京華城案吵翻天 容積率究竟是什麼？

京華城爭議持續，圖爲京華城都更案工地場景。圖／聯合報系資料照片

京華城爭議越演越烈，其中840％容積率吵得沸沸揚揚，明明非更新案件，卻被發現20％容積獎勵項目，用了更新案纔有的獎勵項目。只是容積率到底是什麼？容積獎勵又是什麼？

京華城原爲唐榮鐵工廠機械廠，土地使用分區屬工業用地。威京集團1987年買下土地，要求更改土地用途。2001年，京華城建築案獲發使用執照，換算容積率約爲678.91%，從第三種工業區（工三）變更爲第三種商業區（商三），並興建百貨。

2011年，京華城以經營不善爲由，提出土地使用的細部計劃修訂案，希望容積率從392%提高至560%，市府回絕。京華城股東向監察院陳情，監察院向北市府提出糾正。隨後柯市府依監察院審覈意見辦理都市計劃變更，釐正京華城基地的法定容積率爲560%。

2021年，臺北市都市計劃委員會通過京華城容積率提高至840%，此案爭點也展開。

「但容積率是什麼？」根據建築技術規則建築設計施工編第161條，定義容積率爲基地內建築物之容積總樓地板面積與基地面積之比，屬立體建築管制。

例如：100坪的土地，其容積率若爲392%，總樓地板面積上限爲392坪，簡單來講，若不計算建蔽率將一到三樓都蓋滿100坪，四樓就只能蓋92坪，總計392坪。

容積率也是建築物的全部總樓地板面積，相對於建築基地總面積的比例，爲一塊土地上的可以蓋的房子各層加總的總面積。雖然有法定容積率，但爲增加公共空間、建設，政府會利用更大的容積率來獎勵，讓民衆可以蓋更高的房子，以「容積率獎勵」增加民間參與都市更新的意願。

容積率獎勵可分爲，推動舊市鎮土地開發的「都市更新建築容積獎勵」、「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵」，及推動大衆捷運系統開發的「聯合開發容積獎勵」。至於容積移轉，則是爲讓民間去買公共設施保留地，像是市府有道路用地，回捐給縣市政府，即可在同一區獲得，這也是此威京集團將低價值土地變更爲高價值，有爭議的部分。