何世昌／銀行限貸令風暴 恐引發五大效應

房貸示意圖。圖／聯合報系資料照片

最近銀行自發性限貸令，以及新辦房貸利率全面調漲，國銀房貸利率已普遍提升到2.35%～3%，包括公股行庫的合庫一般房貸利率也驟升至2.88％，意味着現在買房成本正在快速升高當中。雖然還有部份銀行房貸利率仍有2.185％的地板橋，但卻不一定會收件。

受到國銀自發性限貸與房貸利率飆升，預估將在下半年房市掀起五大效應。

一、中古屋成交量將消退

受到房貸變難、變貴，以及上半年成交量基期較高影響，另外銀行審覈房貸又出現大塞車，覈撥貸款與交屋完成交易速度都會往後推遲，預期下半年二手屋市場成交量會比上半年來得低。不過，衰退幅度不會太大，因爲目前買方購屋信心仍高，成交量不致於重挫。

二、央行升息衝擊力降低

我們內部估算，今年下半年央行還有大約半碼的升息空間。但如今，國銀房貸利率已普遍提升到2.35%～3%，大部分介於2.35%～2.5%，意味着房市已「率先迎來升息壓力測試」。因而，即使下半年央行再次升息，對房地產衝擊力已大幅削弱。

三、部份成屋需求恐流入預售

當房貸成數下降、利率變高，預估受到衝擊最大的是口袋比較淺的首購族。倘若首購族有購屋需求，又比較難在短時間內籌措出自備款差額，可能會捨棄成屋改買預售屋。

四、換屋族賣房意願下降

有的換屋族買新房前後，會把舊屋賣掉。不過，現在換屋族面臨的情況情況是「舊屋利率低、新購房屋利率高」，可能會捨不得賣掉利率較低的原有房屋，讓二手屋市場供給量減少。

這種情況類似美國固定式利率造成的後果，較早辦房貸利率的人享有3％、4％以下的低利，如果賣掉低利的房屋換屋，新辦房貸利率高達約7％，所以便不願賣掉手上的房子，導致二手市場供給緊繃，更加劇供不應求的狀況。

五、房租將更有感上漲

從歐元區、英國、美國、澳洲等國房租走勢來看，每當央行升息後，房東總把增加的利息轉嫁到租金上，所以租金會隨房貸利率同步走高。

觀察臺灣自2022年進入升息循環以來，房租上漲的幅度也微幅擴大至2％以上。如今房貸利率暴漲，恐怕又會掀起新一波租金上漲風暴，租屋族可能要有足夠的心理準備。

現職馨傳不動產智庫執行長，致力於房地產政策、市場銷售與全球不動產交易制度，提供顧問諮詢與品牌經營等附加價值晉階方案。學歷淡江大學中文系世新大學中文研究所經歷中研院士曾永義教授助理高雄特派記者住展雜誌企研室經理、住展雜誌研發長