去庫存再加速！多地鼓勵國企收儲商品房用作保障性住房

央廣網北京6月20日消息（記者門庭婷）“517樓市新政”出臺已經過去一個多月。政策出臺以來，各地積極跟進，政策效果正逐步顯現。

除了需求端降首付、取消房貸利率下限、下調公積金貸款利率之外，“517樓市新政”還提出將設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。據中指研究院監測數據顯示，今年二季度以來，湖北、廣州、武漢等多地鼓勵收購符合條件的存量房源用作保障性住房，部分城市如杭州臨安區、貴陽、惠州、臨滄、大理州等地也發佈徵集商品房用作保障性住房的公告，由國有企業在部分行政區域徵集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。

多地推進收購存量房用作保障房，多數城市未明確具體定價規則

5月30日，廣州市增城區政府掛出“關於廣州（新塘）至汕尾鐵路項目（新塘段）徵集符合條件商品性安置房源報名的公告”，公開徵集廣州（新塘）至汕尾鐵路項目（新塘段）符合條件商品性安置房源報名。

根據公告，擬公開購買商品房作爲廣汕鐵路項目的安置房，選擇購買的房源需在增城區新塘鎮範圍內。對於此次收購的價格，通知明確，房源交易單價以評估方式確定，本次評估選用的評估方法爲成本法，原則上爲“土地成本+建安成本”。

中指研究院華南分院研究主管陳雪強告訴記者，本次增城區政府率先響應國家政策，成爲廣州第一個實施存量房收購的區域，既有利於幫助商品房市場銷售去化，降低市場庫存，同時對於當前周邊多個項目售價已低於成本價的開發商來說，以成本價收購有助於降低開發商資金壓力，對於後市價格的平穩具有積極作用。另一方面，政府通過收儲商品房的實際行動，既有助於提振市場信心和預期，同時對於穩定房地產市場發展起到積極的作用。

6月17日，惠州市住房和城鄉建設局發佈《關於徵集商品房用作保障性住房的公告》擬政府選定的專業化國有企業作爲收購主體，以合理價格收購在惠州市行政區域已建成未出售的商品房用作保障性住房。需滿足資產負債和法律關係清晰、取得竣工驗收備案證明、面積小於120平方米、房源權屬清晰可交易等條件。

惠州也是廣東省內出臺相關政策較早的城市之一。中指研究院華南分院研究總監楊永俊分析稱，此次徵集商品房用作保障性住房的相關政策出臺，有利於緩解房企經營壓力、穩定市場預期，加快房地產市場的企穩恢復。另外，收購現有新房作爲保障性住房，可避免重複建設，節約成本，更好地滿足新市民、新青年的住房需求。

從上述城市發佈的公告可以看出，多數城市公告中對房源基本條件提出要求，如房源單套面積、已取得竣工驗收備案證明、權屬清晰且可交易等，部分城市要求房源滿足一定車位配比、可實現封閉管理、可拎包入住等。

從定價方案來看，中指研究院市場研究總監陳文靜提到，多數城市未明確具體定價規則，少數城市明確按照周邊房源進行定價，惠州提出“以同地段保障性住房重置價格爲參考上限”。此外，廣州市增城區新塘鎮購買市場化商品房作爲安置房源則採用成本法確定房源交易單價，原則上爲“土地成本+建安成本”。

通過收購市場未售新房改建保障房，有利於市場庫存去化

通過梳理記者發現，上述發佈收購存量房用作保障房政策的城市及區域，大多存在去化壓力較大的現象。據中指研究院數據監測，截至5月底，增城區庫存量超230萬平方米，是廣州11個區排第一，去化週期也超26個月。

截至2024年5月底，惠州新房庫存量近1309萬平方米，去化週期超30個月。此外，除了待售新房、在建工程和空置房屋等庫存外，還要面對居民二手房掛牌量攀升、置換不暢對新房市場的影響。

目前，地方國企收儲已建成未銷售商品房成爲“去庫存”的重要舉措之一。在陳文靜看來，通過收購市場未售新房來改建保障房，有利於市場庫存的去化，緩解開發企業的資金壓力，去庫存效果最爲直接。

6月12日，央行召開保障性住房再貸款工作推進會，指出借鑑前期試點經驗，着力推動保障性住房再貸款政策落地見效，加快推動存量商品房去庫存。陳文靜告訴記者，短期各地有望加速推進去庫存舉措落地，有助於爲企業提供更多資金支持，幫助企業解困，同時進一步助力房地產開發投資邊際改善。

易居研究院研究總監嚴躍進也表示，明確支持地方國有企業以合理價格收購已建成存量商品房用作保障性住房配售或租賃，對於下一階段收購庫存房源和增加保障房房源都具有積極的作用。按照此類工作部署，預計今年三季度去庫存工作會加速，具有非常好的導向。

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