京華城改建商辦「借新還舊」？威京集團如意算盤遭破解
京華城昨天（25日）由威京集團旗下中石化，子公司鼎越開發以372億1萬元得標，引發外界譁然，質疑威京集團右手賣左手買，而京華城聯貸款未償還，中石化借新還舊開發商辦，恐讓開發案破局，不過商仲業者分析，北市大腹地商辦園區稀缺，難保未來價值高於住宅，且京華城擁有大面積土地，抵押品價值高，推測仍有銀行願意參貸。
戴德樑行資本市場部資深協理賴一毅表示，北市中心舊大樓每拆掉1棟，重建的是高級住宅，導致商辦大樓供給量少，大基地商辦大樓園區稀缺，30年前敦化南路一帶辦公室價格高於住宅，如今成爲住宅價格高於辦公室，按照現在市場現況辦公室供給少，難保之後局勢反轉，再度成爲辦公室價高於住宅的局面。
他表示，京華城原址打造頂級商辦大樓園區，不只腹地大開發潛能佳，預估每坪售價100～130萬元，租金單價2500～3000元左右，假使硬體設施、園區規劃完善，單坪租金可能更高。
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，以一般標售案標脫後，欠款餘額通常抵押權塗銷過戶，而後續得標者則要考量能否負擔開發土地融資、建築融資、再加上先前債權，簡而言之，也就是得標後聯貸金額有無辦法覆蓋之前債權，並且有餘裕可開發商辦大樓。
黃舒衛表示，北市目前商辦供給量少，京華城改建商辦大樓園區，每坪售價會介於南港及信義區辦公室之間，也就是信義計劃區辦公大樓單價150～160萬元，而南港單價100萬元；由於腹地大具開發潛力，且周邊幾乎無同類型競爭對手，該案雖取得成本、債權、營建成本等金額高，但銀行眼中貸款抵押品價值獲利高，應該仍有銀行願意參貸高。
民營行庫高層主管表示，京華城標售雖已落幕，但後續問題在於能否交割，也就是有實際買賣行爲，其次是標售金額及後續建築融資金額過大，還要看有無銀行願意參與聯貸，而銀行聯合貸款考慮因素很多，比如借款人體質好不好，將來蓋了大樓好不好賣，是否真如當初評估價值高，以及評估後續還款能力夠不夠等。