李宇嘉：房地產政策多箭齊發，樓市進入“降成本”階段
中新經緯5月19日電 題：房地產政策多箭齊發，樓市進入“降成本”階段
作者 李宇嘉 廣東省住房政策研究中心首席研究員
央行、國家金融監督管理總局等部門17日連發3條通知，房地產市場迎重磅利好。具體有哪些看點？對房地產市場有何影響？
多角度降低購房成本
央行網站連發3條通知，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限；下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點；首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%。
從政策措施調整的背景看，近期，多個熱點城市已經大幅度調整了首二套房貸利率下限，有的已低至3.25%。從近期的金融數據來看，信貸增長已由供給約束轉化爲需求約束。這背後，既有居民收入、預期等基本面原因，也有無風險利率大幅度下行的原因。比如，近期銀行無風險理財已經跌破3%。這時候銀行按揭利率還在3%-4%，就顯得非常高了。這也導致居民現在買房意願減弱，特別是對加槓桿買房意願降低了。因此，降低按揭利率，不設下限，讓按揭利率與無風險利率差距收窄，可以讓居民感受到按揭買房在成本上是划算的，這是激勵居民買房的重要動力。
降低貸款利率意味着降低了月供，特別是在不限制利率下限以後，居民還貸的月供可能會大幅度降低。再加上當前房價下跌比較明顯，未來月供對於很多人來說變得“可支付”。這對於年輕人、新市民買房具有極大的激勵效應。從2023年以來的數據看，這部分購房羣體以剛需爲主，主要購置二手房源，對於促進新房和二手房源循環，去化庫存和掛牌量，活躍交易情緒，穩定價格體系具有重要意義。
4月30日召開的中央政治局會議，已經明確了“要靈活運用利率和存款準備金率等政策工具，加大對實體經濟支持力度，降低社會綜合融資成本”。此次央行接連發布重磅利好，對樓市產生的具體效果還取決於銀行執行層面如何落地，預計後續預計降準、降息會相繼推進。
5月18日起，廣州、蘇州、合肥、成都、江西等多地同步下調住房公積金貸款利率。總的來說，樓市已全面進入降成本階段。降成本主要是針對目前房地產市場供求關係逆轉，需求主體轉向新市民、年輕人、外來人口，因此必須從降房價、降利率、降稅費等角度推進，讓新市民實現住房夢，進而修復行業和市場動力，修復內需動力。
做好“保交房”防範風險蔓延
除了信貸政策繼續寬鬆外，支持國企收購商品房、盤活存量土地、保交樓等方面也均有大力度支持措施出臺。17日，國務院新聞辦公室舉行國務院政策例行吹風會(簡稱“吹風會”)，介紹切實做好保交房工作配套政策有關情況。提出設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。其中，對保交房工作的部署值得特別關注，特別是首次提出打好商品住房項目保交房攻堅戰，防範處置爛尾風險。
從對保交房工作部署的背景看，一是，在推進保交樓、保交房，解決重點房企問題的過程中，國家在積極完善體制機制，構建長效機制，且特別強調不能出現新的交樓風險。二是，近期市場出現一定下行，或對市場預期造成了困擾，也可能會導致市場對“交付難”的預期加大，反過來導致房企資金鍊緊張，從而坐實難交付，最終會導致新一輪的保交房壓力和風險蔓延，因此當前保交房工作尤爲重要。
但應注意的是，保交房不是兜底，而是貫徹分類處置原則。吹風會特別強調了市場化、法治化的原則推動分類處置。一方面，對於資金能平衡的(或者有後續貨值啓動，或者有其他項目平衡，或追回資金等)，或納入“白名單”給予融資支持，確保金融機構的權益得到保障。另一方面，“窮盡手段”無法實現資金平衡的，資不抵債的項目，要進入司法處置程序，該破產的破產，該重組的重組，不能強迫金融機構提供信貸支持，最後損害金融機構的權益。也就是盡力而爲、量力而行，各方要落實主體責任，特別是落實住建部門和金融部門的主體責任，最大程度確保項目合格，資金能平衡，實現“應進盡進”“應貸盡貸”。確實無法做到的，再落實法治化原則。
對於保交房工作，還應特別重視房地產融資協調機制。房地產融資協調機制不僅是房地產管理新模式，長效機制，也是推進保交房最重要的抓手。最大的特性是，能有效地將企業風險和項目風險實現隔離，以具體項目爲載體，從而能將城市政府屬地責任、房企主體責任、銀行合理融資需求要予以滿足的責任等等，都能通過融資協調機制落地。具體來說，就是以建立項目“白名單”爲契機，強化住建部門和金融部門合作，夯實“推送-反饋”“投放-使用-收回”的雙向聯動機制，儘可能推動更多的項目向合規項目轉化，從而實現項目“應進盡進”“應貸盡貸”，這是打好商品住房項目保交房攻堅戰的重要路徑。(中新經緯APP)
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責任編輯：張芷菡