恆大效應 陸加強預售屋資金監管

大陸房市危機與官方政策動作

近期爆發債務危機的恆大集團，又被大陸多地政府指控惡意逃避預售資金監管。爲防堵類似事件一再發生，影響市場與金融秩序，16日傳出大陸住建部正起草文件加強相關監管，並要求各地方住建部門彙報意見及建議。

經濟觀察報16日報導，消息人士表示，爲保障項目順利完工並達到竣工備案條件，一般而言，大陸購房者會將房款全額匯進監管帳戶，並由住建部門和銀行鎖定其中一部分重點監管。資料顯示，目前各地設定的重點監管資金比例在5％至40％。

然而，過去幾年無論是「樓盤爛尾」無法交付，還是房企拖欠建築商、供應商款項等問題，多因預售監管資金被挪用而引發。以恆大集團爲例，近三個月來已被長沙、杭州、福州等地住建部門通報其惡意逃避相關監管，並未將購房款按要求繳存至監管帳戶。

有地方住建廳官員透露，恆大在大陸各地打折促銷賣房，但部分項目預售款沒有用於支付工程款，而是直接抽調到集團總部。包括恆大在內的不少房企，與建築商、供應商利用監管漏洞，透過開具假髮票、虛報工程進度等方式，提前支取預售監管資金。

報導指出，自中國人民銀行與住建部2020年8月公佈「三道紅線」，以及在「兩個上限」政策下，多地對預售資金監管趨嚴，提高了重點監管資金比例、減少了提取額度和次數等。這讓房企對現金的渴求愈加強烈，預售監管資金也成爲開發商覬覦的「金山」。

尤其在2021年下半年融資難，抵押貸款收緊等背景下，房企急需資金償還貸款與拿地，解凍預售監管資金更加成爲各家房企的燃眉之急，業者爲達目的可說是各出奇招。

爲防堵類似事件一再發生，大陸住建部正起草文件加強預售資金監管。目前各地監管辦法不一，主要實行全額監管和重點監管相結合的方式。另一方面，鑑於當前房企集體面臨景氣寒冬與債務壓力，人行15日透露出房市政策鬆綁訊號，指部分金融機構對房企「三線四檔」的融資規則存在誤解，已要求主要銀行平穩投放房地產信貸。

對此，中國指數研究院16日解讀，這是大陸政府向市場傳遞維穩訊號，第四季隨着房地產貸款投放提速，房企的資金壓力將獲得緩解。