樓市半年報|新房“降溫”後趨穩,二手房市場走到“十字路口”
2023年已經過半，回首上半年的上海樓市，市場在震盪調整中逐步下行。年後新房市場表現出一波凌厲上行，金三銀四如期兌現，然而好景不長，隨後市場步入下行通道。對於下半年的新房市場，業內人士認爲，中高端改善房源的成交，或是支撐市場的關鍵。
而土地方面，上海首輪供地的火熱程度遠超預期，房企對於上海樓市依然保持樂觀。與土地市場一派熱火朝天的景象截然不同的是，上海二手房市場寒意不止，在經歷3月成交小高峰後，開始量價齊跌，掛牌量始終居高不下，成交卻逐漸觸底，二手房行情下半場走勢或依然嚴峻。
新房：開局先揚後抑，市場表現整體穩定
上海中原地產數據顯示，2023上半年上海新房新增供應458.92萬方，3月是供應量最高的一個月，供應面積接近90萬方。
49.09%的房源均價在3-6萬/平，佔據市場主導地位。而供應均價在6-9萬元/平方米的中高端改善產品上半年供應123.26萬平方米，佔供應總面積26.86%。
由此可見上海樓市已經進入改善時代，高品質產品更契合市場需求。而供應套數最高的三個樓盤分別是象嶼招商公園1872、金鼎首府和虹橋公館3期。
從成交量來看，上半年上海成交新建商品住宅509.87萬平方米，同比增長35%。去年上半年上海新房市場受到疫情衝擊，成交量萎縮至377.78萬方。
數據來源於上海中原地產
拆分到每個月來看，1-2月成交量處於低位徘徊，而3月受傳統銷售季影響，成交突破百萬方，此後2月成交量逐步下滑。6月在衝刺半年的背景下，實現翹尾收官。浦東是成交量最高的區域，以108.15萬平方米領跑全市，排名第二的青浦成交68.50萬平方米，大虹橋成爲主要供應板塊。
從成交前十榜單中發現，3-6萬元/平方米首次改善產品不多，整個榜單中有6個樓盤成交均價超過6萬元/平方米。較高均價，大戶型的產品正變得越來越受市場歡迎。從個案成交面積來看，表現前三的樓盤分別是象嶼招商公園1872、越秀嘉悅雲上和蟠龍府二期。
2023上半年新房成交榜,數據源於綜合整理（僅供參考）
上半年新房市場還有不少大事件發生，影響力最高的屬於“雲錦東方”事件，地處徐匯濱江的“豪宅”雲錦東方由於過高的一二手房倒掛，讓很多人看到了套利的機會，隨之催生的“結婚黃牛”、“代持黃牛”、“資金黃牛”等亂象迭起。在此影響下，上海新房市場高端樓盤一度暫緩入市，預計後期也會出臺限制此類樓盤的調控。
其實上半年上海新房市場呈現出市區熱，郊區冷的兩極分化態勢。據上海中原地產數據顯示，以市中心高端新盤爲代表的上海豪宅市場上半年成交2527套房源。在五批次斷供的背景下，成交量雖略有減少，但在倒掛因素的驅使下，該類產品的認購表現依然很熱。
今年上半年，上海共有6批次新盤入市，去年由於特殊情況供應節奏放緩，再參考2021年同期，僅有3批次新盤入市。雖然批次增加，相對應的供應量減少，往年每批次供應套數基本在萬套以上，而今年每批次供應量幾乎腰斬至6000多套。因此今年上半年上海新房市場呈現出“少量多批次”的推盤節奏。
數據整理自本站房產
從積分情況來看，上半年以來上海新房市場熱度如坐過山車一般。在今年一批次新盤認購中，15盤觸發積分，觸分率達到了歷史最高的64%，但在隨後的三批次表現中，熱度明顯回落，觸發積分樓盤率在30%左右，主要以市區或近郊熱門樓盤爲主。
數據整理自本站房產
然而在最近的五批次新房中，由於高端樓盤缺席，最終僅有2盤觸發積分，觸發積分的樓盤數量和機率均創下新低，由於觸發積分的兩盤建發建發璟院二期和象嶼招商公園1872都是大熱盤，因此入圍分都不低，拉高了均價入圍分。
儘管5批次觸發積分樓盤探地，但市場表現還算可圈可點，五批次新盤認購時間撞車，導致了各大樓盤的客戶被大量分流。
此外，第五批樓盤中有很多樓盤儘管沒有觸發積分制，但也能夠當天全部消化完畢，所以說，市場韌性猶存。
數據來源於本站房產
今年上半年認購率最高的樓盤是徐匯濱江的雲錦東方，不過該盤至今尚未開盤，從高認購率的樓盤分佈來看，閔行和浦東各佔4席。基本是靠近市區的優質板塊，例如閔行古美、吳涇、金橋、唐鎮等熱門板塊，這些板塊特徵是發展成熟，配套完善，房價基本都在10萬以內，是很多購房者可以承受的範圍，樓盤也以高質量的改善房源爲主。
數據來源於綜合整理（僅供參考）
另一大特徵是，高認購率樓盤基本集中在今年前三批次，四批次後市場風向開始轉變。從分數來看，今年上半年最高分樓盤是徐匯濱江的百匯園，入圍分達到106.64分，前灘的百合園2批產品則緊隨其後。
