樓市大禮包，等等黨又贏了

就在上週五的時候，財政部的禮包一連發了幾個大禮包了，最重點的就提到了支持房地產發展的相關稅收政策已經報批了，近期會推出。還說到了收購存量商品房作爲保障房的專項債券支持也在加快落地以及上週剛宣佈的10萬億化債計劃，這幾條措施，每條都是實打實的大禮包讓利了，那樓市會迎來什麼變化呢。

其實跟咱們最相關的還是房地產減稅的操作了，因爲之前10月中上旬的時候，財政部長就已經表態過，說會抓緊研究普通住宅和非普通住宅的土地增值稅等政策，後續還將進一步加大支持力度，調整優化相關稅收政策。而結合上週的這波表態可以大致推斷，減稅降費會從幾個方面着手，有網傳的消息稱契稅會不再區分首套和二套，不再區分90平米以上和以下，全部統一徵收1%。還有說到二手房可能全面免徵增值稅，非普通住宅的5.3%增值稅可能會取消，當然這還是猜測而已，具體落地還是以住建局官方消息爲準，大家可以互相競猜一下。

可能很多朋友還不清楚這個變化，就拿廣州來說，住宅層面，首套房面積是90平以下的話，按1%的稅率徵收契稅；90㎡以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅，所以以前我們都一直讓大家如果買90平左右房子的話，儘量就選擇89平的房子，因爲省掉不少的契稅，而使用面積方面也不會有太大的差別。而對二套房而言，不論面積統一按總價3%繳納契稅，舉個例子來說，如果首套買入100㎡總價300萬的房子，契稅爲4.5萬，而二套置換房子總價在500萬的話，契稅高達15萬。看出來了把，過去契稅的錢都會讓很多買家望而卻步的，因爲白白交了這麼多契稅，但是房子的面積並沒有得到實質性的增加。

所以後續如果契稅統一降到1%的話，對於剛需、改善來說，都可以節省一筆不小的購房成本，尤其是買二套的，直接可以省下十幾萬，當然，對首套90平以下的客戶來說可能沒啥感覺了，因爲現在官方也知道，還是要刺激改善客戶積極入市了，對非常剛需的客戶來說，未來有配售型保障房等着他們去選，基本都是90平以下面積的互相，而且價格可能只有商品房的6折，對價格很敏感的這類客戶，如果是純粹爲了居住相信不少人會去選擇配售型保障房了，甚至直接選擇不買房而是租配租型的保障房了。

然後是增值稅這塊，如果房子證未滿2年，至少要付5.3%的增值稅，這部分稅費無論是買家承擔還是賣家承擔，都是很大的一筆購房支出，所以過去疊加限售的要求，導致很多人從買新房到有資格賣出去的時間都至少要6-7年了，而當下在增值稅依然高企的狀態下，很多頂不住的炒房客爲了能把房子快速賣掉，甚至願意承擔5.3%的增值稅，一套200萬的房，增值稅就有10.6萬，如果增值稅可以免徵的話，對不少二手房賣家來說會是一個不小的解脫，尤其是一線和核心二線，很多業主都在等着這個政策能落地。

所以現在我們一直在強調，還是樓市政策的紅利期，9月底的鬆綁還是一線城市的開胃菜，雖然廣州是限購完全裸奔了，但是其他三個一線依然還是堅挺的，連深圳都沒完全鬆綁，雖然今天深圳是突發提高了公積金貸款的額度，如果你是多孩子女家庭購買首套深圳保障房，個人申請最高可貸120萬元，家庭共同申請最高可貸220萬元。可以說非常誇張了，基本就可以用公積金去覆蓋一套保障房的全部貸款額度了。

接下來看看其他城市會不會跟進了，還有像公積金的貸款次數，我覺得後續也可以考慮放鬆了，儘量多釋放出購買力，現在不適合擠牙膏式的操作了，畢竟從總的存量房基盤以及樓市的總負債層面來看，都是要相對大額度的刺激才行了，小打小鬧的給幾個鋼鏰基本對市場來說沒啥動靜了，就像前幾天說的10萬億，只有持續不斷的這種刺激纔可能在兩三年後把市場完全企穩，不然的話，這些庫存想完全去掉還得打個問號才行了。