加碼內地 太古地產的謹慎與樂觀丨話企
北京地標商業頤堤港即將擁有全新的名字“北京太古坊”。
近日，頤堤港投資方太古地產宣佈，公司商業項目頤堤港將於二期擴建部分落成後，啓用全新項目名稱“北京太古坊”。
新商業項目將包括目前已經運營的頤堤港綜合發展項目及其二期擴建部分，並計劃於2026年底起分階段開業。
有望成爲北京規模最大商業綜合體
據瞭解，“太古坊”是太古地產在中國香港的代表性品牌，此次爲首次亮相中國內地。“此次命名，不僅彰顯了我們對‘北京太古坊’的堅定信心，也印證了我們投資於北京市場的長期承諾。”太古地產行政總裁彭國邦表示。
“北京太古坊”即頤堤港目前是太古地產在中國內地單體投資額最高、同時也是規模最大的綜合發展項目，擴建部分落成後，項目的總建築面積將增至86萬㎡，超過北京商業面積最大的世紀金源購物中心61.5萬㎡的體量。
項目新增七棟高80米的甲級辦公樓，建成後將涵蓋八座甲級辦公樓、一座融合室內與戶外概念的購物中心，以及一家東隅品牌時尚酒店和服務式公寓。
除了規模龐大，爲了激發頤堤港商業項目更多活力，在建造過程中，太古地產將對項目的每棟辦公樓與零售、酒店及其它配套設施相連，在室內及室外設置廊橋步道，整體互動呈現“無縫銜接”模式。
此外，項目也通過融入綠色生態、文化藝術、社交互動等元素，豐富商業區的多元功能。
頤堤港曾爲遠洋“棄子”
太古地產早在17年前就已經和頤堤港結緣。2007年，太古地產和遠洋集團各持股50%開發頤堤港一期，建成了包括一座購物中心、一座甲A級寫字樓及一座休閒式商務酒店北京東隅，已於2012年9月20日開業。
基於對頤堤港及其所在的將臺地區長期發展潛力的認可，2020年，太古地產與遠洋集團共同投資約230億元，發展頤堤港二期擴建項目。
在二期開發過程中，受房地產下行影響，遠洋集團陷入流動性危機，並於2024年6月，以40億元價格將所持的頤堤港二期項目64.79%的股權及相關債權出售給太古地產以及大股東中國人壽。
其中，太古地產出資9億元獲得14.895%股權，中國人壽出資31億元獲得49.895%。交易完成後，頤堤港二期將由太古地產、中國人壽、將臺管理機構實體（將臺鄉政府全資擁有）分別持有49.895%、49.895%及0.21%的權益。
合作方遠洋集團的調整變動並沒有影響太古地產推進項目落成。太古地產曾表示，中國人壽的加入爲頤堤港二期提供了一個強勁的合作伙伴。
值得一提的是，一直以來，頤堤港對品牌商傢俱有較高吸引力，自開業以來商場的出租率長期保持在90%以上，近五年出租率保持在99%以上。
不過，財報顯示，在2019年—2023年期間，頤堤港的零售額呈現上升26%、下跌12%、上升11%、下跌26%、上升27%的趨勢，出現較大波動。
內地零售物業租金更有韌性
2001年開始，太古地產進入中國內地，在20多年的時間裡，一直保持“不緊不慢”的業務節奏，僅開發北京三里屯太古裡、成都太古裡、廣州太古滙、北京頤堤港、上海興業太古滙、上海前灘太古裡、廣州滙坊幾個項目，並且單個項目的建設週期普遍較長。從區域選擇來看，主要聚焦穩健的一線城市。
近幾年，太古地產開始在內地提速發展。2022年3月，太古地產宣佈“千億港元投資計劃”，即在未來10年，在覈心市場投資1000億港元。其中，50%用於內地投資，進一步擴展及提升現有項目，以及在一線和新興一線城市發展以零售爲主導的全新大型地標項目。
同時計劃在2032年前，公司在中國內地總樓面面積增加一倍。
太古地產按照計劃行動，已經在北京、上海、三亞及西安幾個城市落地新項目，包括北京頤堤港二期、西安太古裡、三亞太古裡等。
除了在商業領域不斷突圍，太古地產也正式進軍內地住宅市場。近日，太古地產與陸家嘴集團宣佈，其在中國內地首個住宅項目“陸家嘴太古源 源邸”即將於上海開啓預售。而太古地產持有該項目40%的權益。
不斷加碼投資，是因爲太古地產看好內地市場。太古地產主席白德利在2024年中期財報中表示，公司對香港、內地的長遠展望仍然充滿信心。
事實上，相對於香港市場，內地市場對於太古地產的租金收入增長的貢獻愈趨顯着。
財報顯示，2024年上半年，太古地產香港零售物業的應占租金收入總額爲12.88億港元，同比下跌3%；來自內地零售物業的應占租金收入總額26.15億港元，同比上升1%，撇除人民幣幣值變動，應占租金收入總額上升5%。
值得注意的是，雖上半年太古地產內地零售租金表現出較強的韌性，但企業在內地的應占零售銷售額下跌了約7%。其中，北京三里屯太古裡、成都太古裡、廣州太古滙、北京頤堤港和上海興業太古滙的零售銷售額較2023年同期分別下跌4%、17%、9%、4%及20%，上海前灘太古裡保持不變。
太古地產給出的分析稱，由於不同國家對中國內地提供免簽證政策以及個別外幣貶值（特別是日元），出境旅遊上升，部分商場進行改建及翻新工程造成影響，以及2023年的高基數效應，導致2024上半年中國內地的零售銷售額下跌。
也有機構報告分析稱，新興商業項目不斷佔有市場，也對太古裡等傳統商場形成了有效的分流。此外，隨着出境旅遊的復甦，越來越多的中國消費者開始將購物目光投向海外市場，尤其是奢侈品市場，也給國內市場帶來不小衝擊。