重要會議！樓市進入新階段

原創 劉曉博

4月30日下午，新華社播發了最新政治局會議的通稿。

這次會議有兩個重要內容：

第一，決定今年7月在北京召開中國共產黨第二十屆中央委員會第三次全體會議，重點研究進一步全面深化改革、推進中國式現代化問題。

第二，4月30日的會議分析研究了當前經濟形勢和經濟工作，對房地產有重要的新提法。

先看對房地產的新提法。會議通稿的表述如下：

繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。要結合房地產市場供求關係的新變化、人民羣衆對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

這段話中最值得注意的是：“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。

這跟昨天坊間盛傳的“淡化三大工程，重點轉向去庫存”是基本契合的。

它意味着，樓市正在調整“飛行姿勢”。

這一輪樓市鬆動中，很多人都發現一個問題：雖然樓市低迷，銷量、需求量下降，但很多地方仍然在增加供應量，主要體現在三大工程中的兩個——加快推進保障性住房建、城中村改造。

三大工程裡，除了“平急兩用公共基礎設施”外，都是增加樓市供應量的。在一些大城市，甚至出現了保障房加快上市，跟商品房爭奪市場的現象。

這些做法不利於商品房去庫存，也不利於樓市回暖。更多的購房者因此陷入了觀望，認爲在這樣的供需關係下，樓市沒有最低、只有更低，所以等等看更划算。

現在，戰術終於發生了變化。

“研究消化存量房產”其實就是“去庫存”，之所以沒有直接使用“去庫存”，大概是因爲2015年末提出的去庫存，給樓市帶來的刺激作用太大，容易引起聯想，所以換了一個溫和、巧妙的說法。

“優化增量住房”，大概包含兩個意思：第一，多供應真正的好房子；第二，少增一點。

通稿沒有明確保障房、城中村改造將“淡化”，但也沒有提及它們，去年12月的中央經濟工作會議就提及了。

估計未來速度慢一點是肯定的。速度太快，意味着短期內增量房很多，就會賣不上價、甚至要降價處理，建設、拆遷成本都將很難收回，相當於自己給自己製造難題。

最近某一線城市就傳出，由於付不出拆遷費，城中村改造遇到了困難。

昨天傳聞中的“讓城投公司收購存量房轉爲租賃房”、“把契稅降低到1%”，“政策能放盡放”，通稿沒有涉及，但一定會有具體的政策出臺，可能會涉及到上述方方面。

此次會議後，樓市能很快觸底回暖嗎？

還是要看政策的節奏和力度，力度大、節奏快，就容易產生效果。比如減少多少供應量，去庫存的力度到底有多大，一線城市能否全面取消限購，降息的力度有多大，能不能全面降低首付（比如首套降低到15%，二套全面20%）。

全國樓市觸底回暖，需要的時間比較長。先讓一線城市和核心二線城市觸底，是比較現實的。

今天，又有一些城市宣佈了樓市新政。

比如天津宣佈，對河北、北京居民取消限購——北京市、河北省戶籍居民和在北京市、河北省就業人員在津購買住房的，享受天津戶籍居民購房政策。對天津戶籍居民，在全市範圍內取消單套120平方米以上新建商品住房限購。對有60週歲（含）以上成員的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，《通知》明確可憑居民家庭戶口簿等材料，在認定住房套數時覈減1套。

目前仍然有限購的城市，只剩下了四大一線城市，海南省，以及天津、杭州、西安等極少數二線城市。

天津雖然出臺了新政，但力度沒有最大化，仍然保留了“尾巴”。以天津目前的政策力度，很難讓市場回暖。天津全面取消限購，只是時間問題。

通稿裡還有對財政政策、貨幣政策的最新表態，具體如下：

會議指出，要靠前發力有效落實已經確定的宏觀政策，實施好積極的財政政策和穩健的貨幣政策。要及早發行並用好超長期特別國債，加快專項債發行使用進度，保持必要的財政支出強度，確保基層“三保”按時足額支出。要靈活運用利率和存款準備金率等政策工具，加大對實體經濟支持力度，降低社會綜合融資成本。

這意味着，2024年政府仍將全面“加槓桿”，以彌補土地財政出現拐點帶來的缺口，這種局面會持續好幾年。

其次，會繼續降準降息。估計5月就會有降準，至於降息可能要到6月或以後。

會議還對前4個月經濟情況做了判斷，認爲“經濟運行中積極因素增多，動能持續增強，社會預期改善，高質量發展紮實推進，呈現增長較快、結構優化、質效向好的特徵，經濟實現良好開局”。

在這種判斷下，宏觀政策出現較大變化的可能性不太大。

會議還對股市提出了要求——“多措並舉促進資本市場健康發展”。

最後總結一下：隨着今天重要會議的落幕，樓市進入了“消化存量房產+優化增量住房”的新階段，支持“去庫存”的政策會發力，樓市的新增供應量會有所控制，這都是實實在在的利好！