“進步神速” 上海樓市期中考分數來了！

時間過得很快，2024年上半年匆匆結束了。這半年，上海房地產市場發生了很多大事，可以說是從“非常絕望”到“看到希望”緩慢爬坡的過程。

過完半年要寫總結，這是一個慣例。過去一週，很多媒體都在寫市場成交的數據，特別是二手房月成交2.6萬套，新房成交環比上漲6成。而申度君一直在思考，要做一個什麼樣的總結，才能給這半年一個像樣的交代。

於是，我決定爲上半年的“非常努力”的上海樓市打分。

學科1:

救市

答卷：“滬九條”

打分：100分 ⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️

點評：滬九條政策推動下，多孩、改善及外地單身家庭的購買力被激活，尤其對上海二手房成交的推動是立竿見影。最終上海6月二手房累計成交26374套，環比上漲41%，創下近3年新高。

學科2：

打破成交僵局

答卷：以舊換新

得分：80分 ⭐️⭐️⭐️⭐️

點評：以舊換新政策旨在幫助剛需家庭實現賣舊買新的置業需求。當然購房者主要是市區老破小家庭爲主。政策在出臺伊始，並沒有達到很好的效果。雖然購房者在政策支持下可以安心支付定金，但若自己的二手房賣不掉，置換鏈條依然無法實現。

好在滬九條及時出臺，二手市場好轉，“以舊換新”的買家也有了更大的換房底氣，也使得政策不再只是空談。據瞭解，目前可參與活動的新盤數量持續增加，從首批的7個樓盤增加到近21個項目。

學科3：

激活購房需求

答卷：降首付降利率/公積金利率下調

得分：85分 ⭐️⭐️⭐️⭐️✨

點評：滬九條出臺，降首付降利率對即將買房的購房者是一大利好，不過存量貸款的客戶心理上還是有一些落差，因此存量客戶無法享受最新的利率調整。對此，有部分購房者轉而考慮提前還款。

值得一提的是，首付20%看似大大降低了購房門檻，但要撬動如此大的槓桿，銀行流水要覆蓋貸款月供2倍，並且要保持穩定的收入水平。

相比存量的商業貸款按兵不動，公積金貸款利率下調降利好所有公積金貸款的購房者。

我們給商業貸款70分，公積金100分，綜合85分。

學科4：

交付

答卷：預看房制度

得分：50分 ⭐️⭐️✨

點評：上海預看房制度已經實行2年多，但從此前多個樓盤的預看房反饋來看，樓盤維權情況居高不下，預看房成爲很多開發商過不去的坎。本次政策更像是給預看房打補丁，相信新條例會倒逼開發商打磨好產品，提升產品交付力。

學科5：

市場成交

答卷：豪宅火爆，剛需躺平

得分：50分 ⭐️⭐️✨

點評：即便市場經濟波動期，塔尖買家對豪宅的需求依然強勁，上海今年的豪宅市場走出單邊行情。一方面是此前一手豪宅供應少，倒掛幅度較大，積分要求高。今年市場供應足夠多積分走低，樓盤品質高，將壓抑多年的需求集中釋放。

但是，外環遠郊的樓盤去化提振並不明顯，還有續銷樓盤的認購表現不升反降。所以，如果按上年的成交來看，只能給一個不及格。6月的反彈能持續多久，期待過完2024年，我們能變成優等生，給出80分以上的成績。

學科6：

去庫存

答卷：土地供應“量減質提”

得分：80分 ⭐️⭐️⭐️⭐️

申度君點評：今年上半年，上海土地出讓進入了“量減質提”的階段，這也與今年上海土地供應縮量的總體計劃契合。

在樓市去庫存的大背景下，很多城市減少了供地計劃。在一線城市中，上海去庫存壓力還是集中在郊區，今年上海遠郊區域的土地供應量也順勢下調。

而在政策層面，即將來臨的三批次土拍中，取消了土拍溢價率限制，土拍市場重新迴歸到“價高者得”時代。與此同時，出讓規則中不再設置房地聯動價，定價迴歸市場化，新房沒有了限價，開發商造房子的自由度更高，在未來新房價格能擡高的前提下，能適當增加投入，提升社區的品質。

結語

縱覽上半年落實，年初市場還處於低位徘徊，但527“滬九條”出臺後，上海樓市迎來報復性反彈。業內普遍認爲，“5.27政策”幾乎涵蓋樓市各個領域，釋放剛需和改善需求。下半年不太可能會再有如此大力度的鬆綁。不過官方手裡可能還有不少政策儲備，若有需要，後續會繼續落地。

當然，無論市場如何波動，市中心的高端住宅始終都是很火的產品。畢竟上海城央高端新房具有極大的稀缺性，是不可多得的核心資產，受到高產階層青睞。下半年預計有近1500套體量的風貌低密產品入市，隨着豪宅購買力的稀釋，豪宅能否延續這股熱勢，同樣值得關注。

相比之下遠郊區域的新盤表現卻差強人意，後續，對於部分區域不好的樓盤來說，要好好思考如何把產品打磨得更好，提升競爭力纔是王道。

另外，6月上海樓市情緒高漲，二手房的交易熱情或被帶到7、8月份，並逐漸傳導至新房市場，加上今年下半年中心城區舊改推進，也會釋放一批剛改型購房需求，申度君對下半年樓市的表現保持樂觀。