利率下調、按揭首付比例降低、交易稅費減免、對「四限」（限購、限貸、限售、限價）政策的全面鬆綁、住房購買補貼等，更是有地方政府使出前所未有的「怪招」，如准許動用全家公積金購買住房、鼓勵在校大學生提早享受房貸購買住房、實施購買住房的入學政策等等。可以說，爲了刺激住房需求，政府不僅讓一般性的政策能用盡用，而且也讓行政性的政策無所不用其極。一句話，只要能夠刺激住房需求，能夠用的招數全部使用。其目的表面上是穩經濟，是爲了地方政府的土地財政，是爲了分散銀行體系及金融市場的風險，但實質更可能是讓當前中國房地產市場的風險轉移到城市最弱勢民衆手上，並他們來承擔。

因爲，就當前中國的房地產市場形勢來看，經過20多年的發展，已經達到了空前繁榮（從2009年開始到2021年，住房的銷售扶搖直上，年年都在創歷史記錄）；房價則經過了20多年來的只漲不跌，早就頂在天花板上；中國城市住房存量已經超過了240億平方米，足以滿足城市9億居民的居住需求；中國城市住房的總市值（240億平方米乘以目前中國城市住房均價每平方米16000元人民幣計算）達到近400億元或60萬億美元，超過了全球發達國家及地區美國、歐盟及日本三者住房總市值之和，而全球發達國家及地區住房財富積累是經過一百多年才完成的，中國則短短的20年內現實的。在這樣一個背景下，中國房地產住房過剩是一個十分普遍的現象，而且房地產市場泡沫及風險也達到極高水準。中國房地產泡沫破滅只是時間問題。

面對巨大的房地產泡沫及風險，當前政府刺激房地產住房需求的政策，可以降低按揭貸款利率、降低按揭貸款首付比例、降低住房的各種稅費、降低住房購買者進入市場的各種門檻等，但是有一點就是不能夠降，即房價不能降，所以不僅不少地方政府公然出臺禁止房地產開發商降價銷售的文件，而且今年中央政府職能部門房地產調控政策的總目標，就是在「只住不炒」的市場定位下，「穩房價、穩地價、穩預期」，房價只能穩定或上漲，不能夠下跌。那麼政府爲何一直在堅持已經只漲不跌20多年的房價只能穩定或上漲，不能夠下跌，最爲重要的原因是由當前房地產市場的性質所決定。

因爲，當前中國的房地產市場，儘管從2016年以來一直在強調「只住不炒」的市場定位，強調住房是消費品而不投資品，但到現在爲止，並沒有用信貸政策及稅收政策對住房的消費及投資在事前、事中及事後進行嚴格區分，即對住房消費用信貸政策及稅收政策鼓勵居民購買，對於住房投資炒作用稅收政策進入嚴格限制，凡是投資炒作所獲得的收益可用稅收政策收回，讓房地產投機炒作無利可圖，否則，沒有這種嚴格區分，只要房價一直在上漲，要禁止住房投機炒作是根本不可能的。這樣，中國的房地產市場一定會成爲一個以投機炒作爲主導的市場（因爲投機炒作者的出價一定會高於住房消費者）。在一個以投機炒作爲主導的房地產市場，住房的需求完全取決於房價上漲或下跌，取決於購買住房者的市場預期。如果購買住房者預期房價上漲，他們就會涌入市場，住房需求就會急劇增加；如果住房購買者預期房價下跌，他們就會退出市場或逃離市場。這也是爲何近20年來中國房地產市場調控政策出臺得越多，房價上漲得越快的根本所在。這也是當前地方政府不讓房價下跌的根本所在。因爲，如果住房價格下跌，購房者市場預期轉變，整個市場的需求立即萎縮。

