胡偉良／老屋改建是影響未來房價的關鍵要素？

▲專家認爲，未來房價走勢如何，將與政府當前推動的都市更新和危老改建成果息息相關。（圖／記者李毓康攝）文／品嘉建設創辦人胡偉良未來10年，至少有80萬老屋退出房屋市場根據內政部民國106年6月底前統計，全臺40年以上的屋齡約179萬3千戶（佔全國房宅比率21％），再10年這些房子就50年了，這些房子在當初設計時甚至法規上還沒有抵抗地震力的要求），再加上比較不嚴謹的設計、施工流程，其抗震能力是很有疑慮的。假設有五成以上將不再適於居住。而這些50年以上的老房子，預期其他年齡層的民衆也未必有興趣去住（亦即這些老房子將成爲無效供給）。若再考量921（1999年）之前有678萬141棟（佔比81.3％）中的危險房屋，那麼未來需要拆除重建的危險房屋數量其實是相當驚人的。10年約增加40萬戶首購族增量需求根據估計，年輕首購族每年約有10萬戶的購屋需求，10年就100萬戶。考量近年新屋的房屋移轉比例漸增（近年來已逾40％），以4成選擇新屋計算，約有40萬的新屋增量需求。家戶人口數減少，造成戶數增加，也衍生房屋需求數量增加再根據內政部人口結構的變化分析統計資料顯示，近10年人口成長數到106年9月爲止，增加59萬多人，但家庭戶數卻暴增 112萬戶多。臺灣人口成長率逐年下滑，但是臺灣的家戶數卻持續上揚，主要原因是家庭人口數的減少，從2007年臺灣每戶3.06人，到了去年滑到每戶2.7人，北高及新北市三都更僅有2.5人。而家庭戶數的成長也意味着房屋的潛在需求。顯示少子化的問題會直接影響到房屋的需求數量，但由於家戶數的增加，使得民衆對房子需求數量的不減反增。縱若不計算這部分的增量，則老屋換屋羣及首購族的新增購房需求二者相加後10年後全臺約有120萬戶的剛性增量購屋需求。再看供給量：全臺10年間房屋數量不到100萬戶營建署的統計資料顯示，現在臺灣每年的房屋興建數量不到10萬戶，並呈逐年遞減的趨勢，大臺北地區更有大幅縮水的現象，因爲都會區的可建土地愈來愈少，加上老屋改建或都更不易，因而未來新屋的供給愈來愈有限。少子化的人口負成長的影響少子化所造成的人口負成長將於110～114年間發生，人數最高峰達23.7～23.8百萬人，較民國105年增加12～26萬人，150年人口數將降爲17.1~19.5百萬人，約爲105年之72.5%~82.8%。但自民國125年起人口才出現較顯著的人口遞減現象，但縱使採用低推估的72.5％計算，每年的平均人口減少數也只有不到0.7％，10年6.9％（約6~16萬戶）。10年後將出現供不應求的局面供給量：全臺10年間新建房屋數量不到100萬戶。需求量：扣除少子化後的房屋減量需求後，則老屋換屋羣及首購族的新增購房需求二者相加後，10年後全臺約有114萬戶的剛性增量購屋需求。亦即供給量＜需求量若依現狀發展，從中長期來看，房子的供給量還是比需求量低，尤其在新屋方面的需求只會有增無減，至於中古屋（尤其是4、5層的老舊公寓）在市場上可能會越來越式微。老屋改建是影響未來房價的關鍵要素因此，未來的房價走勢如何，其實和政府當前推動的都市更新和危老改建成果息息相關，成功了不僅都會景觀將煥然一新，而房價可望逐步回落，反之，臺灣的都會不僅將走向殘破景像，新屋則因供給不足而使房價居高不下，老舊房屋的房價逐日下跌已是必然的趨勢。▼品嘉建設創辦人胡偉良。（圖／品嘉建設提供）