黃舒衛／半導體聖光「一個人的武林」　商用不動產陷窄基指數風暴

▲不僅臺股被列窄基指數，商用不動產也面臨窄基指數風暴。（圖／資料照）

文／高力國際業主代表服務部董事黃舒衛

根據高力國際今年第三季市場報告，商用不動產單季成交量高達713億元，不但是去年同期的3.2倍，重寫歷史紀錄，前三季累積金額達1472億元，更完勝去年全年的1376億元。另外，土地交易同樣受矚目，第三季859億元的單季成交額爲歷年第二，前三季累計金額也超越2022、2023全年度總額。兩個市場不但走出前兩年的陰霾，更積極輾壓歷史紀錄。

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對比住宅市場在第三季飽受錢荒限貸、信用管制加碼的侵擾，瀰漫濃厚的觀望氣氛，商用市場頗有金槍不倒之勢。然而，從實際的個案層次觀察乃至推衍到整個商用市場市況，可發現目前推動商用市場走高的絕非「打住不打商」的投資買盤轉向。

在產業革命、地緣政治、環境政策擠壓的自用動能。而商用不動產市場已經深陷「窄基指數」（Narrow-Based Security Index）的情境。

▲抽離半導體需求，臺灣商用市場亮麗的交易數字背後，市場其實並不樂觀。（圖／資料照）

什麼是「窄基指數」？根據美國商品交易法（CEA）規定，爲降低投資人風險，證券指數若單一成分股佔整體指數權重，連續3個月中有超過45個交易日超過30%，就會被歸類爲「窄基證券指數」。

而被認定跨過「窄基指數」之後，考量市場容易受到個別因素操控，單一產業或區域市場特性的波動性相對較高，即便市場溢酬可能豐厚，但同時風險也不低，因此禁止美國投資人交易。

臺股指數在2021年4月、今年7月就因爲臺積電（2330）市值膨脹，獨霸市場形成「一個人的武林」，而被列爲「窄基指數」。衍伸到第三季前三大的商業不動產交易，全部圍繞半導體產業的聖光！包括臺積電購買羣創南科四廠、臺灣美光購置友達臺南廠、日月光買進關係人合建的高雄楠梓K18廠共約300億元，佔第三季整體交易額比重近43%，投資規模橫掃市場，產業集中、資源虹吸的現象相當明顯。

「然而抽離半導體需求，市場其實並不樂觀。」

從另一個角度來看，成就臺積電「護國神山」除了臺灣科技人的努力之外，AI產業需求的暢旺、地緣政治重組供應鏈的兩大機遇也功不可沒，然而這兩個環境條件的劇變再加上氣候變遷議題帶動的產業升級要求，以及外部成本內部化的負擔卻成爲其他產業最大的挑戰。

從自用需求來看，臺灣最新的製造業採購經理人指數（PMI），9月結束連4個月的擴張，掉到榮枯線以下的49.2%，如果以產業別來看，化學暨生技醫療、電子暨光學、食品暨紡織、電力暨機械設備都呈現緊縮，只有基礎原物料、交通工具勉強維持在50%以上。

傳產及中國極力扶植的產業面臨失去市場的打擊、財務的難題，處分、活化資產的壓力最大。商用市場亮麗的交易數字背後，其實潛藏高端資源受保護而集中、其他製造業或缺乏競爭力，或缺乏移動力而退場無路的風險。

▲黃舒衛認爲在AI浪潮下，臺灣矽島光芒四射，但傳產業乃至部分科技製造業卻有更艱困的生存課題要面對。（圖／資料照）

從投資需求來看，臺灣近兩年升息6次，即便歐美主要國家紛紛降息，但央行仍然不動如山。資金成本的欲小不易，壓縮商用不動產的租金收益，因此投資需求幾乎停擺。大型壽險業除了尋求有限的開發型題材的標的，如：臺灣人壽投資桃園航空城優先產業專用區土地，其他機構法人能注資的機會也越來越少，市場不再是遍地開花、雞犬升天。

在AI浪潮下，臺灣矽島光芒四射，但傳產業乃至部分科技製造業卻有更艱困的生存課題要面對。其中，工業地產首當其衝，而其他商用不動產，如商辦、廠辦、物流、零售、旅宿的轉型壓力也與日俱增，建築開發、投資要如何應對需求結構的轉變，所要處理的經營專業、技術含量越來越高，貿然以過去資產賣斷獲利的角度執行，或獨押單一產業的投資，恐怕都會被掃進歷史的灰燼。

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►黃舒衛小檔案學歷：政治大學地政系碩士經歷：國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部、東亞建築經理公司市場分析師、永慶房產集團研展中心經理、瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監現職：高力國際業主代表服務部董事