黃奇帆再預言未來房地產，今年已基本應驗，明年或大概率也是對的

預測房地產的人有很多，但真正靠譜的沒幾個。一般都是在市場好的時候瘋狂唱多，市場低低迷的時候又轉爲極力唱衰，反正主打一個見風使舵。但是有一個人的預測不得不服，那就是學者型官員黃奇帆。

記得恆大暴雷前一年，房地產市場異常火熱，那個時候黃奇帆就說了，國內房地產負債率遠高於香港和歐美髮達經濟體，這不是正常現象，未來一定會把這個槓桿降下來，大部分房企或被兼併或者關門。

結果呢，沒多久，針對房企的“三道紅線”橫空出世。其實回過頭去看，如果當時房企們都聽了黃老的，及時控盤清盤，後面這幾年的日子會特別的滋潤。

但是很多房企並沒有採取這樣的策略，甚至有的企業還在這期間加大槓桿，結果可想而知。

那麼黃老爲什麼會預測的那麼準？一方面是因爲他的博學；另一方面，他本身就是政府高級官員，對政策的展望非常具有前瞻性。

而且我們回過頭去看，這不只是黃老第一次預測房產走勢，幾次預測的都很準，而最近的一次關於預測未來房子走向，看原視頻講話時間是2023年。

當時有聽衆提問，“請黃老分析一下，目前房子有沒有跌到最低？明年的房地產會怎樣？”，對於這個敏感話題，黃老沒有直接回答，而是用數據依據說話。而且其中有一些預測，現在已經驗證了。

比如在黃老看來，2021年和2022年房價並沒有大跌，只是“有行無市”，從2021年到2022年，房價和交易量開始減少了，2021年爲18億平米，降到2022年的15億平米，大概降到12億平米左右會守住平衡，就不會降到5，6，7，8億平米。

爲什麼是12億平米呢？

黃老用數據解釋原因，因爲中國的房產建成的、在使用中的房子現在有500多億平米，理論上50年折舊，每年折舊1/50，500億平米的2%就是10億平米，然後再加上總有結構性的需求調整，有個2億平米，所以，這12億平米的需求就是堅實的底部，會守住的。

實際上，2023年的銷售額爲11.7億平米，踩在了他說的支撐點。按照今年前幾個月的銷售情況，今年差不多也會達到這個水平。

一句話，不論是從建築量，還是投資量的角度，市場銷售顯然是超跌了。

但王老也說了，按理來說，銀行、開發商、房產持有者都不想房價繼續跌，但爲什麼2023年跌了那麼多呢？原因就在法拍房。

在他看來，在2000年的時候，法拍房只有20萬套， 2023年數據未出，估計有400萬套。按照100平方米計算，是4億平方米，是全國年銷售量的35.81%。法拍房交易量超過20%，就成爲區域的房價。就足夠影響市場了。

在這樣市場狀態下，深圳、上海等城市局部樓盤出現30%的跌幅。但這還不是整體下跌那麼多，但到了明年（2024年）出現整體30%跌幅時，法拍房就會出現打“對摺”情況，如此，政府就應該出手了，比如拿出5萬億把房子收了，用來做公租房、廉租房等等，政府收了是不會虧的，因爲一個國家本身就應該提供30%的保障房。

房企拿到這筆收購資金，就能還銀行和供應商等債務，5萬億可以抵消15萬億的債務。

在黃老看來，其實他去年就很確信，今年房子一旦打7折、6折，政府就會出手，收購房子用作保障房。達到30%的保障房，以後也不用建了，這手操作既去了庫存，又平衡了債務，一舉兩得！

現在我們回過頭去看黃老的預言，基本上都已經應驗了，比如房拍房的規模，市場的調整，國家出手收購存量房等等。

唯一等待驗證的就是市場的底部和企穩時間了，按照黃老的預判，新房銷售額12平米，屬於市場平衡點，2023年已經到達了這個平衡點，按照2024年前幾個月的銷售情況來看，全年銷售額可能只有10億平米左右，這明顯屬於市場非理性超跌狀態。這無疑會加快救市政策的出臺，力度更大、更有效的政策相信不遠了。但要達到12平米的均衡數據，大概要在明年了。

不過有一點可以肯定，今年官方多次強調防範系統性金融風險，足以說明一點，市場不僅得救，而且還要全面救起來；如果沒起來，市場的政策只會加碼，一直到市場企穩和回暖。

從這個角度來看，最困難的時刻差不多也該過去了，明年大概率是可以期待的。

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