華泰房地產：北京政策優化，一線政策悉數出爐

北京新政補齊一線城市政策寬鬆拼圖

6月26日，北京發佈房地產新政，內容包括調整商業住房貸款最低首付比例和利率下限，調整公積金貸款最低首付款比例，支持多子女家庭改善性住房需求，組織開展住房“以舊換新”活動等。與深圳一樣，本次北京政策優化主要體現在信貸端，並未涉及到限購政策。我們認爲本次北京政策的落地是對517新政的響應，體現了監管層明確的“穩地產”訴求在實操層面不斷落地，有望推動房地產市場信心修復並儘快築底，爲板塊提供估值修復空間。

核心觀點

首付比例：北京向上海看齊，首/二套房首付比例迎來優化

本次北京住房信貸調整主要體現在：1）首套房貸（含商貸和公積金貸）：首付比例從30%降至20%；2）二套房貸（含商貸和公積金貸）：首付比例從原先城六區/非城六區的50%/40%降至五環內/五環外的35%/30%；3）對於二孩及以上的家庭，購買二套住房的將認定爲首套房貸；4）針對綠色建築、裝配式建築或超低能耗建築，提高公積金貸款額度。本次調整後，一線城市中，北京、上海和深圳的首套首付比例持平，廣州的首套首付比例最低；二套房方面，北京、上海仍執行相對較嚴的首付比例，深圳次之，廣州最寬鬆。

貸款利率：京滬仍實行分區執行，廣州房貸利率爲一線最低

按揭利率方面，北京首套房貸利率從原先的城六區/非城六區的4.05%/3.95%降至3.50%，不再分區執行首套房貸利率；二套貸利率從原先的城六區/非城六區的4.05%/3.95%降至五環內/五環外的3.90%/3.70%。本次調整後，北京的首套房貸利率與上海、深圳持平，略高於廣州；北京的二套房貸利率與上海一樣分區執行最低利率下限，標準相對較爲嚴格，深圳次之，廣州的二套房貸利率爲一線城市中最低。

一線城市全線落地517新政，有望持續穩定市場預期

新政後（按網籤滯後一週計算，5.24-6.25），54城新房/26城二手房日均成交面積環比4月日均+14%/-6%，較3月日均-6%/+6%。517以來，新房/二手房銷售仍處於相對緩慢的復甦階段。本次政策優化後，一線城市均落實517新政，彰顯了政府“穩地產”訴求，我們認爲，持續的政策落地優化有望穩定市場預期。我們看好在覈心城市資源充沛以及運營穩健的優質房企與物管公司。

風險提示

行業政策風險：宏觀流動性的變化、因城施策的調控政策存在不確定性，在新發展模式的指引下，住房、土地、金融、財稅等房地產相關領域的制度存在調整優化的可能，都可能對房企經營造成擾動。

行業下行風險：房地產行業規模高峰可能已經過去，部分區域銷售、拿地、新開工、投資等關鍵指標存在趨勢性下行風險。

部分房企經營風險：若經營和融資性現金流修復低於預期，部分房企仍可能面臨較大的資金鍊壓力，進而出現經營困難等問題。

本文源自：券商研報精選