謹慎與積極 華夏深國際REIT上市後首份季報

觀點網 華夏深國際REIT發佈了上市後的第一份季報。

10月24日，華夏深國際REIT披露2024第3季度運營數據，期內實現收入2798.1萬元，淨利潤506.95萬元，經營活動產生的現金流量淨額2617.35萬元，可供分配金額1855.17萬元。

在基礎設施項目公司三季度營業收入中，租賃收入約爲2181萬元，佔項目總收入77.96%；物業管理費收入617.93萬，佔收入比例爲22.09%。

產城園區評論獲悉，華夏深國際REIT基金持有2個倉儲物流園，分別是杭州一期項目和貴州項目，建築面積合計35.5萬平方米，可租賃面積35.43萬平方米。其中，杭州的深國際物流港杭州（一期）項目位於杭州市錢塘區，可租面積約21萬平方米；貴州的深國際物流港貴州·龍裡項目位於貴州省龍裡縣，可租面積約14萬平方米。

彼時兩個項目合計評估值是14.88億元，根據戴德樑行出具的評估報告，杭州一期項目於2023年12月31日的市場價值爲10.09億元，市場價值單價爲4,743元/平方米；貴州項目於2023年12月31日的市場價值爲4.79億元，市場價值單價爲3,368元/平方米。

招募說明書預測，華夏深國際倉儲物流REIT於2024年和2025年可供分配金額分別爲7027.36萬元、7196.61萬元。以實際募集規模14.94億元計算，該基金2024年和2025年的預測淨現金流分派率分別爲4.7%和4.82%。

基礎設施項目運營情況方面，截至2024年9月30日，項目租戶行業構成以快遞快運、三方物流、電商零售類客戶爲主，兩個項目合併時點出租率爲88.65%。其中，杭州一期項目出租率86.99%，貴州項目出租率90.97%，考慮已簽訂租約並在10月起租的面積後合併出租率爲91.25%。

報告中着重披露了關聯方承租方面的情況。截至報告期末，深國際關聯方深圳全程在年內新增租賃面積8.75萬平方米，其中於杭州一期項目承租4.71萬平方米，於貴州項目承租4.04萬平方米，合計佔比兩個項目總可租賃面積24.69%。

與此同時，深國際關聯方深國際智鏈在杭州一期項目承租7838.56平方米，佔兩個項目總可租賃面積2.21%。

總的來說，上述兩個關聯方租賃面積合計佔總可租賃面積比重爲26.9%；總合同金額佔報告期末基金淨資產比重爲3.43%。

報告期內，華夏深國際REIT平均月末有效租金單價（含稅）爲34.60元/平方米/月，其中杭州一期項目爲36.66元/平方米/月，貴州項目爲31.76元/平方米/月。報告期末有效租金單價（含稅）爲31.53元/平方米/月，其中杭州一期項目爲34.35元/平方米/月，貴州項目爲27.75元/平方米/月，較平均月末租金偏低，主要系由於9月存續租約的免租期分攤設置導致。租金收繳率方面，杭州一期項目租金收繳率爲99.65%，貴州項目租金收繳率爲94.29%。

在目前供需環境下，運營管理方需要努力保持出租率穩定。產城園區評論獲悉，2024年杭州一期項目到期租約面積合計爲12.08萬平方米，貴州項目到期租約面積合計6.3萬平方米。截至報告期內，上述到期面積中杭州一期項目已完成簽約10.2萬平米，簽約完成率84.40%，貴州項目已完成簽約4.36萬平米，簽約完成率69.25%。

報告中指，基金管理人及運營管理機構積極加強對到期租約的監控，推動招商工作有序開展，到期租約基本實現快速銜接與替換。

基金管理人對倉儲物流行業未來的判斷則較爲積極。供應方面，據公開信息顯示，2024年，全國24個主要城市合計新增供應預計將達到944萬平米，較2023年全年新增同比減少2025年將進一步下跌至862萬平米，供需關係將進一步改善，部分市場將轉爲存量市場。

但對於本年內新入市項目，華夏深國際REIT在報告中指出，爲儘快實現去化，出租方短期內會採取較爲激進的以價換量策略，從而對市場租金造成擠壓。

需求方面，面對短期內國內外經濟增長動能偏弱、債務負擔重、有效內需不足等問題，傳統需求來源租戶如傳統電商、零售、第三方物流等均保持較爲謹慎的租賃策略。而部分商超類、平價電商類租戶、家電、傢俱乃至製造商輕生產等非傳統高標倉需求行業則通過抓住租金走低的窗口期入駐高標倉，優化自身供應鏈體系佈局。

與此同時，部分新興行業，如跨境電商、生物醫藥及新能源相關企業，局部市場的影響力正逐步加大，新能源產業製造商的工業品存儲需求在產業聚集區域正穩步增長。

回顧過往的運營情況，兩個項目長期保持穩健的運營狀態。招募說明書顯示，2020-2022年末及2023年9月末，華夏深國際REIT基礎設施項目營業收入分別爲9039.59萬元、11044.54萬元、11277.54萬元和8535.47萬元，運營淨收益分別爲7019.74萬元、8300.18萬元、8723.31萬元和6339.51萬元。

出租率方面，2020-2022年末及2023年9月末，杭州一期項目整體出租率分別爲100%、95.57%、94.56%及90.06%，貴州項目整體出租率分別爲97%、96.86%、97.52%及92.08%。

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