對於今年下半年上海新房市場走勢，上海中原地產市場分析師盧文曦認爲，上海的樓市政策依然會保持穩定，不排除會有微調舉動，但限購等重量級調控不會有大的變動。目前來看，市場信心還在底部，核心區域配置核心資產的思路不變。因此，預計下半年交易還是以熱點推動爲主，尤其是10萬+的高端改善項目繼續是衆多買家角逐的方向。
二手房：成交量跌破“枯榮線”，降溫行情或持續
對於新房市場的穩中有降，今年的二手房市場表現有點不盡人意。據不完全統計，今年上半年上海二手房市場的高點出現在3月，隨後逐月遞減，在剛剛過去的6月，上海二手房成交量約1.2萬套，環比下降約22%，跌破業主人士普遍認同的1.5萬套枯榮線。
今年上半年，上海二手房約成交8.4萬套，同比增加68%，增幅大的主要原因是去年4、5月封城幾乎無成交，同期基數小，而與2021年同期相比則減少45%。
數據來源於綜合整理（僅供參考）
從總量來看，情況並不算最差，相比2022年和2022年成交數據都要好。在本站房產此前的調查中，很多房東及中介人士普遍反映，市區老破小去化難度較高。
據業內人士分析，從歷史成交行情來看，購買二手房的客羣以剛需上車爲主，尤其是300-400萬以下的購房者佔主導。不過隨着市場逐漸進入改善時代，外加上海郊區的發展逐漸成熟，軌道交通也在大量建設，很多以上車爲目標的剛需購房者把置業目標不再拘泥於市區老破小，而是選擇生活品質更好的遠大新。
數據來源於綜合整理（僅供參考）
今年二手房呈現出另一大顯著特徵，就是掛牌量持續走高，成交週期拉長。據不完全統計，6月上海二手房掛牌量爲約7.95萬套，相比8月的最高峰8萬多套略有小幅下滑，不過總體掛牌量相比今年一月份增量達到了近一倍。
數據來源於各中介網站彙總（僅供參考）
掛牌量走高，二手房的成交自然會受阻。在成交整體低迷的情況下，二手房迎來降價潮，市場從年初的賣房市場轉變爲買房市場，買房人議價空間提高，部分房東不得不大幅降價賣房，這也讓部分區域的二手房泡沫擠壓，一二手房倒掛空間收縮。
以去年樓市較熱的大虹橋爲例，上海蟠龍天地今年初二手房掛牌價在9萬/平以上，最新成交單價已回落至7.5萬/平，一二手價差不斷縮小。
對於上海的二手房市場走勢，有業內人士分析稱，當前上海二手房市場房源多、客戶少，如果沒有利好政策刺激樓市消費，二手房的“低溫”行情或將維持一段時間，買家和賣家將展開深度博弈。雖然當前二手房交易量不高，但房價還是比較穩定，因此購房者無需過分擔心市場。
土地市場：新房利潤可觀，房企仍看好上海樓市
今年上半年，上海土地市場的表現還是比較喜人的。不過在很多城市上半年完成了2次集中供地的背景下，上海僅有一次宅地出讓。19幅地塊出讓面積約94.4萬方，成交總額約518.83億元。
值得一提的是，今年上海的首輪供地創造了多項紀錄，62家房企參與競奪，創下上海集中供地以來參拍企業數量之最；平均溢價率7%，地塊觸頂率79%，除了4幅底價地塊，15幅競價地塊進入一次書面報價率100%均爲歷屆之最。
在這其中，有9宗地塊參拍企業超過10家，閔行區莘莊社區MHP0-0201單元16A-07A地塊參拍房企更是達到28家，這在以往都是絕無僅有的。即便是報名參與10幅以上地塊的房企，招商、中鐵建、象嶼和保利僅能摘下2幅地塊，由此可見本輪土拍的爭奪空前激烈。
數據來源於綜合整理（僅供參考）
首輪供地另外2大看點是萬科、華潤、中海三年禁令到期重回市場，萬科成爲大贏家，斬獲松江和閔行兩幅地塊。此外，央國企再次壟斷上海土拍，19幅成交地塊中，央國企摘得15幅，民企僅4幅。這也意味着，今年底或明年的上海新房市場上，央國企的項目或依然是市場主力。
從上半年土拍進度來看，有多幅地塊的設計方案出爐，另據不完全統計，招商新橋、周浦地塊項目，中建&萬科閔行梅隴，金地嘉定新城兩盤，中鐵建奉賢西渡，華潤、華髮大虹橋等多個地塊項目已經開工。
對於上半年土地市場的表現，盧文曦分析稱，上海從拿地到最後推向市場銷售的週期在縮短，如果4月份拿地，最快可以在金九銀十的銷售窗口期回籠資金。從上海樓市大環境來看，新房市場承接力還是不錯的，除非是金山、崇明這種區域性市場，否則大部分樓盤當天清盤的壓力不是特別大，相反，房地聯動價還留足了利潤給房企，所以只要拿到地塊，利潤基本可以提前鎖定。
上海二批次集中供地將於7月11日正式開拍，在二批次的土拍中，競拍規則出現微調，競拍觸頂後“搖號”取代了一次書面報價環節。
對於上海土地市場下半場的走勢，盧文曦預判，上海土地依然會是衆多房企角逐的地方，況且第二批公示的待拍地塊有不少是大面積地塊，可以解決房企土儲問題。因此，預計會延續第一批土拍的熱度，當然土地之間的分化依然存在，重點地塊進入最後的搖號是大概率事件。