擴圍至近300個城市！城中村改造加速推進

樓市政策“組合拳”正在快速落地。

11月15日，住房城鄉建設部、財政部聯合印發通知部署各地加快落實增量政策措施要求，進一步做好城中村改造工作，推動符合條件的項目儘快啓動實施。

10月中旬，住房城鄉建設部部長倪虹提出了“四個取消、四個降低、兩個增加”的政策“組合拳”，其中一個“增加”即通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。如今該項增量政策將加速落地。

此次通知中最引外界關注的一點在於城中村改造支持範圍大幅擴大，覆蓋範圍從最初的35個超大特大城市，進一步擴大到了近300個地級及以上城市，並明確，地級城市資金能平衡、徵收補償方案成熟的項目，均可納入政策支持範圍。

對於此次城中村改造支持範圍的擴大，在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，推動新一輪城中村改造，既是房地產高質量發展的必然要求，也是徹底解決城鎮化遺留問題和未盡事宜，實現城市公共服務全覆蓋，解決新市民融入城市的問題。過去十幾年，各個城市的開發範圍都在快速擴張，產生了很多新的城中村，並遺留了土地利用低效、消費安全隱患、居住質量較差等問題。因此，打造高質量發展的新模式，將城中村改造擴展到各地級市也是必要的。

中指研究院政策研究總監陳文靜表示，10月中旬住建部提到僅在35個大城市城中村改造規模170萬套，全國需要改造的危舊房50萬套，本次城市擴圍後，滿足改造條件的城中村項目將更多，有望加快推動新增100萬套城中村改造和危舊房改造落地，對市場需求的帶動也有望更快體現出來。

通知指出，被納入支持範圍的項目，可以獲得政策支持包括：納入地方政府專項債券支持範圍，開發性、政策性金融機構提供城中村改造專項借款，適用有關稅費優惠政策，鼓勵商業銀行按照市場化、法治化原則提供城中村改造貸款等。

近期，相關資金支持也在快速同步落地中。據瞭解，近期廣東省首筆城中村改造專項借款用於購買安置房已經落地廣州，國家開發銀行、農業發展銀行將陸續向項目發放首期2.5億元專項借款；佛山南海區一城中村改造項目也於近日簽訂安置房回購協議，兩家政策性銀行將於近期發放購買安置房專項借款11.9億元。

業內認爲，城中村改造專項借款與購買存量商品房作爲安置房結合，將進一步加速城中村改造推進節奏。

在安置方式方面，通知強調，各地要結合當地房地產市場形勢，統籌考慮商品房的存量和增量，從實際出發，穩妥推進城中村改造貨幣化安置，城市危舊房改造可參照執行。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認爲，貨幣化安置的方式應該包括貨幣支付、房票支付等。目前各地都在紛紛推進房票的政策，而且此類房票將在全市範圍內可以使用。採用該方式的目的在於讓老百姓早日拿到房票，可以更自由選擇房源和房屋，有助於提高房屋安置的效率，也有助於在房地產止跌回穩的過程中，安置戶更好選房和入住新房。這對於各地消化庫存房源和促進供求關係平衡，以及更好推進城中村安全隱患治理工作等都具有積極的作用。

陳文靜也表示，推動貨幣化安置有利於待安置居民靈活選擇滿足自身需求的住房，縮短過渡時間，同時也有助於促進市場加速消化現有庫存。如果貨幣化安置與房票政策結合，或將進一步提升相關政策在消化存量商品房上的效果。

此輪的貨幣化安置又能給市場提供多少的新增需求呢？根據中指研究院測算，若按套均100平米計算，貨幣化安置100萬套城中村和危舊房可帶動約1億平米住宅銷售，對市場總量的貢獻約爲10%左右，這部分需求進入市場，有利於推動市場交易活躍度提升。

該機構預計，100萬套改造體量中的部分需求有望在今年年底和2025年轉化爲實際銷售，對新房銷售將形成實質性帶動。從改造體量上看，未來也存在進一步增加的空間。

陳文靜表示，這是繼自然資源發文鼓勵地方利用專項債收回收購存量閒置土地、三部門發佈多項減稅政策之後，本週內出臺的第三項樓市政策，可見，監管部門正在加速落地穩地產政策，多項政策疊加有利於形成合力，給市場提供可持續修復的動力。

值得一提的是，《通知》還明確要求，各地要落實好城中村改造財稅、土地、金融等支持政策，嚴格落實“一項目兩方案”，即每個項目都要制定完備的徵收補償方案、資金平衡方案等。

李宇嘉提及，通知強調要嚴格落實“一項目兩方案”，嚴格篩選符合條件的改造項目，做到收支平衡、收益和融資平衡，方案不成熟，資金不能平衡的項目不能推進改造，也不能獲得政策扶持，這將有助於切實維護羣衆合法權益，避免新增地方政府債務風險，也能高效推動城中村改造進程。