激戰百餘輪 “拍地大市”北京傳遞新信號

歷經2個半小時，北京2025年首次土地拍賣以高熱度落下帷幕。

1月2日，海淀朱房村0030等地塊正式開拍，交易起始價150.3億元，起始樓面價約7.6萬元/平方米。2宗相鄰地塊，共吸引保利、金茂、建發等8家開發商競逐。其中，西側0029地塊經過159輪報價，被中鐵置業+招商蛇口+華潤置地聯合體以91.52億元斬獲。東側0030地塊競價247輪，由建發房產90.4億元摘得。

這兩宗地位於西北五環，爲東西相鄰地塊，周邊集齊了產業、教育、商業、人文環境、自然環境等多維度配套，體量大、純住宅，沒有配建，均未設上限價格和銷售指導價，房企參拍熱情高漲。

在業內人士看來，如此高的總價和樓面地價或許正在釋放最新的市場信號。朱房村地塊是海淀第一宗、北京第三宗不限價的地塊，土地最真實的定價將重新迴歸市場化機制，或許會帶動周邊區域樓市熱度。

406輪較量 北京土地市場掀起“開年熱”

海淀區高昂的房價令衆多購房者望而卻步，同時也成爲諸多房企競相爭奪的焦點。朱房村地塊作爲板塊內僅有的2宗商品房用地，受到了萬衆矚目。

朱房村板塊位於海淀清河橡樹灣區域南側，屬於棚戶區改造板塊。目前區域內已全部拆除完畢，待整體規劃建設。其中，住宅部分共7個組團，大部分建設用地都用於建設回遷安置房，只有2塊地爲商品房用地，其餘邊角料地塊爲配套幼兒園中小學教育用地、商業、綠化等用地。

具體來看，兩宗地塊均位於北五環與京新高速東北角，南側緊鄰北五環，距離地鐵13號線上地站直線距離大約1.1公里，到中關村軟件園車程大約10分鐘左右。地塊西北側是較大體量的回遷房，東北側是華潤橡樹灣二期到五期，以及商業配套清河萬象匯。

教育配套方面目前現有海淀第二實驗小學（匯緣小區），海淀第二實驗小學（橡樹灣校區）。0030地塊東北側教育規劃用地規劃一所九年一貫制學校和一所幼兒園，小學初中共設置54個教學班，幼兒園計劃設置9個班級，由清華附屬實驗學校承辦，並將納入清華大學附屬中學教育集團，預計2026年初開工，2027年6月完工。

正因如此，企業參與熱情極高，基本聚齊了北京牌桌上的央國企。0029地塊競拍階段引來中海地產、建發房產、中國金茂、保利發展、中鐵置業+招商蛇口+華潤置地聯合體共五家競買主體的角逐，最終經過159輪廝殺，被中鐵置業+招商蛇口+華潤置地聯合體收入囊中，樓面價8.92萬元/平方米，溢價率17.33%。

東側的0030地塊吸引了中海地產、建發房產、中國金茂、保利發展、城建、中鐵置業+招商蛇口+華潤置地等企業報名，經過247輪較量後，被建發房產以90.404億元的價格斬獲，樓面價95062元/平方米，溢價率25.04%。

不過，兩地塊美中不足的是靠近北五環，有一定的噪音影響；另外西北側500米附近有一處L型文物遺蹟，是秦漢時期的軍事城鎮遺址，該景點目前尚未開放。

中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，本次華潤+中鐵置業+招商聯合拿地，預計會繼續打造橡樹灣系列產品。

新房扎堆海淀

值得關注的是，朱房村兩宗地塊，是海淀第一次以不限地價、不設指導價，不搖號價高者得的形式競拍。

兩宗地平均溢價率爲21.185%，突破了之前溢價率上限15%。

中指研究院數據顯示，2024年全年，四個一線城市中，北京土地出讓平均溢價率最低，僅爲3.1%，最高的深圳爲24.5%。對比來看，今年土拍的兩宗地塊平均溢價率遠超去年平均水平。

業內人士預計，地塊起始價本身比較高，疊加較高的溢價率，0030地塊樓面單價更是已接近10萬。海淀北部新房供應一直很稀缺，前幾年的北沙灘學府公館、樹村學府壹號院、園明天頌等都是開盤就售罄的速度。不過，這種單價水平的地塊大概率要做成140平方米起步的戶型，如果按照平均戶均150平方米計算，大概是1300多套房，今年海淀競爭將會很激烈。

數據顯示，今年海淀新房庫存量、新增供應量合計大約有近9000多套銷售。而2024年海淀新房總銷售量約5000套。

距離朱房村組團約3公里外就是11月5日出讓的功德寺“雙子星”地塊。

張凱表示，功德寺“雙子星”地塊主要賣點是上地學區，是海淀17個學區裡唯一一個初中派位無坑校的片區，公認派位最好的學區，以及背靠中關村軟件園、諸多大廠總部、衆多知名高校等高端購買力羣體。戶型從97平米三居到250平米四居全面覆蓋，銷售指導價10.5萬/平方米，預計會頂着指導價開盤。朱房村地塊在容積率方面稍大，限高48米也更高，大概率是15-16層小高層，粗略來看，朱房村面寬資源較功德寺更好。學區方面，朱房村屬於清河學區，現有教學水平比較一般，較好的小學就是海淀實驗二小，不過地塊規劃了清華附九年一貫制學校，也旨在推地區域教育質量提升，爲區域居民提供優質教育資源爲目標。