合肥一地即將啓動拆遷，片區內有業主虧本45萬甩賣

近日，瑤海區公佈了和平路片區開發徵求稿，擬徵收土地面積15.5576公頃，這意味着該片區城中村改造又進了一步，同時也意味着又一批拆遷戶要來了！

NO. 1｜壹

瑤海和片路片區將啓動拆遷

和平路片區位於本市瑤海區西南側，東至東二環路，南至濱河路，西至東一環路-明光路，北至淮南路；主要涉及瑤海區明光路街道、和平路街道、城東街道。片區總面積340.0490公頃，其中農用地2.6686公頃，建設用地336.7668公頃，未利用地0.6136公頃，擬徵收的土地面積15.5576公頃。

此前，公共資源交易中心發佈《合肥市瑤海區龍崗片區一城中村改造項目等6個項目可行性研究報告編制服務競爭性談判公告》，其中就曝光了和平路片區詳細的拆遷內容。

和平路城中村改造片區：改造範圍約 3.35 平方公里，片區四至範圍北至淮南路、南臨南淝河路，西爲東一環路，東爲東二環路。主要對片區內陳老崗、韓前郢、姜團池郢、螺西城中村、橋東橋西村民組、李小郢、城東飛地等 7 個城中村地塊進行改造，涉及瑤海區和平路街道、城東街道。現狀拆遷戶數約 1130 戶，安置人數約 4594 人，拆遷房屋面積約 29.16 萬平方米，徵遷改造後可釋放土地約 254.88 畝。

另外，瑤海老城區已經確定拆遷的還有勝利路街道片區和桐城路街道片區。勝利路街道片區內拆遷地塊包括：趙倉坊、 雷大郢、琵琶地、王灣城中村4個城中村地塊。涉及現狀拆遷戶數約323戶，安置人數約1362人，拆遷房屋面積約4.04萬平方米，徵遷改造後可釋放土地約33.5畝。

銅陵路街道片區內拆遷地塊包括：塘郢、民莊郢、鄧小衝郢、錢大塘郢、銅陵路城中村、銅南小高爐集體戶、老塘、三八8個城中村地塊。涉及現狀拆遷戶數約611戶，安置人數約2833人，拆遷房屋面積約15.99萬平方米，徵遷改造後可釋放土地約171.28畝。

NO. 2｜貳

新房以改善爲主

近幾年瑤海區發展的重點是東部新中心，相對於而言，瑤海老城區發展相當較慢，以新房市場爲例，去年瑤海老城區僅供應了2宗地塊，目前瑤海老城區主要在售5個樓盤。

置地中心目前在售二期房源，戶型建築面積107-268平方米，均價約2萬/㎡。該項目是置地參考政務區項目打造，而且項目的商業已經確定是華潤萬象系列，該項目今年首開首開登記刷新合肥超千套首開紀錄，可以說置地進駐瑤海老城區大大提高了瑤海老城區新房的品質。

項目實拍圖

名邦紫廬軒與置地中心同一年拿地，且名邦的容積率僅1.4，同時也是滿分競品質項目，可以說是老城區難得的低密度住宅，項目僅規劃3棟樓，戶型建築面積約108-123㎡，均價約2.2萬/㎡，但從項目銷售來看並不是很理想。

中國鐵建花語天境也是爲數不多的滿分競品質項目，同時也是中國鐵建高端語系產品，在售建築面積約111-143m²，均價約2.1萬/㎡。學區雖然是38中，但不是本部，整體學區一般。

項目實拍圖

偉星宸ONE臨近瑤海萬達，緊鄰東二環，戶型建築面積109-182㎡，均價2.3萬/㎡，單就產品力來說，小區的內部的配置和交付的品質遠超周邊樓盤，打造的是高端改善產品，從備案的數據來看，推出房源516套，備案了406套房源，去化率將近8成，在當下市場這個去化率算是比較好的了。

項目實拍圖

偉星長城御瀾道與名邦紫廬軒一樣都是瑤海區袖珍樓盤，同樣規劃3棟樓，小高層戶型建築面積142㎡，均價2.5萬/㎡，高層戶型建築面積110-121㎡，均價1.8萬/㎡。

NO. 3｜叄

瑤海老城二手房低至7千，業主虧45萬甩賣

再來看看瑤海老城區二手房，相對於其他區域來說，瑤海區整體二手房市場價格波動幅度較小，近幾年掛牌價格在1.3-1.4萬/㎡浮動，成交價格在1.2-1.3萬/㎡，今年瑤海區成交價格已經下跌到1.1萬/㎡，主要還是瑤海區大量老舊小區拉低了整體的均價。

作爲四大老城區之一，瑤海區有大量的老舊小區，尤其瑤海老城區二手房有大量房齡較高房源，掛牌價格也相對較低，比如新城花園房齡在20年以上，掛牌價格僅7300元/㎡，總體來看瑤海老城區20年以上的房源，基本上掛牌價格在7-8千左右。

即便是瑤海老城次新房，整體的掛牌價格也相對較低。比如龍湖上城一套117.07㎡戶型房源，掛牌價僅1.5萬/㎡，該項目今年才交付，還未滿兩年，該項目新房成交價格1.8-2萬/㎡，掛牌價格已經破發，就按照最低1.8萬/㎡計算，已經虧本3000元/㎡，算下來虧本35萬，同時業主還包未滿兩年的增值稅，再算上房貸利率，裡裡外外這套房源虧本約45萬。

NO. 4｜肆

結語

瑤海區和平路片區的城中村改造，以及老城區其他街道的拆遷工作可以改善瑤海區居住生活條件，釋放老城區稀缺的土地資源。瑤海老城區的房地產市場呈現出兩級分化，新房市場尤其高品質項目仍能佔有一席之地，成爲改善置業的選擇，品質一般的項目，整體銷售相對一般。

而對於二手房市場，雖然整體價格波動較小，但受老舊小區影響，均價被拉低。購房者在選擇二手房時，除了考慮價格因素外，更應注重房屋的品質和未來的升值潛力。特別是那些房齡較高、設施陳舊的房源，儘管價格可能較低，但未來的升值空間也相對有限，甚至存在貶值風險。因此，建議購房者謹慎選擇。

瑤海老城有着大量的潛在改善羣體，尤其那些有着房齡較高的業主，想通過置換的話，二手房處理只能降價，這也導致二手房價格越來越低。