同時，這也意味着當前地方政府給出的所有的購買住房的優惠政策，購買住房者要在當前的高房價下接盤。對於地方政府來說，他們假定未來的房價還會繼續上漲，所以現在的購買住房者以更低融資成本、更低准入門檻進入市場，比以前購買住房者進入市場當然享受了更多的優惠。但是，如果地方政府的這種假定不成立，即房價只漲不跌的神話可能會破滅，如果房價出現下行甚至出現暴跌，那麼不僅這些購買住房的優惠化爲烏有，甚至於房價暴跌也讓購買住房者要承受極大的債務風險。也就是說，只要房價下跌，當前房地產市場的巨大風險就可能轉移當前購買住房者的身上。

現在的問題是未來的房價還會持續只漲不跌嗎？中國這個巨大的房地產泡沫就永遠不會破滅嗎？從當前的房地產市場形勢來看，地方政府房價只漲不跌的假定已經不成立了。一是近一兩年來，特別是今年以來，中國房價只漲不跌的神話已經破滅了，或購買住房就能夠賺錢的宗教信仰也已經不靈了，比如在北京周邊的燕郊地區，房價下跌50%以上是十分普遍的事情。在不少城市也是如此。在這樣的情況下，住房投機炒作不要說賺錢，肯定是血本無歸。二是從今年1-4月資料來看，無論是新房還是二手房，不僅住房的銷售出現急劇下跌，而且除了少數城市能夠保持房價穩定之外，房價下跌已經是全國性的普遍現象。這種格局在5月份還在延續。三是在這個以投機炒作爲主導的房地產市場，如果房價下跌超過住房投機炒作預期的收益水準，那麼房價全國性的普遍下跌更是會強化房價下跌的市場預期，導致住房銷售萎縮、房價進一步下跌的惡性循環。可以說，這是地方政府最不願意看到的事情，也是政府爲何使出十八般武藝出臺政策救房市的原因所在。而這些政策的核心或實質則是讓房地產市場風險承受能力最弱的居民進入市場。

首先，降低按揭貸款首付比例，不僅在於降低了購買住房者的進入門檻，更重要的是讓經濟實力更弱的居民進入市場。因爲經濟較有實力的居民基本上都會早進入市場。而珠海所出臺救市檔更是絕到家。珠海市上個星期公佈了《發揮住房公積金作用支援服務「產業第一」工作方案》，推出了多項房地產優惠政策。因爲，住房公積金一向是購買住房者的資金主要來源。因爲只要繳交了住房公積金的居民，既可提取存有的住房公積金用於購買住房，也可用住房公積金貸款購買住房。因爲公積金的貸款利率遠低於一般商業銀行的按揭貸款利率。比如，參加了住房公積金的居民如果公積金餘額可能只有30萬元（人民幣，下同），卻可從中提取60萬元，30萬元以低息貸款形式發放。珠海這次救市新政其中一招是把貸款上限由50萬元提升到80萬元，讓居民獲得更大的住房購買力。還有，住房公積金持有者也可從公積金帳戶每月提取資金用來交房租，這次珠海新政把每年用於租金提款上限由2.4萬元提高至2.8萬元。而這些只是一般性的救市政策。

這次珠海房地產救市新政是，准許購買住房者可運用直屬親屬（包括配偶、父母、子女）公積金帳戶餘額（上限爲90%），用於支付購買住房首付款。比如，如果一個珠海的城市居民原本只有幾萬元，根本沒有能力支付購買住房的首付款，現在則可集合其配偶、爸爸、媽媽的公積金餘額，總共4個帳戶款來支付首付，再加上公積金貸款，銀行的按揭貸款來購買住房。在這樣的政策下，只要家庭成員都有工作，沒有負債，都能夠通過這種方式聚集首付款勉強地進入住房市場。這樣政策可引誘城市經濟最爲弱勢的居民也進入購買住房市場。可以說，這樣的政策不僅引誘城市經濟實力最弱勢的居民去接盤高房價的住房，更是可能衝擊老年人的退休生活。因爲，用這些資金交首付購買住房之後，其按揭貸款歸還是一個長期的過程，除非購買住房者的收入有快速上升，提前歸還貸款，否則老人的退休生活可能面對無保障。而這還只是假定房價在只上漲不下跌的情況下，如果房地產泡沫破滅，房價下跌，購買住房者不僅會淪爲「接盤俠」，住房也成爲了「負資產」。如果這種情況出現，這對整個家庭未來生活的影響與衝擊可能是巨大的。

