解碼保障性住房再貸款：加快存量商品房去化速度，增強房企回籠資金能力

21世紀經濟報道記者 唐婧 北京報道

“3000億保障性住房再貸款將直接提高房地產市場的資金流動性，幫助開發商緩解資金壓力，並促進庫存房屋的快速流轉。”ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然告訴記者。

中國人民銀行副行長陶玲在5月17日舉行的國新辦新聞發佈會上介紹，保障性住房再貸款按照“政府主導、市場化運作”的思路，由人民銀行提供低成本再貸款資金，激勵21家全國性銀行機構，按照市場化原則，向城市政府選定的地方國有企業發放貸款，支持以合理價格收購已建成未出售的商品房用作保障性住房。

事實上，“去庫存”已成當前房地產復甦的當務之急。國家統計局最新公佈的數據顯示，4月末，全國商品房待售面積爲74553萬平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積增長24.5%。

收購存量房將其改爲保障性住房或爲破局之道。專家表示，此舉既有利於加快商品房市場“去庫存”，又有利於加快保障性住房市場供給。一方面，引導地方國有企業在金融機構支持下市場化參與收購，能夠快速形成團體購買力，加快存量商品房去化速度。另一方面，通過盤活存量，有助於緩解目前房地產市場中商品房供給多、保障性住房供給少的結構性矛盾，更好解決工薪收入羣體住房困難。

提供低成本的資金來源

記者瞭解到，鄭州、南京、珠海等地國企已經先行先試，通過直接收購、以舊換新等方式參與到消化存量房的過程中。本次央行及時設立專門的再貸款工具， 支持地方國企收購存量房產用作保障性住房，將有利於盤活存量、化解風險。

例如，4月1日，鄭州市住房保障和房地產管理局等六部門聯合印發《鄭州市促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》，通過國有保障房運營公司收購和市場化交易兩種方式，推進鄭州市內八區有改善性住房需求的羣衆安全、高效、快速達成換房目的。

2024年全年，鄭州計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。其中，通過鄭州城市發展集團有限公司收購，在《方案》試點階段完成“換房”500套，計劃全年完成5000套；通過市場化自由交易，計劃全年完成5000套。凡是在今年通過“以舊換新”換購新建商品住房的羣衆，均可享受契稅補貼30%的優惠。

保障性住房再貸款將爲地方國企收購存量房將其改爲保障性住房提供低成本的資金來源。中國人民銀行副行長陶玲在5月17日舉行的國新辦新聞發佈會上介紹，保障性住房再貸款按照“政府主導、市場化運作”的思路，由人民銀行提供低成本再貸款資金，激勵21家全國性銀行機構，按照市場化原則，向城市政府選定的地方國有企業發放貸款，支持以合理價格收購已建成未出售的商品房用作保障性住房。

具體來看，保障性住房再貸款規模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。發放對象包括國家開發銀行、政策性銀行、國有商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風險自擔原則發放貸款。人民銀行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

此外，新工具還是對租賃住房貸款支持計劃的延續。此前人民銀行已設立租賃住房貸款支持計劃，並在部分城市試點市場化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給，試點在各城市有序落地，商業可持續的模式初步形成，此次政策調整也相當於是將試點經驗推廣至全國。

趙然告訴記者，央行將租賃住房貸款支持計劃納入保障性住房再貸款政策的管理範疇，這一措施對於保證租賃住房市場的有效供給產生了實質性作用。政策在解決剩餘存量房再利用問題的同時，拓寬了租賃住房籌集的新渠道。以鄭州等地爲例，當地已經開始將存量房收儲並轉化爲保障性租賃住房，這一舉措在提供了高品質的租賃住房的同時，有效地平抑了市場租金水平。

增強房企回籠資金能力

有專家分析稱，央行新設立的保障性住房再貸款將與保交樓和“白名單”機制形成合力。具體來看，房企賬面上一頭是土地和待售房產、一頭是負債。要償還債務、化解風險，除了儘可能協調各渠道的融資支持，主要還是要靠賣掉房產和土地，通過盤活存量資產化債。過去房企大部分土地和房產對應的債務最終都會隨着商品房交易轉給居民，但在房地產市場低迷的情況下，原有的房產和資金循環被打破，房子很難再按原計劃賣給居民，房企和地方政府都面臨庫存積壓的問題。而在保障性住房再貸款支持的新模式下，地方國企可以成爲市面上房子的新買主，打通市場循環。

上述專家坦言，房地產企業出售商品房後，回籠資金可用於在建項目續建，切實履行保交樓法定責任，維護購房羣衆的合法權益。房企回籠資金能力增強後，也有利於其更多項目滿足“白名單”條件，形成良性循環，提振購房人的信心。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶告訴記者，央行此次設立保障性住房再貸款，也是落實4月中央政治局會議的重要部署，是“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”的具體落實，體現出監管部門對於穩定房地產市場的決心。若能加快落實，將有利於緩解企業資金壓力，加快商品房市場去庫存，也有利於加快保障房供給。

中指研究院監測數據顯示，近幾年鄭州、濟南、蘇州、重慶等城市均有收購新房項目改爲保障房的相關實踐。曹晶晶認爲，這種方式對於消化存量房產的作用更爲直接，但對收購企業的資金要求也更高，還會面臨項目選擇評估等問題。央行本次設立保障性住房再貸款後，預計接下來會有更多城市跟進，相關配套政策也會繼續完善，如明確收購規模、戶型面積標準、收購價格等，促進政策整體落地見效。

挑戰方面，趙然提到，從已經進行先行試點的地區來看，亟需經驗豐富的平臺公司來進行從收儲、改造到運營的“一條龍”統籌管理，如何引進和培養地方的住房租賃專業人才將成爲行業面臨的一大挑戰。