計提減值1.9億，綠城服務踩了收併購的“大坑”

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

房地產行業持續低迷，物業行業也難免受到影響，短期內，主要表現在開發商增值服務領域收入減少、利潤率收窄和潛在減值。

2023年全年，在耗資1.4億元（人民幣，下同）進行了多達71次、4430萬股的回購之後，物業服務頭部企業綠城服務（02869.HK）的股價依舊不見起色。

3月26日，該公司披露2023年全年業績，其中計提減值1.9億元備受投資者關注。這次計提減值主要包括應收賬款虧損、經營性開支、合營公司虧損等多項撥備。其中，投資減值一項達到了1.5億元，這直接導致了綠城服務歸母淨利潤的增速放緩。

2023年，綠城服務歸母淨利潤6.054億元，同比增長10.6%。綠城服務在年報中透露，該增速低於核心經營利潤增速。綠城服務2023年淨利率爲4.1%，較2022年的4.3%下調了0.2個百分點。

3月27日上午，在綠城服務2023年度業績發佈會上，綠城服務執行總裁金科麗向投資者透露了一個信息：綠城服務未來將回歸併深耕園區業務。

這意味着，此前已經在籌備轉換賽道的綠城服務，又準備折返回去了。分析人士指出，綠城服務這一重大業務調整，除了來自營收與利潤的壓力之外，還受挫多元化發展，尤其是重資產投資佈局失利，企業需要喘息空間。

收併購踩坑

相比其他過度依賴母公司的物企，綠城服務很早就與綠城集團“脫鉤”。目前綠城集團僅持有綠城服務4.27%的股份。從股權結構來看，綠城集團沒有綠城服務的控制權，二者更傾向於合作關係，這也在很大程度上規避了綠城服務的資金被綠城集團挪用的風險。但綠城服務仍然因爲與房地產行業的深度捆綁，而出現資產減值計提風險。

前些年，大多數物企熱衷於佈局多元化賽道，造成資金沉澱，並對淨利潤增長形成衝擊。綠城服務在收併購中，由於收購的資產偏重，更是直接拖累了其盈利能力。此次1.5億計提減值，就與多年前一次高門檻的線下便利店的併購案有關。

2017年，綠城服務通過成立合營公司China CVS，投資佈局於北京區域的線下便利店，彼時門店數量有100多家。不料，綠城服務這筆投資達成之後便經歷疫情，加上近年來宏觀經濟形勢的變化，實體零售行業很快進入下行通道。

3月21日晚，綠城服務公佈內幕消息，稱基於市場環境的變化，經過審慎考慮，公司決定增加綜合財務報表中例如對金融工具及其他資產的資產減值撥備。主要包括了公司持有China CVS Holdings Limited（簡稱“China CVS”）權益及 China CVS Holdings Limited發行的可轉換債券的減值撥備，總計約1.5億元。

China CVS 主要在中國經營零售門店。在此次業績發佈會上，綠城服務首席財務官夏雲明確，隨着疫情過去，2023年ChinaCVS的經營情況有所回暖，“它減虧了有一半，現金流也有一部分的提升”。

分析人士指出，綠城服務收購線下零售業務的負面影響，在未來一段時間內或將持續。

2017年9月28日，China CVS向綠城服務發行金額5400萬美元的可換股票據，這些可換股票據按年利率6%計息。2022年10月26日，綠城服務及China CVS協定，CVS將簽署一份修訂契據，根據該修訂，到期日將爲2024年10月26日。

截至2023年6月30日，可轉換票據的價值約爲人民幣4.72億元，環比增長2.77%。此次進行1.5億減值撥備後，可轉換票據的價值將縮減至3.72億元。

綠城服務2023年歸母淨利潤僅有6億元，這筆3.72億元的票據顯然不是一個小數目，其拖累淨利潤增長的風險仍然存在。

在回答投資者關於China CVS未來還會計提多少減值時，夏雲初步預估，在比較保守的前提下，經營層面的潛在減值可能在1個億左右。

對此，同策研究院研究總監宋紅衛認爲，頭部物企的規模擴張主要依靠收併購，收併購的項目質量良莠不齊，部分項目可能還面臨虧損，這拉低了整體的盈利水平。

實際上，綠城服務在2022年就暴露了增收不增利的財務狀況。2022年的綠城服務收入同比增長18.2%，核心經營利潤同比下跌9.1%，歸母淨利潤同比下跌35.3%。

究其原因，還在於綠城服務近幾年來一直在計提減值。2022年，綠城服務對應收款等資產計提了部分壞賬準備，致使上半年歸母淨利潤大幅下降37.6%至3.41億元。儘管2022年全年淨利潤保持正增速，但與2021年中期相比仍下降23.9%。

迴歸園區業務挽救淨利潤頹勢

爲挽回局面，綠城服務計劃迴歸盈利相對穩定的園區業務，以對衝未來幾年的盈利下滑、減值等不確定因素。

綠城服務總裁金科麗在業績會上對投資者明確表示，綠城服務要回歸服務園區，迴歸主營賽道。2024年，綠城服務準備全面迴歸園區，深耕園區，充分發揮物業的成本優勢和品牌溢價能力，來要提升專業產品的核心能力。金科麗還提出了2024年的目標：綠城服務園區業務市佔率要提升至少10%以上。

值得關注的是，綠城服務應收賬款規模從2021年末的30.55億元增加58.43%至48.4億元，今年上半年繼續增長至61億元，增速達到26.6%，超過了收入的增速。

綠城服務急需扭轉淨利潤頹勢，管理層也發現，園區服務在綠城服務各大主營業務板塊中利潤增速是最快的。2023年年報顯示，綠城服務營收173.9億元，同比增長17.1%；物業服務收入111.02億元，佔比整體收入63.8%，同比增長17.5%；園區服務收入35.68億元，佔比20.5%，同比增長25.0%；諮詢服務收入22.95億元，佔比13.2%，同比增長11.1%；科技服務收入4.28億元，佔比2.5%，同比下降12.6%。

綠城服務這一戰略性轉變，有一個背景，那就是在綠城服務剛剛提出兩個轉型方向：從物業服務向生活服務轉型；從園區服務向城市服務轉型。這意味着，綠城服務又要折返回園區服務的老路。

對於綠城服務來說，重回園區服務戰場並不容易。近幾年來，大多數物企紛紛佈局輕資產，綠城服務則不斷髮起收併購，佈局重資產。比如，綠城服務在文化教育以及康養業務等方面大面積採用了重資產模式進行運營。除了China CVS，綠城服務還曾於2018年領投了B輪融資1億元的音樂教育平臺Finger，並助其佈局線下直營實體店。

2019年，綠城服務花費3.2億元收購澳洲一家教育公司Montessori Academy Group（簡稱“MAG”）56%股權。公開資料顯示，MAG短期借款約有2.34億元，將於2024年5月到期償還。

綠城服務早年整合教育及康養業務，佈局生命全週期產業鏈條，表面上看是爲了提升利潤空間，但實際上其與收購、投資標的之間能否產生有效的協同，卻是一個未知數。

金科麗透露，早教業務在2023年是虧損，國內的教育板塊減虧了一半，且還在虧損當中，今年要通過精簡後臺和提升單元的滿員率來減虧，關鍵是提升滿員率和課銷率。

所謂“積重難返”，綠城服務在淨利潤增速止跌上，要打一場硬仗。不過，爲了安撫投資者，夏雲在業績會上再次強調，“2024年，綠城服務會根據股價的整體表現，在適當的時候開展回購的動作來回報股東”。