還有，無錫市濱湖區日前出臺的《促進房地產市場平穩健康發展相關措施》，最爲重要的怪招是「鼓勵在校大學生購買住房」，即憑在校讀書證明就可以申請房貸購買住房，當前宣傳部門形容此措施有助於學生「提前享受房貸帶來的動力」。據統計，當地現有在校大學生約7.5萬人，並假定他們畢業後工資水準高，有較好的還款能力。如果按照這個文件的邏輯，2021年底中國在校的大學生有近4500萬人，鼓勵他們都進入房地產市場，那麼國內房地產市場需求立即暴增，當前房地產所有沒有出售的住房肯定是一掃而光。但是問題來了，這些在校的大學生購買住房的首付款從何而來？即使有些父母可以幫助孩子支付首付款，那麼在校期間，其每月的住房按揭貸款如何歸還？還有，大學生畢業之後一定會留在當地工作嗎？大學生畢業後一定能夠找到收益不低的工作嗎？如果畢業即失業，那麼這些大學生不是揹負着一身債務進入社會嗎？即使大學生畢業後可找到工作，但當前他們揹着一身債務進入工作單位之後，肯定對工作的選擇會帶來一系列限制，影響其職業上的發展。所以，爲了救房地產市場，地方政府想這樣的怪招，實際上是想把房地產市場風險轉移到社會上根本沒有一點經濟承擔能力的在校大學生身上，讓社會最爲弱勢者來承擔這種風險。

還有，安徽宿州市政府也出臺《關於促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》，其重要的怪招是「購買住房入學政策」，規定所有在主城區購買了住房（包括預售房）的居民，其子女可於所屬學區幼稚園、小學、初中獲得入學學位。而成都市出臺的《關於進一步優化完善房地產政策促進市場平穩健康發展的通知》，提出二孩及以上家庭，可在現有限購套數基礎上新購買一套住房。除了成都之外，東莞、樂山、武漢、濟南、瀋陽、衡陽、上饒等多個城市也出臺了與生育政策相關的新政。而這類房地產政策的核心或實質找出五花八門的理由來促銷住房、來託市。因爲，這些房地產政策制定時的假定是，現有的這些住房是一種稀缺產品，如果不具備相應的特殊條件是沒有資格購買的，希望有相應條件的購買住房者不要借過其機會。其問題就是爲何二個孩子的家庭一定要比一個孩子的家庭要多購買一套住房？其購買的住房是用於消費居住還是用於投資？還有，本來一個家庭增加一個人口，整個家庭支出增加，其平均經濟實力減弱。以及目前處於有孩子上學，及新增加人口的家庭其經濟實力是整個社會上經濟實力最弱的家庭（目前全國近40萬億元住房按揭貸款基本上是由他們承擔），如果覺得人口重要，政府爲何不提供公共性住房來解決他們的居住條件，而一定要找出各種不同的理由引誘他們進入高房價的市場呢？這同樣是把房地產市場風險向社會最爲弱勢羣體轉移的一種方式。

可以說，在當前房地產市場泡沫巨大、房價極高，又要穩房價的條件下，政府推出的五花八門的住房促銷政策，看上去給購買住房者不少優惠，但絕大多數購買者還會處於觀望之中，因爲這不僅在於全國性的房價普遍下跌讓市場的預期有所轉變，而且過高的房價也讓不少住房的消費者無支付能力進入市場，再加房地產開發商不時暴雷，對新房市場信心打擊並非在短時間可恢復。而地方政府這些房地產救市政策實質（即可能把房地產市場風險轉移到社會經濟實力最爲弱勢居民來承擔），更是可能會強化市場預期的轉變。所以，對於今年未來幾個月中國房地產市場形勢的判斷，不容太樂觀。

（作者爲青島大學經濟學院教授）

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