綠城服務接過了漢港商管的虧損包袱

觀點網 物業收併購市場“熄火”之後，粗放式併購帶來的消極影響正在蠶食物企們的盈利能力，計提減值成爲物業行業常見現象。

但當2024年只剩下半個多月時間，綠城服務突然出現在收併購市場上。

12月11日，漢港控股宣佈向綠城服務出售附屬公司杭州港譽企業管理有限公司100%股權，出售代價爲8560萬元。

值得注意的是，漢港控股在公告中表示杭州港譽自注冊成立以來一直處於虧損狀態，淨資產少於人民幣200萬元。

自去年在收併購“踩大坑”之後，綠城服務秉持謹慎態度，今年更顯收斂。

“虧損”成了杭州港譽的標籤，但面對今年內第一筆，大概率也是唯一一筆收併購項目，綠城服務是否在做虧本生意？

合作

綠城服務這次還是選擇和“熟人”做生意。

公開資料顯示，漢港控股是一家專注在中國二三線城市發展的房地產開發商。不過，公司官網簡介上也寫着：“一直探索和尋求新機會，以擴大收入和提高盈利能力以及努力實現集團業務多元化發展”。

這句“多元化發展”，成爲綠城服務收購杭州港譽的開端。

作爲與房地產關聯最深的行業之一，物業向來是房企多元化發展的初始錨點。

2020年12月，漢港控股成立杭州漢港商業管理有限公司，定位爲商用物業運營服務供應商，主要爲業主方提供商用物業經營業績提升案場服務等。

收購事項主角之一杭州港譽成立於2022年7月，是漢港商管全資附屬公司。公告介紹，杭州港譽主營業務包括非居住房地產租賃及提供市場行銷策劃服務。

漢港控股與綠城服務的合作始於2022年12月。

杭州港譽作爲承租人與綠城服務訂立商業空間合作合同，以3.5億元向綠城服務租賃杭州浙江大學校友企業總部經濟園二期的商業空間，租期自項目交付日起計十年。

在當時的漢港控股看來，這項合作符合漢港商管打造“小而美”優質商用物業項目的定位，在園區投用之後可以獲得長期穩定的租金回報，還可以打開浙江省市場，建立品牌認知度。

物聊社瞭解到，浙江大學校友企業總部經濟園是浙江省大灣區重大產業項目、杭州城西科創大走廊重點建設項目。園區二期工程總建築面積約95萬平方米，在2020年整體動工，2024年1月工程進度達95%，目前多個地塊辦公樓已交付啓用。

2023年6月22日，就在園區二期兩幢180米雙子塔結頂兩天後，綠城服務子公司杭州綠城第四物業服務有限公司參股了杭州港譽。

直到今年3月，漢港控股還在發佈合作項目進度，稱園區二期預計於6月交付，杭州港譽已開展預招商工作，其中已簽約品牌包括麥當勞、肯德基、星巴克、全家便利店及羅森便利店等大型知名品牌。

到了12月，漢港控股卻支撐不下去了。

杭州港譽可以說是爲園區二期而生，如今物業仍未移交到杭州港譽手中，還要負擔成立以來的營運成本。資金只出不進，陷入虧損狀態幾乎是必然結果。

考慮到宏觀經濟環境以及商用物業租賃市場情緒低迷，漢港控股認爲杭州港譽成功發展業務並實現盈利的難度及風險大幅增加，決定出售杭州港譽回血，從而補充公司運營資金。

從業績端來看，出售杭州港譽對漢港控股而言是求穩之選。

截至2024年9月30日止六個月，漢港控股錄得收入4.51億元，歸母淨利潤2520.2萬元，但毛利率已出現下降趨勢，由上年同期減少2.4個百分點至32.5%。

儘管漢港控股早早涉足其他行業，但房地產開發依舊是收入支柱。行業如今處在溫和恢復階段，體量不大的漢港控股要想在市場中站得更穩，最優選便是秉持保守策略及時止損。

算盤

一年沒有進行過收併購的綠城服務，願意接下杭州港譽，看中的是浙江大學校友企業總部經濟園二期這個項目。

今年年初，綠城服務發佈2023年度業績時，一筆1.9億元計提減值引起市場關注。而1.9億元中有1.5億元爲投資減值，換句話說便是過去的收併購爲其埋下大坑。

這筆減值直接導致綠城服務歸母淨利潤增速放緩，2023年歸母淨利潤6.056億元，但低於核心經營利潤增速，淨利率錄得4.1%，較上年同期下調0.2個百分點。

綠城服務此前已經準備轉換城市服務賽道，這筆大額計提減值又將其推回原本主營方向。公司管理層在業績會上曾表示要及時拐彎，迴歸並深耕園區業務。

只是收併購的影響還在持續，綠城服務於今年11月發佈公告表示，將出售持有的MAG部分股權。

物聊社瞭解到，綠城服務間接全資附屬公司Greentown Education Investment Co. Ltd於2019年7月5日以總代價約5026.76萬澳元（約合人民幣2.4億元）完成收購MAG約56%股本，原本計劃透過MAG的澳洲教育系統及商業模式支持其中國幼兒教育相關業務大規模發展，如今預期該目標無法短期內實現，因而選擇出售。

綠城服務收購時，MAG在澳洲經營超過20家幼兒園，截至2018年6月30日止兩個年度及截至2018年12月31日止六個月的除稅後溢利分別達到456.5萬澳元、292.8萬澳元及304.5萬澳元。

但出售公告中，MAG除稅後溢利出現大幅度下滑，2022年度該公司除稅後溢利僅爲117萬澳元，2023年度則同比下滑75.43%至28.86萬澳元。

儘管MAG業務規模總體有所增長，但盈利狀況下滑明顯，未來難以避免出現虧損的情況，綠城服務選擇出售部分股權，同樣帶有及時止損的意思。

新的嘗試屢屢碰壁，綠城服務只能選擇迴歸利潤增速最快的園區業務。

根據2023年度業績報告，綠城服務總營收173.9億元，同比增長17.1%；物業服務收入111.02億元，佔比整體收入63.8%，同比增長17.5%；園區服務收入35.68億元，佔比20.5%，同比增長25.0%；諮詢服務收入22.95億元，佔比13.2%，同比增長11.1%；科技服務收入4.28億元，佔比2.5%，同比下降12.6%。

不過，2024年中期業績顯示，園區服務營收增速正在下降，期內收入爲17.85億元，佔比19.4%，同比增長6.1%。

其中，園區產品和服務板塊收入6.43億元，同比上升11.4%，佔園區服務業務收入36.6%；園區空間服務收入1.53億元，同比上升6.1%，佔園區服務業務收入8.7%。

很顯然，綠城服務想要重回園區服務戰場並不容易，接盤杭州港譽或許是一個機會。

杭州港譽年初便已開展預招商工作，綠城服務接手之後不用過多幹預，只需按照原本工作計劃推進便可坐享其成。

從產業園定位來看，浙江大學校友企業總部經濟園二期是浙大在城西科創大走廊上佈局的重大產業平臺，拿下這個項目能爲公司園區服務業務增添一員猛將。

此外，杭州港譽的定位更偏向商業物業運營服務，與本就身處物業行業的綠城服務更爲匹配。對於綠城服務來說，收購杭州港譽進可拓展業務邊界、助力賽道轉向，退可當作項目專項運營公司。

比起過去動輒上億的物企併購，綠城服務這次花費8560萬元收購杭州港譽的投入並不算大，風險或許也不會太大。

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